Мифы или риски: что несет новый закон о рынке земли в Украине

Мифы или риски: что несет новый закон о рынке земли в Украине

Марія Гелюх
Автор
Марія Гелюх
UA.NEWS
Поделиться:

В среду, 13 ноября, Верховная Рада проголосовала в первом чтении закон об открытии рынка земли. Это означает, что многолетний мораторий на продажу сельскохозяйственных земель отходит в прошлое. Одна из самых ожидаемых и долгоиграющих реформ за всю независимость Украины. Решение, которого от нас ждали на Западе, инвесторы, и, особенно, в Международном Валютном Фонде.

Президент Владимир Зеленский назвал событие «отменой экономического рабства», которое войдет в историю. По мнению главы государства, «каждый украинец станет собственником своей земли».

Мнение президента не разделяют оппоненты, считая решение поспешным, непродуманным и даже опасным. Нет однозначной поддержки земельной реформы и среди общества. В преддверии главной реформы уходящего года и начала открытия рынка земли рассказываем о том, где заканчиваются самые распространенные мифы и возникают реальные угрозы при продаже земель.

О чем принятый закон

Закон об обороте сельскохозяйственных земель был поддержан всего 240 голосами. Его проголосовали 227 народных депутатов от пропрезидентской фракции «Слуга народа» и 13 внефракционных парламентариев. Согласно документу, рынок земли открывается с 1 октября 2020 года.

Среди ключевых положений закона следующее:

  • Купить или продать земли смогут граждане Украины и украинские юридические лица, созданные по национальному законодательству, а также территориальные общины и государство;
  • Нерезиденты Украины и лица без гражданства получают право на с/х земли в случае наследования с обязательством отчуждения на протяжении года с даты получения права собственности;
  • Максимальная концентрация участков в одних руках не должна превышать 35% с/х земель территориальной общины, 15% в пределах области и 0,5% по всей Украине;
  • Преимущественное право на покупку арендованных земель получает арендатор, при полной оплате стоимости продажи или максимальном ценовом предложении по аукциону;
  • До 1 января 2024 года продажа с/х земель запрещена нерезидентам Украины: юрлицам с конечными бенефициарами-иностранцами, компаниям, созданным по законодательству других стран, иностранным государствам, а также лицам без гражданства.

Острые дискуссии по поводу принятого законопроекта и готовности Украины к открытию рынка земли в целом сосредоточены вокруг краеугольных проблем нашего общества: коррупции, рейдерства, лоббирования интересов крупных собственников, национальной безопасности.

Нужно ли Украине открытие рынка земли

Экспертные мнения в целом сходятся на том, что нужно. Ведь серые схемы или неотрегулированный теневой рынок, который де-факто существует многие годы, порождает ту же коррупцию и незаконный заработок для чиновников в масштабах государства.

Прозрачный рынок необходим для того, чтобы контролировать происходящее с землями государственной собственности. И чтобы крупные распорядители платили рыночную стоимость ренты за использование земель населения.

Из позитивных эффектов открытия рынка:

  • привлечение инвестиций в страну, рост капитализации экономики и ВВП, поступления в бюджеты громад за счет налогов от сделок купли-продажи;
  • заинтересованность собственников в долгосрочных с/х проектах, что подразумевает более бережное отношение к земле и сохранность плодородности почвы;
  • защита собственников от рейдерства;
  • продажа земли по рыночной стоимости;
  • развитие кредитования на с/х бизнес под залог земли.

Вместе с тем существует ряд факторов, которые в украинских реалиях могут ослабить позитивные эффекты от запуска рынка земли.

Земля уйдет монополистам и олигархам: миф или угроза

Вероятно, это самое обсуждаемое утверждение по земельной реформе. Власти считают, что мер противодействия концентрации земельных угодий в одних руках достаточно:

«Мы укрепляем антимонопольные механизмы. И оборот земель будет подпадать под антимонопольный контроль и закон «О защите экономической конкуренции». Монополии на рынке земли, как и в других секторах экономики, не будет. Злоупотребления на рынке будет отслеживать антимонопольный комитет. Так, один человек или компания (с учетом отношений контроля и связанных с ним лиц) не сможет купить более 15% области, 0,5% страны»
— Тарас Высоцкий,
замминистра развития экономики, торговли и сельского хозяйства по вопросам агрополитики

Такого мнения придерживаются и эксперты:

