Глава Мінфіну Сергій Марченко розповів, як буде працювати державна програма доступної іпотеки.
Питання іпотечного кредитування Сергій Марченко підняв під час всеукраїнського форуму «Україна.30». «Програма реальна, і я думаю, що перший кредит буде виданий на початку березня, найближчим часом», – прогнозує міністр. За його словами, фінансуватися програма у 2021 році буде через Фонд розвитку підприємництва та коштами програми доступних кредитів «5-7-9%». У планах уряду – видати 5 млрд грн кредитів для 5 тис. сімей у цьому році.
Ми вирішили розібратися, якою є насправді ціна іпотеки від уряду.
Особливості програми доступної іпотеки
З метою здешевлення вартості іпотечних кредитів для широкого кола громадян України, Мінфін розробив державну програму «Доступна іпотека 7%». В Уряді сподіваються, що успішний запуск програми пожвавить іпотечний ринок країни та стимулюватиме будівництво, йдеться в повідомленні пресслужба Мінфіну.
Нагадаємо, що 27 січня 2021 року Постановою Уряду затверджено Порядок здешевлення вартості іпотечних кредитів, розроблений Мінфіном на ініціативу Президента України.
Запуск програми запланований на 1 березня 2021 року і є першим кроком у реалізації загальної стратегії відновлення іпотечного ринку в Україні.
В Уряді очікують, що близько 5 тис. сімей скористаються Програмою у 2021 році. Плановий портфель іпотечних кредитів цьогоріч становить 5 млрд грн.
Рисунок 1 – Базові умови іпотеки
Джерело: Мінфін.
Предметом іпотечних кредитів є квартири та індивідуальні житлові будинки (разом із земельною ділянкою) на первинному та вторинному ринку, які були введенні в експлуатацію з 2018 року.
Нормативна площа – 50 м2 для одного громадянина чи сім’ю з двох осіб. Якщо сім’я понад двох осіб, то на кожного наступного члена додатково 20 м2.
Загальна площа може перевищувати нормативну, але лише на 20%. Проте, це не означає обмеження іпотеки - надлишок площі належить оплатити позичальнику. Максимальна сума іпотеки становитиме 2 млн грн, а максимальна вартість предмета іпотеки – не більш як 2,5 млн грн.
Ринок іпотечного кредитування
Кількість банків, що працюють з іпотекою наразі обмежена. Непрозорість первинного ринку – перешкода для іпотеки. Зазвичай іпотека є потужним та ледве не єдиним джерелом фінансування угод на ринку житлової нерухомості. В Україні ж обсяги іпотечного кредитування є неприродно низькими: співвідношення іпотечного портфеля в гривні до ВВП становить біля 0,7 %, а, за даними учасників ринку, іпотекою фінансувалося менше ніж 7% угод.
Серед основних перешкод розвитку іпотеки – висока вартість кредитів, навіть попри поступове пом’якшення. Ціна кредитів на житло від початку 2020 року разом зі зниженням загального рівня відсоткових ставок помітно впали, проте ефективна ставка залишається високою й становить - до 14.7%.
Проблеми урядової програми доступної іпотеки
В Мінфіні запевняють, що Програма «Доступна іпотека 7%» надає можливість людям з відносно невисоким рівнем доходу отримувати житло в кредит з частковою компенсацією відсотків коштом платників податків.
Ключова ідея полягає в тому, що розвиток іпотечного кредитування стане суттєвим імпульсом для розвитку однієї із важливих галузей – будівництва.
В НБУ наголошують, що ринок новобудов є непрозорим та хаотичним, а на нову пропозицію житла може вплинути зволікання із видачею нових дозволів на будівництво. Ця проблема щороку загострюється внаслідок постійного зростання кількості обманутих інвесторів та заморожених забудов. Варто зазначити, у 2020 році кількість ошуканих українців зросла на понад 12 тисяч інвесторів Аркади (до майже 30 тис. постраждалих інвесторів у забудови Укогруп та Укрбуду). Ринок залишається ризиковим як для інвесторів, так і для банків-кредиторів, що погіршує ситуацію з іпотечним кредитуванням. Будівельні компанії продемонстрували найбільш песимістичні ділові очікування щодо перспектив будівництва з огляду на наявні ризики. Відтак, ризики ринку залишилися, а це означає, що проблему вартості кредитів так і не було розв’язано. Тобто, корупційні схеми, тіньову діяльність покриватимуть коштом видатків держбюджету.
