Рынок жилищной ипотеки в Украине остается концентрированным. Около 90% новых ипотечных кредитов выдают пять банков. Такие данные недавно обнародовал Нацбанк в отчете о финансовой стабильности.
Стоит отметить, почти все новые займы – ипотечные кредиты на вторичное жилье. Средняя сумма кредита возрастает, но условия кредитования остаются консервативными. Эти факторы являются следствием существующих рисков. Однако в 2021 году банки планируют наращивать объемы ипотеки.
Обзор рынка ипотечного кредитования
За период января-сентября 2020 года опрошенные банки выдали более 2 млрд грн. ипотеки. По сравнению с прошлогодними показателями соответствующего периода это на 11% больше, даже несмотря на заметное сокращение выдачи во втором квартале текущего года.
Стоит отметить, с общей суммы выданных ипотечных кредитов на новостройки приходится лишь около десятой части. Как отмечают НБУ, банки держатся в стороне первичного рынка в силу ряда неразрешенных проблем первичного рынка жилья.
Среди регионов больше всего выдано ипотечных кредитов в столице. На г. Киев приходится около 40% новых кредитов в Украине.
Средний размер займа в III квартале 2020 году вырос на треть, по сравнению с прошлогодними показателями аналогичного периода. Более половины займов, выданных в текущем году, были в диапазоне от пол до полутора миллиона гривен. Около 85% за последний год — это кредиты на жилье стоимостью до 1,6 млн грн.
Рисунок 1 - Распределение кредитов по сумме договора
Источник: НБУ.
Половина ипотечных кредитов выдается на срок от 15 до 20 лет. Средний срок кредитования за год несколько вырос и составляет 13.7 лет. Однако реальный срок значительно короче: ссуды, которые были погашены в 2020 году, имели средний срок - 9.5 лет. Средний возраст заемщика за год не изменился — около 38 лет. Доля должников до 30 лет — до 20%.
Средний месячный доход заемщика остался практически без изменений — почти 50 тыс. гривен. В то же время около четверти займов получили заемщики с доходами до 20 тыс. грн. в месяц.
Банки подходят к выдаче ипотеки взвешенно
В течение III кварталов текущего года банки одобрили 65.6% заявок на ипотечное кредитование. В среднем за квартал 2020 года выдано около тысячи новых выдач. Среднее соотношение кредита и стоимости жилья (LTV) в настоящее время является достаточно низким: 59.6% для ипотеки, выданной в третьем квартале.
Рисунок 2 - Распределение займов по LTV
Источник: НБУ.
Однако, как отмечают в НБУ, соотношение расходов на обслуживание долга и доходов заемщика (DSTI) за год выросло и составляет довольно высокий показатель: 45.9%.
Рисунок 3 - Распределение кредитов по DSTI
Источник: НБУ.
Хотя половина новой ипотеки за период января-сентября 2020 года имела умеренную долговую нагрузку до 40%, доля кредитов с DSTI более 70% выросла на 7.6 в. п.
Перспективы ипотечного кредитования
В итоге проведенного опроса, в НБУ отмечают, что банки планируют и в дальнейшем наращивать портфели ипотеки.
В условиях стабильных макроэкономических условий в следующем году банки в среднем планируют расширить ипотечное кредитование и профинансировать почти в полтора раза больше новой ипотеки.
Стоит отметить, речь идет о ближайшей перспективе. Планы сформированы на фоне имеющихся проблем, стоящих на пути активного ипотечного кредитования. Ключевыми проблемами, которые мешают ипотечного кредитования банки считают дефицит платежеспособных заемщиков, хаос на рынке новостроек, высокую стоимость ресурсов и действие моратория на взыскание залога по валютной ипотеке. Поэтому, если первичный рынок станет более прозрачным, а законодательные инициативы вступит в силу, планы банков могут быть более амбициозными.
Напомним, во втором квартале 2021 года ожидается резкое восстановление отечественной экономики, которое будет обусловлено внешним спросом на фоне улучшения пандемической ситуации путем вакцинации, особенно в развитых странах. Условия торговли будут оставаться благоприятными, как и финансовые условия, учитывая склонность инвесторов к риску во всем мире. Также ожидается восстановление траншей МВФ в первом квартале 2021 года. В итоге НБУ прогнозирует рост ВВП в 2021 году на уровне 4.2%, а аналитики ICU подтверждают в обзоре свои оптимистичные ожидания относительно стремительного восстановления экономики Украины в 2021 году и прогноз роста ВВП на 5.6%.