«Установленные ограничения относительно приобретения в собственность 15% территории с/х земель в области будут предотвращать их концентрацию в руках 2-3 агрохолдингов и будут способствовать появлению новых субъектов агробизнеса или увеличению площадей обрабатываемых земельных массивов малыми и средними фермерами. Сейчас в Украине только 5 компаний имеют в обработке площади сверх предела в 0,5% сельскохозяйственных земель. Поэтому ограничение площади земель, которые могут находиться в собственности связанных лиц, способствует перераспределению сельскохозяйственных угодий и предоставляет возможности остальным субъектам увеличить площади обрабатываемых земель»
— Эллина Юрченко,
эксперт по земельным вопросам

Мнения политических оппонентов принятого закона и отдельных экспертов говорят о том, что новые нормы все же предусматривают механизмы концентрации, которыми  могут воспользоваться крупные собственники и олигархи. Также землю могут скупать для спекулятивных перепродаж с помощью подставных лиц, как считают аналитики УИАМП.

Оппозиционные политики настаивают на том, что необходимо четко прописать механизмы предупреждения концентрации в руках олигархов или иностранцев.

Землю скупят иностранцы, в том числе россияне?

Еще одно острое дискуссионное утверждение. Основанное на том, что в законодательстве есть лазейки, с помощью которых можно обойти запрет на покупку земли иностранцами.

«Юридическим лицом Украины, созданным по законодательству Украины, может стать любая иностранная компания, зарегистрировавшаяся на территории Украины по украинским правилам. Также закон не регламентирует куплю-продажу украинской земли лицами с двойным гражданством и не прописывает, в статусе гражданина какого государства будут приобретаться земельные участки»
— Украинский институт анализа и менеджмента политики

Что касается «скупки россиянами», эксперты называют это мифом. Так как законодательство предусматривает ограничения на транзакции с участием российского капитала:

«Законопроектом предусматривается новый вид санкций, который может применяться в отношении отдельных иностранных государств и их резидентов, а именно: запрет на приобретение в собственность земельных участков. В частности, такой вид санкций предполагается для того, чтобы граждане и юридические лица России не приобретали в собственность земли с/х назначения на территории Украины»
— Эллина Юрченко,
эксперт по земельным вопросам
«В законе будет прописано, что собственниками сельскохозяйственной земли не могут быть граждане России или российские компании. Это уже проделано в законе о приватизации. И это работает. Причем речь идет не только о россиянах, но и о связанных лицах. И если даже российское ФСБ набрало бы 200 бомжей и на их паспорта купило бы какую-то землю, то это уже будет нарушением закона»
— Сергей Фурса,
инвестиционный банкир

Коррупция с земельными фондами

Чтобы исключить манипуляции и давление, любые сделки с государственной и коммунальной землей предлагается осуществлять посредством электронных аукционов. По цене, не ниже нормативной денежной оценки. Такова позиция нового закона.

Вопреки официальному мораторию на продажи с/х угодий, в текущих условиях оборачивается свыше 30 млн га земли сельскохозяйственного назначения, 27 млн га из которых – по серым схемам,  рассказывает глава аграрного комитета Рады Николай Сольский:

«Для понимания, в стране 27 млн га пахотных земель, разделенных на паи между гражданами. Эту землю запрещено продавать, однако ее все равно продают. Покупка оформляется договором аренды (на 49 лет) вместе с завещанием на арендатора. Игроки рынка воспринимают данную операцию, как продажу. Так, уже продано более 1,2 млн га. Есть другая сельскохозяйственная земля, около 4 млн га, которая разрешена к продаже. Для сравнения 4 млн га – это территория Латвии и Эстонии вместе взятых. Более 10 лет эта земля продается без ограничений»
— Николай Сольский,
глава аграрного комитета Рады

Урегулировать серый рынок необходимо, так как это выводит экономику в плюс и увеличивает поступления от налогов на развитие громад. Также позволит защитить права собственников и арендаторов. Земельная реформа не только снимает запрет на сделки, но и определяет субъектность операций купли-продажи, преимущественные права, дерегуляцию землеустройства, регулирует вопросы кредитования, налогообложения и антимонопольного контроля.

«Мы не уверены, или у нас нет желания честно посмотреть, сколько земли обрабатывается в серую и черную, сколько посевов и зерна не декларируется и продается за наличные, сколько налогов не платится, а вместо этого создаются коррупционные схемы в интересах заинтересованных лиц? Сегодня мы имеем возможность создать самую прозрачную онлайн систему контроля за использованием земли на базе спутникового мониторинга, big data и machine learning»
— Екатерина Рыбаченко,
представитель агро-бизнеса

Украинская земля продается по дешевке?

