Строительная отрасль: восстановление и факторы посткризисного периода
Восстановление выпуска строительной продукции положительно влияет на рынок недвижимости. Сейчас спрос на рынке недвижимости восстановился и медленно растет, ведь доступность жилья остается высокой по историческим меркам.
Цены на недвижимость также умеренно выросли, несмотря на пандемию и замедление экономической активности. Постепенно набирает вес новый фактор, который может существенно повлиять на спрос — восстановление ипотеки.
Мы решили осветить изменения в производстве строительной продукции, а также расширение спроса на коммерческую недвижимость на фоне экономического восстановления.
Производство строительной продукции в январе-ноябре 2020 года
В ноябре 2020 года индекс строительной продукции составил: сезонно скорректированный (по сравнению с октябрем 2020 года) - 100,4%; скорректированный на эффект календарных дней (по сравнению с ноябрем 2019 годом) - 109,3%. Об этом сообщает Госстат (ГССУ).
Таблица 1 - Индексы строительной продукции по видам, %
Источник: ГССУ.
Как видно из данных таблицы, индекс строительной продукции в январе-ноябре 2020 года составляет 102,8% по сравнению с январем-ноябрем 2019 года.
Рисунок 1 - Индексы строительной продукции (в % к соответствующему периоду предыдущего года, нарастающим итогом)
Источник: ГССУ.
Напомним, пандемия и связанный с ней карантин имели заметное влияние на строительство. По данным опроса НБУ, в III квартале 2020 года баланс оценок строителями собственного финансового состояния значительно ухудшилось по сравнению с 2019 годом.
Новое строительство от общего объема производимой строительной продукции составляет 36,9%, ремонт (капитальный и текущий) - 35,7%, реконструкция и техническое переоснащение - 27,4%.
В итоге необходимо отметить, объем произведенной строительной продукции (выполненных строительных работ) предприятиями Украины в январе-ноябре 2020 года составил 164,2 млрд.
Коммерческая недвижимость
Во втором полугодии 2020 года активность на рынке офисной недвижимости находится на значительно более низком уровне по сравнению с докризисными показателями. Большинство арендаторов ввели практику удаленной работы для своих работников, и такой формат будет продолжаться неопределенное время.
Рисунок 2 - Показатели рынка офисной недвижимости Киева
Источник: НБУ.
Спрос на площади остается на низком уровне. Новые соглашения заключаются только в исключительных случаях, старые — продолжаются на меньшие площади или по более низким ставкам.
С начала пандемии рынок офисов — это рынок арендатора, и владельцы площадей вынуждены идти на уступки, чтобы поддерживать спрос. Это уже сказалось на ставках: на конец первого полугодия цена аренды офисных площадей потеряла до 10% г/г. Ставки заставляет падать и рост вакантности, что в дальнейшем только подогреваться предложением новых офисных площадей.
За период 2020-2021 годов предложение суммарно пополнится почти на 8% новых площадей. Даже после возвращения к обычному режиму работы для полного восстановления этого сектора понадобится не менее одного года, отмечают в Нацбанке.
Рисунок 3 - Показатели рынка торговой недвижимости Киева
Источник: НБУ.
Рынку торговой недвижимости удалось устоять. Этому способствовали рост доходов и гибкость карантина. Несмотря на то, что посещаемость торговых центров несколько упала, средний чек, наоборот, вырос, ведь потребители стали больше планировать покупки. В некоторых сегментах розничной торговли товарооборот даже лучше показатели 2019 года.
Влияние пандемии оказался менее ощутимым для ритейлеров, предлагающих продовольственные товары, одежда и электронику. А вот сфера развлечений понесла наибольшие потери. Но это вряд ли приведет к структурной трансформации предложения, ведь потребительские привычки должны возобновиться вместе со снятием карантина. Прежде всего через сегмент развлечений вакантность на рынке выросла на 5.4 в. п. г/г. Ставки на площади снизились, тогда как переменная доля, зависит от товарооборота, в общих рентных платежах возросла.
В итоге стоит отметить, значительные темпы роста расходов бюджета на дорожную инфраструктуру способствовали росту в строительстве. Однако жилые площади, на строительство которых выданы разрешения, заметно сократились: более чем на треть по Украине и почти в семь раз в Киеве. Это является эффектом длительного процесса реформирования контрольного органа (ГАСК). Отрасль медленно оправляется от последствий карантина, и строительная активность в дальнейшем прогнозируемо будет восстанавливаться. Однако на новое предложение жилья может повлиять промедления с выдачей новых разрешений на строительство.