Рынок недвижимости и ипотечное кредитование: что происходит после кризиса

Рынок недвижимости и ипотечное кредитование: что происходит после кризиса

Діденко Сергій
Автор
Діденко Сергій
UA.NEWS
Поделиться:

Спрос на жилую недвижимость, подогретый восстановлением ипотеки, постепенно растет. Цены активно двигаются вверх, однако жилье остается относительно доступным по историческим меркам, ведь стоимость жилья и доходы населения растут сопоставимыми темпами.

Ряд банков активно наращивает ипотечные портфели. Высокие темпы роста ипотеки могут храниться длительное время, учитывая низкий — менее 1% ВВП — текущий уровень проникновения ипотечного кредитования в Украине. Об этом сообщат в Нацбанке. Впрочем, стоит помнить, что следствием значительного роста объемов ипотечного кредитования является удорожание жилья.

В начале текущего года темпы ввода нового жилья были быстрыми, но продолжительность реформы системы контроля в сфере строительства может замедлить новое предложение в будущем. Ипотека стремительно восстанавливается, прежде всего благодаря кредитованию покупки жилья на вторичном рынке. Рынок новостроек остается неупорядоченным и менее привлекательным для банков.

Таково постпандемическое состояние рынка недвижимости в Украине, о чем более детально в наших материалах.

Рост спроса на жилую недвижимость

Спрос на жилье в Украине из года в год медленно растет, если не принимать во внимание нетипичный прошлый год. В прошлом году этот тренд прервался из-за слабого второй квартала, когда разворачивалась пандемия. Количество заключенных сделок купли-продажи жилья снизилась в прошлом году относительно 2019 года — на 7.8%, отмечают в Нацбанке.

Рисунок 1 — Активность на рынке жилья

Источник: НБУ.

В первом квартале 2021 года покупательская активность на рынке жилья была почти на десятую часть выше пятилетнего среднего за I квартал. В НБУ прогнозируют: сдержанный рост спроса на жилье сохранится в ближайшие годы.

Сейчас этому способствует постепенное восстановление ипотечного кредитования и стремительный рост доходов населения. Подогревает спрос на жилье и снижение доходности депозитов, что побуждает часть лиц со значительными сбережениями искать альтернативные направления инвестирования.

Цены на жилье

Жилье дорожает: в апреле как на первичном, так и на вторичном рынках Киева темпы роста цен превысили 10% в год. Динамку роста оговаривали сразу несколько факторов. Прежде всего, речь идет о росте стоимости строительства: в апреле индекс цен жилищного строительства составил 108.9 сравнению с показателем предыдущего года. Вторым фактором являются последствия длительной реформы системы контроля за строительством, соответственно, новое предложение в будущем может сократиться, поскольку существующий жилой фонд относительно ограничен.

Также оживляется спрос, частично благодаря восстановлению ипотеки. Хотя стоимость жилья растет, оно все же остается доступным по относительным показателям.

Цены и доходы населения растут соразмерно. В Киеве уже более года отношение «цена годового дохода» остается на низком уровне за более чем десятилетие.

Рисунок 2 — Отношение «цена к доходу» и «цена к ренте» на первичном рынке недвижимости Киева

Источник: НБУ.

А вот отношение «цена к годовой ренте» за год выросло почти на единицу, ведь цена аренды практически не изменилась. Поэтому привлекательность жилья как объекта инвестирования для последующей сдачи в аренду несколько снизилась. Впрочем, отношение «цена к годовой ренте» в Украине по международным историческим меркам еще очень низкое.

Жилищное строительство номинально замедлилось

В Украине в 2020 году было введено наполовину меньше жилья, чем за 2019, однако эти данные вряд ли достаточно информативными, отмечают в НБУ.

Рисунок 3 — Введено в эксплуатацию жилья в многоквартирных домах, млн кв. м

Источник: НБУ.