Считается, что в данный момент с/х земля в Украине продается и арендуется по заниженной стоимости. И после открытия рынка цифры должны увеличиться. В среднем 1 га сегодня стоит порядка 1300 -1600 долларов США. Что существенно ниже среднеевропейских показателей.

Стартовые цены формирует государство на основе нормативно-денежной оценки, что приравнивается к стократному размеру земельного налога на участок. Стоимость зависит от доходности угодий и их экономической привлекательности, инфраструктуры, мелиорации, политической ситуации в регионе и по стране в целом.

«Еще один весьма важный фактор, который будет влиять на формирование цен – уровень либеральности рынка. Он будет определять, кому законодательство позволит покупать землю. Если это будут исключительно резиденты Украины, ориентировочная стоимость составит 2,5-3 тыс долларов США за гектар. Это и есть экономически обоснованная стоимость, которая позволит аграриям окупить инвестиции в течение 5-6 лет, зарабатывая на одном гектаре 300-500 долларов ежегодно»
— Владимир Нагорный,
представитель агро-бизнеса

Чтобы формировать адекватную стоимость, необходимо понимать, какое количество и качество земель есть в земельном банке Украины, их текущий статус, куда «уходят» гектары территорий, которые должны находиться под действием моратория:

«Задержка с созданием цивилизованного рынка земли приводит к тому, что государственные земли воруют миллионами гектаров. Если в 2016 году государственных и коммунальных земель в Украине было 10,5 млн га, то в октябре 2019 данные Госгеокадастра показали, что таких земель осталось 9,4 млн га. Куда делись 1,1 млн га? Не осели ли эти земли в руках дельцов, которые выводят их в частное управление через большой набор всевозможных «схем»?»
— Экономическая правда,

По мнению сторонников реформы, цена земли должна формироваться рынком, на открытом аукционе, не ниже установленной нормы со стороны государства. Ко второму чтению закона также необходимо предусмотреть защитные механизмы от спекуляций со стоимостью угодий, чтобы противодействовать скупкам по заниженным ценам для перепродаж.

Малое фермерство придет в упадок?

Законодатели называют подобный тезис мифом. По причине того, что под открытие рынка разрабатываются дополнительные стимулы для малого фермерства:

«Каждый украинский фермер, который захочет купить землю, сможет это сделать. Специально для малых фермеров мы создаем программу удешевления кредитов на покупку земли. Программа заработает с 2020 г. На это в бюджете следующего года предусмотрено 4,4 млрд грн, и только потому, что оборот земель заработает только с октября. В последующие годы бюджетная поддержка будет более существенной»
— Тарас Высоцкий,
замминистра развития экономики, торговли и сельского хозяйства по вопросам агрополитики
«При открытом рынке земля может использоваться владельцами как предмет залога, что даст возможность привлекать дополнительные средства и повысит уровень их мотивации к труду на своей земле и производству с/х продукции. То есть рынок земли будет способствовать развитию малого и среднего фермерства, и опять же, созданию новых рабочих мест»
— Эллина Юрченко,
эксперт по земельным вопросам

Норма, предусматривающая право фермерам выкупать земли на основе постоянного пользования или наследования, под пятилетнюю рассрочку – недостаточная мера, пишут эксперты УИАМП:

«В случае введения рынка земли потребуется поддержка, которая должна будет заключаться в предоставлении им государственных кредитов на покупку земли или под невысокие проценты, или беспроцентных. Это простимулирует развитие фермерства в Украине и оживит аграрный рынок, а также минимизирует вероятность выращивания на приобретенных землях истощающих почву культур, так как они удешевляют земельные активы»
— УИАМП

***

Существует масса и других мифов, которые при недостаточной проработке реформы, могут обернуться реальными рисками для рынка. Многое зависит от того, как будет проработан законопроект ко второму чтению и насколько либеральным будет запуск свободного оборота земли.

У оппозиционных политиков есть время на то, чтобы предложить действенные защитные механизмы для борьбы с теневыми схемами и возможными злоупотреблениями в будущем. И защитить украинского собственника и производителя. Если их цель – не борьба за черный рынок и теневые капиталы. Чтобы граждане Украины, наконец, смогли реализовать свое конституционное право на свободное распоряжение землей.

Автор: Марія Гелюх
загрузка...
Поделиться:
Loading...

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Sorry that something went wrong, repeat again!