Последствия коронакризиса на рынке жилья заметны, но кратковременные и незначительные, отмечает НБУ. В отличие от прошлых кризисов в Украине, сейчас масштабной трансформации рынка не ожидается. Несмотря на кризис, спрос на жилье будет оставаться на высоком уровне, однако вряд ли в ближайшее время возобновится его рост.
Доля сделок с привлечением ипотеки все еще будет оставаться незначительной, однако создаются благоприятные предпосылки для возобновления ипотечного кредитования.
В Украине спрос является определяющим фактором состояния рынка жилья. Покупатели быстро отреагировали на рост неопределенности через коронакризис: по показаниям застройщиков, во время карантина покупательская активность снизилась на 40%.
В конце мая рынок начал заметно оживляться. В то же время вынужденная самоизоляция ускорила трансформацию спроса: инвесторы все больше предпочитают объекты повышенной комфортности, спроектированных по концепции «live-workplay». Однако интерес покупателей к жилью экономкласса резко снизился.
Рисунок 1 - Активность на рынке жилья
Источник: НБУ, ДССУ.
В целом спрос на жилье в течение ближайших двух лет вряд ли заметно измениться в сторону увеличения. Его будет подавлять продолжительное снижение доходов населения и ухудшение потребительских настроений. Однако, снижение спроса не ожидается, ведь за последние годы жилье стало по цене более доступным. Также благодаря снижению уровня инфляции и ставок по ипотеке его покупку будет проще профинансировать в кредит.
Тенденции на первичном рынке жилья
Коронакризис также повлиял на застройщиков. Поскольку стройсектор не подпадал под карантин, на текущее строительство повлиял исключительно резкий краткосрочный спад спроса. Около 20% объектов было временно заморожено, прежде всего из-за недостаточного запаса ликвидности застройщиков, преимущественно в экономсегменте. Если им не удастся привлечь дополнительное финансирование, возможно замедление строительства ряда объектов, отмечают в НБУ. Однако это не повлияет принципиально на ситуацию со своевременностью ввода объектов в эксплуатацию.
Строительство во время карантина в целом оставалось активным. По оценкам ЛУН, за первый квартал этого года в Киеве были завершены работы на вдвое большем количестве объектов, чем год назад. Однако темпы ввода в эксплуатацию нового жилья заметно снизились. Согласно данным ГССУ за I квартал 2020 года в Украине было введено на рынок на 22% г/г, а в Киеве — почти вдвое меньше жилья, чем за аналогичный период прошлого года. Такой спад обусловлен прежде всего реформой ГАСИ (Государственная архитектурно-строительная инспекция), которая и затормозила принятие в эксплуатацию зданий.
В первом квартале в Украине было получено разрешения на строительство вдвое меньшего количества жилья г/г. Однако этот спад также должен быть кратковременным: после снятия карантина и завершения реформирования ГАСИ динамика вернется к более привычным уровням. В долгосрочной перспективе объемы строительства должны вернуться к привычно высоким уровням.
Цены на жилье
Цены на жилье с начала кризиса лишь умеренно изменились. За время карантина недвижимость на вторичном рынке подешевела лишь на 2.0%.
Рисунок 2 - Цена и себестоимость жилья, тыс. грн. / кв. м
Источник: Минрегион, ЛУН.
В то же время гривневые цены на новое жилье после небольшой временной коррекции вернулись к уровню начала карантина. В годовом измерении стоимость недвижимости все же выросла: в конце мая жилье на первичном рынке подорожало на 9.1% г/г в гривне. Ожидается, что цены и дальше понемногу будут двигаться вверх, несколько подогретые ослаблением гривны и низкой маржинальностью застройщиков. Девелоперы также настроены оптимистично: почти половина опрошенных в мае застройщиков ожидает роста цен на жилье вдвое выше докарантинного показателя февраля.
Ипотека
Рост уровня доступности жилья остановился впервые за десятилетие, отмечают в НБУ. Если цены на недвижимость выросли, то на ее аренду, наоборот, - упали.
Вместе с резким замедлением доходов населения это прекратило продолжающийся рост уровня доступности жилья: за четыре месяца этого года показатели Price-to-income и Price-to-rent несколько выросли. Большую доступность жилья могло бы обеспечить ипотечное кредитование.
В Украине за счет ипотеки финансируется менее десятой части сделок по приобретению нового жилья. За первые четыре месяца текущего года портфель ипотеки уменьшился на 1.5%, прежде всего из-за необычно низкого уровня кредитования в апреле.
Рисунок 3 - Чистые ипотечные рублевые кредиты физических лиц, млн грн.
Источник: НБУ.
Однако Нацбанк прогнозирует увеличение роли ипотеки на рынке жилья в Украине. Во-первых, благодаря постепенному снижению уровня процентных ставок, что будет делать кредитования привлекательнее. Во-вторых — благодаря большей защищенности кредиторов. Этому, например, способствует недавнее решение правительства изменить правила регистрации в ипотечных квартирах — теперь это можно сделать только с согласия кредитора. Банковское финансирование постепенно разогревать спрос на жилье и цены, а также сделает собственное жилье доступным. Для активного развития рынка нужно решить еще одну его фундаментальную проблему — неустроенность рынке первичной недвижимости. Несмотря на то, что застройщики держат значительные объемы сбережений населения, действенных правил игры для них практически нет.
В итоге следует отметить, в Украине рынок жилья остается непрозрачным и хаотичным. Эта проблема ежегодно обостряется вследствие постоянного роста количества обманутых инвесторов и замороженных строек. Рынок остается рискованным как для инвесторов, так и для кредиторов, что ухудшает ситуацию с ипотечным кредитованием.
