Рынок недвижимости в Украине: что будет влиять на стоимость жилья в 2020 году
Цены на рынке жилой недвижимости остаются относительно стабильными. Высокий спрос на жилье уравновешивается значительными объемами жилищного строительства. Рост доходов населения стимулирует спрос на жилье, но существенная конкуренция заставляет девелоперов удерживать цены на новое жилье несмотря на рост расходов.
Объемы ипотечного кредитования увеличиваются, но с низкой базы, отмечают в НБУ. Поэтому ипотека не является фактором, заметно влияет на работу рынка.
Объемы жилищного строительства
Объемы строительства нового жилья в Украине восстанавливаются. За первые девять месяцев 2019 года в Украине было введено в эксплуатацию на 36,6% больше жилья, чем за аналогичный период предыдущего года.
Рисунок 1 - Предложение нового жилья в многоквартирных домах
Источник: ГССУ, Главное управление статистики в г. Киеве.
В то же время в Киеве рост наблюдается более стремительным: + 53,6% г / г. Такие тенденции будут сохраняться в ближайшей перспективе, ведь площадь нового строительства, на которое были получены разрешения в Киеве выросла в 2 раза г / г, в то время как в регионах — наоборот: -3,3% г/г.
Рисунок 2 - Цены на жилье в Киеве, декабрь 2013 = 100
Источник: НБУ, Агентства недвижимости.
С 2020 года существенно изменится и правовое поле для работы застройщиков. Например, вводятся более жесткие требования к высотным застроек, что может увеличить стоимость строительства.
А вот с 2021 года финансовое бремя несколько ослабнет, ведь отменяется обязанность застройщиков платить 4% паевого взноса в местные бюджеты для развития инфраструктуры.
Рисунок 3 - Полученные разрешения на новое строительство
Источник: ГССУ, НБУ.
Анализ первичного рынка недвижимости города Киева свидетельствует, что предложение нового жилья пока в основном соответствует требованиям новых строительных норм и учитывает изменение структуры спроса. Жилье стало доступнее, и инвесторы отдают предпочтение объектам повышенной комфортности: функциональном планированию, комплексной застройке и развитой инфраструктуре.
Это повлияло на структуру предложения: в 2014 году доля нового жилья класса «комфорт» составляла около 15%, в 2018 году - 60%. Повышается доступность и привлекательность жилья.
Напомним, строительная отрасль демонстрирует стабильный рост. По итогам 10 месяцев рост составляет - 20,8%, сообщает Госстат Украины. Новое строительство, реконструкция и техническое переоснащение составили 75,5% от общего объема производимой строительной продукции, а строительных работ выполнено на 131,5 млрд грн.
Кроме растущих экономических показателей, отрасль обеспечила украинцев жильем на 7743,4 тыс.м ² жилищного фонда в новостройках, превышает почти на 50% прошлогодние показатели.
Влияние валютного курса на спрос рынка недвижимости
Спрос на жилье высок и устойчив: в I-III кварталах 2019 года зарегистрировано на 4,9% г / г больше сделок купли-продажи жилья. Значительная часть продаваемых квартир на первичном рынке, расположенные в объектах, запланированных к вводу через менее двух лет. И хотя в долгосрочной перспективе спрос будет расти, во втором полугодии укрепления гривны несколько его сократило.
Покупатели жилья имеют валютные сбережения, кое откладывали во времени решения покупки жилья в ожидании роста курса доллара США. Гривневые цены на недвижимость длительное время остаются стабильными — новое жилье подорожало всего на 1% за последние 12 месяцев и на 7% с сентября 2016 года. Однако в реальном измерении с учетом инфляции стоимость жилья за последние годы снижается, что свидетельствует о более стремительном росте нового предложения по сравнению со спросом.
Украина занимает одну из самых низких позиций в Европе по цене
Благодаря росту доходов населения, показатели Priceto-income и Priceto-rent рекордно низкие за последние десять лет. По показателю Price-to-rent Украина занимает одну из самых низких позиций в Европе, что создает предпосылки для дальнейшего роста спроса.
Продолжающийся рост себестоимости строительства за практически неизменными ценами, негативно повлияло на прибыльность застройщиков. В частности, заработная плата в строительстве в сентябре 2019 года выросла на 18,3% г / г, цены на строительно-монтажные работы выросли на 6,4% г / г.
Сохранение этого разрыва может заставить застройщиков поднимать цены, чтобы оставаться прибыльными.
Ипотечное кредитование в Украине
Количество банков, работающих с ипотекой — ограничено. Непрозрачность первичного рынка — препятствие для ипотеки. Обычно ипотечное кредитование является мощным и чуть ли не единственным источником финансирования сделок на рынке жилья. В Украине же объемы ипотеки является неестественно низкими: соотношение ипотечного портфеля в гривне к ВВП составляет менее 1%, а по данным участников рынка, ипотекой финансировалось менее 7% сделок.
Среди основных препятствий развития ипотеки — высокая стоимость кредитов, даже несмотря на постепенное смягчение монетарной политики в последнее время. Со стороны предложения, желание банков идти в ипотеку сдерживают юридические риски, ведь снятие моратория на взыскание залога ожидается только в конце 2020 года.
Изучение предложений застройщиков, проведенное Нацбанком, подтвердило ограниченность рынка ипотечного кредитования: девелоперы предлагали выбор лишь из семи банков.
Ни один застройщик не предлагал более двух банков. Максимальный срок кредитования по партнерским программам составляет 20 лет, а максимальная сумма кредита - 2 млн грн за первого взноса в диапазоне 20- 60%.
Стоимость составляет 19-20% годовых, хотя предлагается и снижена на период до пяти лет. В общем чистые гривневые кредиты на строительство и реконструкцию недвижимости выросли в октябре 2019 на 13,4% г/г, но объемы кредитов остаются незначительными.
Для поддержания спроса девелоперы предлагают скидку или рассрочку. Самые низкие цены устанавливаются для полной оплаты — тогда предлагается скидка 5-20% от базовой цены. Распространена рассрочка от застройщиков: 60% опрошенных предлагают отсрочку полной оплаты от 3 месяцев до 5 лет с момента сдачи жилья. Чаще всего предлагается сделать первый взнос в 30%, но отдельные застройщики готовы его снижать.
Проблемой такого финансирования является индексация стоимости квадратного метра жилья, поэтому общая сумма инвестиций является неопределенной. В остальных случаях привязка установлена к курсу доллара США, а следовательно покупатель несет валютный риск. Иногда к графику платежей неявно предусмотрено ежегодное подорожание неуплаченного остатка до 10%.
В итоге стоит отметить, на сегодня остается ряд нерешенных проблем на первичном рынке недвижимости, создающие риски для инвестора, и которые банки закладывают в стоимость ипотеки, в частности:
- низкий уровень защиты прав инвесторов и непрозрачность схем инвестирования; отсутствует финансовая ответственность застройщика за нарушение условий соглашения. Обязанности сторон формально определены в договорах, однако на практике не действуют;
- несвоевременность ввода жилья в эксплуатацию. Лишь 30% опрошенных застройщиков уверены, что придерживаться запланированных сроков. Каждый десятый предупреждает о задержке на полтора года. Основным препятствием есть проблемы с разрешительной документацией;
- непрозрачность рынка: отсутствие информации о конечных бенефициарах застройщиков и схемы их финансирования.
Строительство жилья является социально важным, поэтому требования к прозрачности и ответственности за выполнение условий соглашений должны быть подобными нормам, действующих в банковском секторе.