Рынок недвижимости и ипотечное кредитование: что происходит после кризиса
Спрос на жилую недвижимость, подогретый восстановлением ипотеки, постепенно растет. Цены активно двигаются вверх, однако жилье остается относительно доступным по историческим меркам, ведь стоимость жилья и доходы населения растут сопоставимыми темпами.
Ряд банков активно наращивает ипотечные портфели. Высокие темпы роста ипотеки могут храниться длительное время, учитывая низкий - менее 1% ВВП - текущий уровень проникновения ипотечного кредитования в Украине. Об этом сообщат в Нацбанке. Впрочем, стоит помнить, что следствием значительного роста объемов ипотечного кредитования является удорожание жилья.
Таково постпандемическое состояние рынка недвижимости в Украине, о чем более детально в наших материалах.
Рост спроса на жилую недвижимость
Спрос на жилье в Украине из года в год медленно растет, если не принимать во внимание нетипичный прошлый год. В прошлом году этот тренд прервался из-за слабого второй квартала, когда разворачивалась пандемия. Количество заключенных сделок купли-продажи жилья снизилась в прошлом году относительно 2019 года - на 7.8%, отмечают в Нацбанке.
Рисунок 1 - Активность на рынке жилья
Источник: НБУ.
В первом квартале 2021 года покупательская активность на рынке жилья была почти на десятую часть выше пятилетнего среднего за I квартал. В НБУ прогнозируют: сдержанный рост спроса на жилье сохранится в ближайшие годы.
Сейчас этому способствует постепенное восстановление ипотечного кредитования и стремительный рост доходов населения. Подогревает спрос на жилье и снижение доходности депозитов, что побуждает часть лиц со значительными сбережениями искать альтернативные направления инвестирования.
Цены на жилье
Жилье дорожает: в апреле как на первичном, так и на вторичном рынках Киева темпы роста цен превысили 10% в год. Динамку роста оговаривали сразу несколько факторов. Прежде всего, речь идет о росте стоимости строительства: в апреле индекс цен жилищного строительства составил 108.9 сравнению с показателем предыдущего года. Вторым фактором являются последствия длительной реформы системы контроля за строительством, соответственно, новое предложение в будущем может сократиться, поскольку существующий жилой фонд относительно ограничен.
Также оживляется спрос, частично благодаря восстановлению ипотеки. Хотя стоимость жилья растет, оно все же остается доступным по относительным показателям.
Цены и доходы населения растут соразмерно. В Киеве уже более года отношение «цена годового дохода» остается на низком уровне за более чем десятилетие.
Рисунок 2 - Отношение «цена к доходу» и «цена к ренте» на первичном рынке недвижимости Киева
Источник: НБУ.
А вот отношение «цена к годовой ренте» за год выросло почти на единицу, ведь цена аренды практически не изменилась. Поэтому привлекательность жилья как объекта инвестирования для последующей сдачи в аренду несколько снизилась. Впрочем, отношение «цена к годовой ренте» в Украине по международным историческим меркам еще очень низкое.
Жилищное строительство номинально замедлилось
В Украине в 2020 году было введено наполовину меньше жилья, чем за 2019, однако эти данные вряд ли достаточно информативными, отмечают в НБУ.
Рисунок 3 - Введено в эксплуатацию жилья в многоквартирных домах, млн кв. м
Источник: НБУ.
Во-первых, из-за длительного реформирования Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) темпы создания нового предложения замедлились. Во-вторых, из-за перехода на Единую государственную электронную систему в сфере строительства ГССУ в прошлом году предоставила предварительную и неполную информацию о новом жилье.
В I квартале 2021 года вновь предложение в Украине превысило десятилетнее среднее (за первый квартал) в полтора раза. Вероятно, эти данные включают часть неотраженных 2020 года объектов завершенного строительства. В столице объемы введенного в I квартале жилья все еще на пятую часть меньше десятилетнего среднего.
По состоянию на конец мая 2021 года, с начала года в Украине было выдано 213 разрешений на строительство и 253 сертификаты о принятии в эксплуатацию нового многоквартирного жилья. Среднегодовое отношение между разрешениями и сертификатами составляет около 3:4, что по сравнению с международным уровнем является относительно низким показателем и может свидетельствовать о более медленные темпы возведения нового жилья в будущем.
Рисунок 4 - Полученные декларативные и разрешительные документы на многоквартирное строительство в Украине, единиц
Источник: НБУ.
За последние 12 месяцев лишь половина заявок на разрешительные документы получили одобрение. Затянутость реформы системы архитектурно-строительного контроля, продолжается уже более года, является препятствием для нормального функционирования рынка недвижимости.
Дальнейшее промедление с налаживанием ее работы замедлять создание нового предложения позже. Текущие проблемы с разрешительной системой усиливает неурегулированность первичного рынка недвижимости. Результат - десятки тысяч обманутых инвесторов и сотни недостроев.
Ипотека стремительно восстанавливается
Начиная с середины прошлого года ипотека в Украине начала стремительно восстанавливаться. Это стало возможным прежде всего благодаря снижению стоимости: средневзвешенная эффективная ставка по ипотеке в апреле составила 14.1%, что почти на 7 в. п. меньше, чем в начале прошлого года.
Новые выдачи за первые четыре месяца выросли в два раза по количеству и почти в три - по объему в годовом измерении. Частично быстрое ипотечное кредитование в марте и апреле является результатом программы государственной поддержки. Объемы ипотеки растут прежде всего за счет кредитов на покупку жилья на вторичном рынке. За последние 12 месяцев на новостройки банки выдали около 15% от всей новой ипотеки.
Рисунок 5 - Новые выдачи и стоимость ипотеки
Источник: НБУ.
В Нацбанке отмечают, для запуска массовой ипотеки важно упорядочить рынок новостроек и повысить уровень защиты прав кредиторов. Правовое поле должно гарантировать равные условия как для заемщиков, так и для кредиторов.
В начале 2021 года начала свою работу программа государственного субсидирования «Доступная ипотека под 7%», что позволяет снизить стоимость займа для должника. Она потенциально может создать значительный дополнительный спрос на ипотеку.
По программе кредитные риски несут исключительно банки, поэтому они сохраняют действующий подход к оценке платежеспособности клиентов. Он сегодня преимущественно консервативной. Впрочем, стоит помнить, что следствием значительного роста объемов ипотечного кредитования является удорожание жилья. Это особенно актуально из-за проблем на рынке новостроек, которые могут ускорить этот процесс. Чтобы обеспечить умеренное влияние активизации ипотеки на цены, необходимо своевременно устранить препятствия для нормального функционирования рынка.
В итоге стоит отметить, в начале 2021 года в Верховной Раде зарегистрирован законопроект, который усиливает защиту прав инвесторов. В случае реализации норм документа в Украине появятся надежные механизмы финансирования строительства. В частности, будет введен гарантийную долю строительства, то есть площади, которые нельзя продавать до достройки, и регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства. Следующим важным шагом должно стать повышение прозрачности рынка через полное раскрытие информации застройщиками, прежде всего о количестве, площадь, источники финансирования и динамику продаж объектов строительства. Данные о состоянии рынка должны быть актуальными, исчерпывающими и общедоступными.