Рынок недвижимости и ипотека: при каких условиях станет доступным жилье для украинцев

Рынок недвижимости и ипотека: при каких условиях станет доступным жилье для украинцев

Діденко Сергій
Автор
Діденко Сергій
UA.NEWS
Поделиться:

Последствия коронакризиса на рынке жилья заметны, но кратковременные и незначительные, отмечает НБУ. В отличие от прошлых кризисов в Украине, сейчас масштабной трансформации рынка не ожидается. Несмотря на кризис, спрос на жилье будет оставаться на высоком уровне, однако вряд ли в ближайшее время возобновится его рост.

Доля сделок с привлечением ипотеки все еще будет оставаться незначительной, однако создаются благоприятные предпосылки для возобновления ипотечного кредитования.

Покупательская активность на рынке жилья

В Украине спрос является определяющим фактором состояния рынка жилья. Покупатели быстро отреагировали на рост неопределенности через коронакризис: по показаниям застройщиков, во время карантина покупательская активность снизилась на 40%.

В конце мая рынок начал заметно оживляться. В то же время вынужденная самоизоляция ускорила трансформацию спроса: инвесторы все больше предпочитают объекты повышенной комфортности, спроектированных по концепции «live-workplay». Однако интерес покупателей к жилью экономкласса резко снизился.

Рисунок 1 — Активность на рынке жилья

Источник: НБУ, ДССУ.

В целом спрос на жилье в течение ближайших двух лет вряд ли заметно измениться в сторону увеличения. Его будет подавлять продолжительное снижение доходов населения и ухудшение потребительских настроений. Однако, снижение спроса не ожидается, ведь за последние годы жилье стало по цене более доступным. Также благодаря снижению уровня инфляции и ставок по ипотеке его покупку будет проще профинансировать в кредит.

Тенденции на первичном рынке жилья

Коронакризис также повлиял на застройщиков. Поскольку стройсектор не подпадал под карантин, на текущее строительство повлиял исключительно резкий краткосрочный спад спроса. Около 20% объектов было временно заморожено, прежде всего из-за недостаточного запаса ликвидности застройщиков, преимущественно в экономсегменте. Если им не удастся привлечь дополнительное финансирование, возможно замедление строительства ряда объектов, отмечают в НБУ. Однако это не повлияет принципиально на ситуацию со своевременностью ввода объектов в эксплуатацию.

Строительство во время карантина в целом оставалось активным. По оценкам ЛУН, за первый квартал этого года в Киеве были завершены работы на вдвое большем количестве объектов, чем год назад. Однако темпы ввода в эксплуатацию нового жилья заметно снизились. Согласно данным ГССУ за I квартал 2020 года в Украине было введено на рынок на 22% г/г, а в Киеве — почти вдвое меньше жилья, чем за аналогичный период прошлого года. Такой спад обусловлен прежде всего реформой ГАСИ (Государственная архитектурно-строительная инспекция), которая и затормозила принятие в эксплуатацию зданий.

В первом квартале в Украине было получено разрешения на строительство вдвое меньшего количества жилья г/г. Однако этот спад также должен быть кратковременным: после снятия карантина и завершения реформирования ГАСИ динамика вернется к более привычным уровням. В долгосрочной перспективе объемы строительства должны вернуться к привычно высоким уровням.

Цены на жилье

Цены на жилье с начала кризиса лишь умеренно изменились. За время карантина недвижимость на вторичном рынке подешевела лишь на 2.0%.

Рисунок 2 — Цена и себестоимость жилья, тыс. грн. / кв. м

Источник: Минрегион, ЛУН.

В то же время гривневые цены на новое жилье после небольшой временной коррекции вернулись к уровню начала карантина. В годовом измерении стоимость недвижимости все же выросла: в конце мая жилье на первичном рынке подорожало на 9.1% г/г в гривне. Ожидается, что цены и дальше понемногу будут двигаться вверх, несколько подогретые ослаблением гривны и низкой маржинальностью застройщиков. Девелоперы также настроены оптимистично: почти половина опрошенных в мае застройщиков ожидает роста цен на жилье вдвое выше докарантинного показателя февраля.

Ипотека

Рост уровня доступности жилья остановился впервые за десятилетие, отмечают в НБУ. Если цены на недвижимость выросли, то на ее аренду, наоборот, — упали.

Вместе с резким замедлением доходов населения это прекратило продолжающийся рост уровня доступности жилья: за четыре месяца этого года показатели Price-to-income и Price-to-rent несколько выросли. Большую доступность жилья могло бы обеспечить ипотечное кредитование.

В Украине за счет ипотеки финансируется менее десятой части сделок по приобретению нового жилья. За первые четыре месяца текущего года портфель ипотеки уменьшился на 1.5%, прежде всего из-за необычно низкого уровня кредитования в апреле.

Рисунок 3 — Чистые ипотечные рублевые кредиты физических лиц, млн грн.

Источник: НБУ.

Однако Нацбанк прогнозирует увеличение роли ипотеки на рынке жилья в Украине. Во-первых, благодаря постепенному снижению уровня процентных ставок, что будет делать кредитования привлекательнее. Во-вторых — благодаря большей защищенности кредиторов. Этому, например, способствует недавнее решение правительства изменить правила регистрации в ипотечных квартирах — теперь это можно сделать только с согласия кредитора. Банковское финансирование постепенно разогревать спрос на жилье и цены, а также сделает собственное жилье доступным. Для активного развития рынка нужно решить еще одну его фундаментальную проблему — неустроенность рынке первичной недвижимости. Несмотря на то, что застройщики держат значительные объемы сбережений населения, действенных правил игры для них практически нет.

В итоге следует отметить, в Украине рынок жилья остается непрозрачным и хаотичным. Эта проблема ежегодно обостряется вследствие постоянного роста количества обманутых инвесторов и замороженных строек. Рынок остается рискованным как для инвесторов, так и для кредиторов, что ухудшает ситуацию с ипотечным кредитованием.

загрузка...
Поделиться:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Sorry that something went wrong, repeat again!