Зростання банківських позик фізичних осіб у 2020 році різко загальмувалося через карантинні обмеження у першому півріччі. Проте, вже у другому півріччі значно активізувалося кредитування на купівлю житла. Темпи його зростання були вищими, ніж споживче кредитування. В банківському огляді за лютий 2021 року, НБУ повідомляє, що середньомісячні обсяги нових кредитів більш як подвоїлися у порівнянні з першим півріччям 2020, і з 2019 роком.
Результати опитування банків щодо обсягів виданих іпотечних кредитів у лютому свідчать, що позитивна динаміка й надалі збереглася. Обсяг видачі кредитів зріс на 40% проти січня 2021 року та на 81% проти лютого 2020 року. Кількість нових угод за місяць зросла на 39%, за рік – на 35%.
Тенденції банківського кредитування
Також в другій половині 2020 року, чисті гривневі кредити суб’єктам господарювання помітно зростали у III–IV кварталах після падіння в першому півріччі через розгортання коронакризи.
Найбільш динамічно кредитні вкладення зросли в приватних та іноземних банків. Обсяги чистих валютних кредитів зменшилися в річному та квартальному вимірі.
Рисунок 1 – Чисті кредити фізичним особам у гривні, 2018=100%
Джерело: НБУ.
Протягом IV кварталу 2020 року банки зберегли тенденцію нарощування кредитного портфеля у гривні бізнесу та населенню. Статистика свідчить, що відновлення в багатьох сегментах є стійким.
Зростання чистого гривневого кредитного портфеля фізичних осіб у 2020 році різко загальмувалося через карантинні обмеження в першому півріччі. У другому півріччі значно активізувалося кредитування на купівлю житла, воно зростало вищими темпами, ніж споживче.
Відтак найвищі темпи зберігаються в сегменті іпотечного кредитування – там обсяги видачі нових кредитів у порівнянні з кризовим першим півріччям більш як подвоїлися (рис. 2).
Рисунок 2 - Структура валових кредитів домогосподарствам за цільовим призначенням
Джерело: НБУ.
Середньомісячні обсяги нових кредитів більш як подвоїлися та у порівнянні з першим півріччям 2020, і з 2019 роком.
У 2020 році банки активно списували з балансів непрацюючі кредити, найбільше – державні банки у IV кварталі. У результаті частка непрацюючих кредитів по системі загалом знизилася з 48.4% наприкінці 2019 року до 41.0% на кінець 2020-го.
Варто зазначити, ключовим ризиком для банків протягом 2021 року, на думку НБУ, залишається кредитний – загрози для платоспроможності окремих секторів та компаній, спричинені пандемією, наразі високі.
Обсяги виданих іпотечних кредитів у лютому 2021 року
В результаті останнього опитування банків щодо обсягів виданих іпотечних кредитів населенню спостерігається висока динаміка зростання ринку упродовж минулого місяця.
Українські банки повідомили, що у лютому 2021 року видали 617 кредитів на загальну суму 457,9 млн грн., йдеться в повідомленні Нацбанку.
Відтак проти показників січня 2021 року обсяг позик набув зростання на 40%. У порівнянні з показниками лютого 2020 року, статистика відображає зростання - на 81%. Кількість нових угод упродовж місяць зросла на 39%, а протягом року – на 35%.
Рисунок 3 – Основні показники іпотечного кредитування у лютому 2021 року
Джерело: НБУ.
В НБУ зазначають, що стрімке нарощування іпотечного кредитування відбувається переважно завдяки кредитам на купівлю житла на вторинному ринку нерухомості.
Так, якщо оцінювати тенденцію проти показників січня 2021 року, то у лютому обсяги видачі на вторинному ринку зросли на 47%, або на 124,2 млн грн, на первинному ринку – на 13%, або на 7,7 млн грн.
Середній розмір кредиту на придбання житла й надалі зростає. Якщо у січні 2021 року він становив близько 734 тис. грн, то в лютому – 742 тис. грн.
