В среду, 13 ноября, Верховная Рада проголосовала в первом чтении закон об открытии рынка земли. Это означает, что многолетний мораторий на продажу сельскохозяйственных земель отходит в прошлое. Одна из самых ожидаемых и долгоиграющих реформ за всю независимость Украины. Решение, которого от нас ждали на Западе, инвесторы, и, особенно, в Международном Валютном Фонде.
Президент Владимир Зеленский назвал событие «отменой экономического рабства», которое войдет в историю. По мнению главы государства, «каждый украинец станет собственником своей земли».
О чем принятый закон
Закон об обороте сельскохозяйственных земель был поддержан всего 240 голосами. Его проголосовали 227 народных депутатов от пропрезидентской фракции «Слуга народа» и 13 внефракционных парламентариев. Согласно документу, рынок земли открывается с 1 октября 2020 года.
Среди ключевых положений закона следующее:
- Купить или продать земли смогут граждане Украины и украинские юридические лица, созданные по национальному законодательству, а также территориальные общины и государство;
- Нерезиденты Украины и лица без гражданства получают право на с/х земли в случае наследования с обязательством отчуждения на протяжении года с даты получения права собственности;
- Максимальная концентрация участков в одних руках не должна превышать 35% с/х земель территориальной общины, 15% в пределах области и 0,5% по всей Украине;
- Преимущественное право на покупку арендованных земель получает арендатор, при полной оплате стоимости продажи или максимальном ценовом предложении по аукциону;
- До 1 января 2024 года продажа с/х земель запрещена нерезидентам Украины: юрлицам с конечными бенефициарами-иностранцами, компаниям, созданным по законодательству других стран, иностранным государствам, а также лицам без гражданства.
Острые дискуссии по поводу принятого законопроекта и готовности Украины к открытию рынка земли в целом сосредоточены вокруг краеугольных проблем нашего общества: коррупции, рейдерства, лоббирования интересов крупных собственников, национальной безопасности.
Нужно ли Украине открытие рынка земли
Экспертные мнения в целом сходятся на том, что нужно. Ведь серые схемы или неотрегулированный теневой рынок, который де-факто существует многие годы, порождает ту же коррупцию и незаконный заработок для чиновников в масштабах государства.
Прозрачный рынок необходим для того, чтобы контролировать происходящее с землями государственной собственности. И чтобы крупные распорядители платили рыночную стоимость ренты за использование земель населения.
Из позитивных эффектов открытия рынка:
- привлечение инвестиций в страну, рост капитализации экономики и ВВП, поступления в бюджеты громад за счет налогов от сделок купли-продажи;
- заинтересованность собственников в долгосрочных с/х проектах, что подразумевает более бережное отношение к земле и сохранность плодородности почвы;
- защита собственников от рейдерства;
- продажа земли по рыночной стоимости;
- развитие кредитования на с/х бизнес под залог земли.
Вместе с тем существует ряд факторов, которые в украинских реалиях могут ослабить позитивные эффекты от запуска рынка земли.
Земля уйдет монополистам и олигархам: миф или угроза
Вероятно, это самое обсуждаемое утверждение по земельной реформе. Власти считают, что мер противодействия концентрации земельных угодий в одних руках достаточно:
Такого мнения придерживаются и эксперты:
Мнения политических оппонентов принятого закона и отдельных экспертов говорят о том, что новые нормы все же предусматривают механизмы концентрации, которыми могут воспользоваться крупные собственники и олигархи. Также землю могут скупать для спекулятивных перепродаж с помощью подставных лиц, как считают аналитики УИАМП.
Оппозиционные политики настаивают на том, что необходимо четко прописать механизмы предупреждения концентрации в руках олигархов или иностранцев.
Землю скупят иностранцы, в том числе россияне?
Еще одно острое дискуссионное утверждение. Основанное на том, что в законодательстве есть лазейки, с помощью которых можно обойти запрет на покупку земли иностранцами.
Что касается «скупки россиянами», эксперты называют это мифом. Так как законодательство предусматривает ограничения на транзакции с участием российского капитала:
Коррупция с земельными фондами
Чтобы исключить манипуляции и давление, любые сделки с государственной и коммунальной землей предлагается осуществлять посредством электронных аукционов. По цене, не ниже нормативной денежной оценки. Такова позиция нового закона.
Вопреки официальному мораторию на продажи с/х угодий, в текущих условиях оборачивается свыше 30 млн га земли сельскохозяйственного назначения, 27 млн га из которых – по серым схемам, рассказывает глава аграрного комитета Рады Николай Сольский:
Урегулировать серый рынок необходимо, так как это выводит экономику в плюс и увеличивает поступления от налогов на развитие громад. Также позволит защитить права собственников и арендаторов. Земельная реформа не только снимает запрет на сделки, но и определяет субъектность операций купли-продажи, преимущественные права, дерегуляцию землеустройства, регулирует вопросы кредитования, налогообложения и антимонопольного контроля.
Украинская земля продается по дешевке?
Считается, что в данный момент с/х земля в Украине продается и арендуется по заниженной стоимости. И после открытия рынка цифры должны увеличиться. В среднем 1 га сегодня стоит порядка 1300 -1600 долларов США. Что существенно ниже среднеевропейских показателей.
Стартовые цены формирует государство на основе нормативно-денежной оценки, что приравнивается к стократному размеру земельного налога на участок. Стоимость зависит от доходности угодий и их экономической привлекательности, инфраструктуры, мелиорации, политической ситуации в регионе и по стране в целом.
Чтобы формировать адекватную стоимость, необходимо понимать, какое количество и качество земель есть в земельном банке Украины, их текущий статус, куда «уходят» гектары территорий, которые должны находиться под действием моратория:
По мнению сторонников реформы, цена земли должна формироваться рынком, на открытом аукционе, не ниже установленной нормы со стороны государства. Ко второму чтению закона также необходимо предусмотреть защитные механизмы от спекуляций со стоимостью угодий, чтобы противодействовать скупкам по заниженным ценам для перепродаж.
Малое фермерство придет в упадок?
Законодатели называют подобный тезис мифом. По причине того, что под открытие рынка разрабатываются дополнительные стимулы для малого фермерства:
Норма, предусматривающая право фермерам выкупать земли на основе постоянного пользования или наследования, под пятилетнюю рассрочку – недостаточная мера, пишут эксперты УИАМП:
***
Существует масса и других мифов, которые при недостаточной проработке реформы, могут обернуться реальными рисками для рынка. Многое зависит от того, как будет проработан законопроект ко второму чтению и насколько либеральным будет запуск свободного оборота земли.
У оппозиционных политиков есть время на то, чтобы предложить действенные защитные механизмы для борьбы с теневыми схемами и возможными злоупотреблениями в будущем. И защитить украинского собственника и производителя. Если их цель – не борьба за черный рынок и теневые капиталы. Чтобы граждане Украины, наконец, смогли реализовать свое конституционное право на свободное распоряжение землей.