Во-первых, из-за длительного реформирования Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) темпы создания нового предложения замедлились. Во-вторых, из-за перехода на Единую государственную электронную систему в сфере строительства ГССУ в прошлом году предоставила предварительную и неполную информацию о новом жилье.

В I квартале 2021 года вновь предложение в Украине превысило десятилетнее среднее (за первый квартал) в полтора раза. Вероятно, эти данные включают часть неотраженных 2020 года объектов завершенного строительства. В столице объемы введенного в I квартале жилья все еще на пятую часть меньше десятилетнего среднего.

По состоянию на конец мая 2021 года, с начала года в Украине было выдано 213 разрешений на строительство и 253 сертификаты о принятии в эксплуатацию нового многоквартирного жилья. Среднегодовое отношение между разрешениями и сертификатами составляет около 3:4, что по сравнению с международным уровнем является относительно низким показателем и может свидетельствовать о более медленные темпы возведения нового жилья в будущем.

Рисунок 4 — Полученные декларативные и разрешительные документы на многоквартирное строительство в Украине, единиц

Источник: НБУ.

За последние 12 месяцев лишь половина заявок на разрешительные документы получили одобрение. Затянутость реформы системы архитектурно-строительного контроля, продолжается уже более года, является препятствием для нормального функционирования рынка недвижимости.

Дальнейшее промедление с налаживанием ее работы замедлять создание нового предложения позже. Текущие проблемы с разрешительной системой усиливает неурегулированность первичного рынка недвижимости. Результат — десятки тысяч обманутых инвесторов и сотни недостроев.

Ипотека стремительно восстанавливается

Начиная с середины прошлого года ипотека в Украине начала стремительно восстанавливаться. Это стало возможным прежде всего благодаря снижению стоимости: средневзвешенная эффективная ставка по ипотеке в апреле составила 14.1%, что почти на 7 в. п. меньше, чем в начале прошлого года.

Новые выдачи за первые четыре месяца выросли в два раза по количеству и почти в три — по объему в годовом измерении. Частично быстрое ипотечное кредитование в марте и апреле является результатом программы государственной поддержки. Объемы ипотеки растут прежде всего за счет кредитов на покупку жилья на вторичном рынке. За последние 12 месяцев на новостройки банки выдали около 15% от всей новой ипотеки.

Рисунок 5 — Новые выдачи и стоимость ипотеки

Источник: НБУ.

В Нацбанке отмечают, для запуска массовой ипотеки важно упорядочить рынок новостроек и повысить уровень защиты прав кредиторов. Правовое поле должно гарантировать равные условия как для заемщиков, так и для кредиторов.

В начале 2021 года начала свою работу программа государственного субсидирования «Доступная ипотека под 7%», что позволяет снизить стоимость займа для должника. Она потенциально может создать значительный дополнительный спрос на ипотеку.

По программе кредитные риски несут исключительно банки, поэтому они сохраняют действующий подход к оценке платежеспособности клиентов. Он сегодня преимущественно консервативной. Впрочем, стоит помнить, что следствием значительного роста объемов ипотечного кредитования является удорожание жилья. Это особенно актуально из-за проблем на рынке новостроек, которые могут ускорить этот процесс. Чтобы обеспечить умеренное влияние активизации ипотеки на цены, необходимо своевременно устранить препятствия для нормального функционирования рынка.

В итоге стоит отметить, в начале 2021 года в Верховной Раде зарегистрирован законопроект, который усиливает защиту прав инвесторов. В случае реализации норм документа в Украине появятся надежные механизмы финансирования строительства. В частности, будет введен гарантийную долю строительства, то есть площади, которые нельзя продавать до достройки, и регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства. Следующим важным шагом должно стать повышение прозрачности рынка через полное раскрытие информации застройщиками, прежде всего о количестве, площадь, источники финансирования и динамику продаж объектов строительства. Данные о состоянии рынка должны быть актуальными, исчерпывающими и общедоступными.

Поделиться:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Sorry that something went wrong, repeat again!