Середній розмір нового іпотечного кредиту на купівлю нерухомості на первинному ринку у звітному місяці становив 767 тис. грн, а на вторинному – 738 тис. грн.
Опитування банків свідчать, що ринок іпотечного кредитування надзвичайно концентрований. У лютому п’ять уклали 89% нових угод (на суму майже 380 млн грн).
У регіональному розрізі найбільше іпотечних кредитів видано в Києві – 171 договір на 177 млн грн (39% від загальної суми). Після столиці найбільше іпотечних договорів укладено в Київській області – 84 договори на 78,5 млн грн (17% від загальної суми), у Харківській – 76 договорів на загальну суму майже 43 млн грн (9% від загальної суми), у Львівській та Дніпропетровській областях – 36 договорів на 28,3 млн грн та 45 договорів на 24,2 млн грн, відповідно, зазначають в НБУ.
Ціна іпотеки та ризики
Щодо ціни, то вона залишається досить високою, як для іпотеки. Згідно з повідомлення Нацбанку у лютому середня ефективна ставка іпотечного кредиту на вторинному ринку становила 13,9% (у січні – 13,8%), на первинному – 17,1% (у січні –15,9%).
Істотне зростання вартості кредитів на первинному ринку у лютому відбулось внаслідок збільшення частки в нових видачах на ринку одного з активних в іпотечному кредитуванні банків, який пропонує позичальникам порівняно високу ефективну відсоткову ставку.
Нагадаємо, проблема іпотечного кредитування поєднує зростаючі ризики двох ринків – житлового будівництва та банківського ринку. Адже, у програмі доступного житла йдеться про нерухомість від 2015 року, а відтак на заваді успішної реалізації цієї програми постануть не розв’язані проблеми забезпечення структурних реформ, непрозорий та хаотичний ринок новобудов, зволікання з реформою ДАБІ, що є глобальною проблемою для цього ринку. Відтак в умовах відсутності дієвого регулювання властиві первинному ринку нерухомості ризики зберігаються.
Повільна реформа системи контролю в будівництві може негативно позначитися на пропозиції нового житла в майбутньому, що штовхатиме догори ціни на ринку нерухомості, посилюючи банківські ризики.
Законодавство не захищає права інвестора, що також робить сумнівними до повернення позики. На тлі відсутності інституційних перетворень, зокрема провалу проведення структурних реформ та реформування судової системи, всі перераховані фактори свідчать про те, що, економічна реальність дещо інша, і наявні ризики збільшуватимуть відсоткову ставку за позикою щонайменше вдвічі.
З огляду на ризики, вторинний ринок продовжує істотно переважати за кількістю та за обсягом кредитування. Частка укладених іпотечних договорів на придбання житла на вторинному ринку в лютому складала близько 85% за обсягом від усіх нових видач.
Відтак, варто зазначити, з огляду на низьку транспарентність ринку, банки віддають перевагу роботі із вторинним ринком. Адже, лише близько десятої частини нових позик банки надають на житло в новобудовах. Це свідчить про високі ризики, які несе первинний ринок як для кредиторів, так і для інвесторів у житло.
Нагадаємо, залишаючись неврегульованим та непрозорим, первинний ринок житла обумовлює ризики як для приватних інвесторів, так і для банків-кредиторів. Дедалі більше з’являється ошуканих осіб – у 2020 році їх кількість збільшилася на понад 12 тисяч інвесторів Аркади (додатково до майже 30 тис. ошуканих інвесторів у забудови Укогруп та Укрбуду).
Під завершення 2020 року з’явилося кілька законопроєктів, покликаних урегулювати ринок й вдосконалити механізми фінансування житлового будівництва, проте помітного поступу у відповідному напрямі наразі не спостерігається.
Без підвищення прозорості в галузі, посилення відповідальності забудовників та впровадження механізмів фінансування будівництва, що унеможливлюють шахрайство, іпотека на первинному ринку нерухомості не стане масовою.