Отже, коштом платників податків покривають відсутність реформ з боку влади. Як альтернатива обіцяним реформам, продовжуємо спостерігати нові прояви популізму, адже ринкові ризики нікуди не зникають, а навпаки породжується нові схеми з відкатами для «тіньовиків» з огляду на «акредитовані банком компанії» (рис. 2). Це обмежуватиме пропозицію, збільшуватиме витрати та, відповідно, обумовлюватиме зростання ціни на ринку житлової нерухомості. Тобто ціна на житло буде завищена.
Рисунок 2 – Основні вимоги до предмета іпотеки
Джерело: Мінфін.
Якщо будівництво зростає внаслідок інвестиційних вкладень в дорожнє будівництво, то на ринку житлової нерухомості пропозиція зменшується. За перше півріччя 2020 року в Києві офіційно введено в експлуатацію майже вдвічі менше житла в багатоквартирних будинках, ніж торік. Загалом в Україні (крім столиці) падіння було значно меншим – на 5.2% р/р, оскільки за регіональними органами будконтролю залишився обмежений функціонал, який дає змогу видавати дозвільну документацію для забудови, розрахованої до 400 осіб, що переважає в регіонах.
Варто зазначити, квартири на вторинному ринку житла в столиці почали дорожчати – за рік ціни зросли на 5%. Середня вартість однокімнатної становить 54 600 доларів, двокімнатної – 77 800 доларів, трикімнатної – 110 100 доларів. Такі дані оприлюднив сайт «Сьогодні».
Окрім тиску на ціни з боку звуження пропозиції, збільшення вартості житла цьогоріч було передусім обумовлене зростанням цін на будматеріали: на 5.3% р/р на кінець вересня.
Нагадаємо, з огляду на низьку транспарентність ринку, банки віддають перевагу роботі із вторинним ринком: лише близько десятої частини нових кредитів надається на житло в новобудовах. Це свідчить про високі ризики, які несе первинний ринок як для банків, так і для інвесторів у житло.
Оцінка пропозицій забудовників, яку провели в НБУ, підтвердила обмеженість ринку іпотечного кредитування: девелопери пропонували вибір лише із семи банків. Для підтримання попиту девелопери пропонують знижку або розстрочку. Найнижчі ціни встановлюються за повної оплати – тоді пропонується знижка 5–20% від базової ціни. Поширеною є розстрочка від забудовників, 60% опитаних пропонують відтермінування повної оплати від 3 місяців до 5 років з моменту здачі житла. Найчастіше пропонується зробити перший внесок у 30%, але окремі забудовники готові його знижувати.
Проблемою такого фінансування є індексація вартості квадратного метра житла, тому загальна сума інвестиції є невизначеною. У решті випадків прив’язка встановлена до курсу долара США, а отже покупець несе валютний ризик. Інколи графіком платежів неявно передбачено щорічне здорожчання несплаченого залишку до 10%.
Згідно з даними Нацбанку, станом на кінець грудня 2020 року у порівнянні з аналогічним періодом 2019 року обсяг іпотечних кредитів у національній валюті зменшився на 5%. Інвестиційна пауза у більшості підприємств реального сектору в умовах скорочення їх фінансових результатів (будівництво нежитлових будівель скоротилося на 2,7% («плюс» 30,3% у 2019 році).
Важливо зазначити, що механізм реалізації програми передбачає часткову компенсацію відсотків за іпотечними кредитами з боку держави до максимально сприятливих для людей 7% річних. Також передбачено можливість використання кредитних гарантій Фонду як забезпечення для предметів іпотеки, що ще не введенні в експлуатацію.
За умовами програми кредит можна буде отримати строком до 20 років, із мінімальним першим внеском 15% вартості предмету іпотеки. Максимальний розмір комісії за надання та обслуговування кредиту становить 0,5 від суми кредиту та додатково 0,5 % річних за гарантії Фонду у випадку використання.
Отже, з огляду на всі наявні проблеми, варто зазначити, що попри компенсацію ставки на 7% (в результаті відсоткова ставка - 7,7%), вартість житла істотно зростає, а відтак зростає основна сума боргу (тіло кредиту), збільшуючи тим самим суму нарахованих відсотків.
