В 2020 году строительная отрасль одна из немногих видов экономической деятельности (ВЭД), которая продемонстрировала рост в условиях кризиса COVID-19.
Несмотря на инвестиционную паузу в условиях коронакризиса, деятельность отрасли обеспечивалась стабильной поддержкой со стороны государства (в частности, активное финансирование проектов «Большого строительства»), ставшего главным инвестором в 2020 году.
Однако, кроме государственных инвестиционных программ поддержки, ипотека могла бы стать весомым рычагом ускорения спроса на рынке недвижимости. Впрочем, реформированная разрешительная система и неопределенность непрозрачного рынка первичного строительства сказались на динамике ипотечного кредитования, соответственно, темпах роста рынка. Об этом сообщает Нацбанк, обнародовав результаты опросов банков по объемам выданных ипотечных кредитов населению в ноябре и декабре 2020 года.
Мы решили осветить итоги строительства и рост ипотечного кредитования в условиях кризиса.
Индекс выпуска строительной продукции в 2020 году
Государственные инвестиции почти полностью компенсировало снижение спроса на услуги строительства со стороны реального сектора в условиях замедления экономической активности на фоне карантина. Поэтому положительный вклад строительства инженерных сооружений в два раза превысил общий рост строительства, компенсируя падение в секторе в строительства зданий как жилых, так и нежилых.
Согласно данным Госстата в 2020 году доля нового строительства составила 36,1%, ремонта (капитального и текущего) - 36,9% и реконструкции и технического перевооружения - 27% (табл. 1).
Таблица 1 - Индексы строительной продукции по видам, %
Источник: ГССУ.
Ключевым фактором, который больше всего сказывался на динамике строительства в течение 2020 года, было активное проведение строительства инфраструктурных объектов в условиях реализации проектов Большого строительства (объемы строительства инженерных сооружений - выросли на 14,8% в 2020 году, «плюс» 27,7% в 2019 году).
Рисунок 1 - Взносы подвидов строительства в индекс строительной продукции, п.п.
Источник: ГССУ, расчет Минэкономики.
Стоит отметить, по данным Госказначейства в 2020 году дорожный фонд был профинансирован на 95% от плана, что на 43,8% больше по сравнению с 2019 годом. Поэтому в прошлом году было обновлено 3,9 тыс. км дорог государственного значения и 82 моста, а это 92% и 85% от плана, представленного в начале года. Об этом сообщает Укравтодор.
Факторы ухудшения строительство жилья и спроса
Снижение спроса на жилую недвижимость на начальных стадиях строительства, в частности в период карантина, что сказалось на нехватке финансовых ресурсов у застройщиков, в частности объемы жилищного строительства сократились на 18,5% в 2020 году («плюс» 4,8% в 2019 году). Также существенным фактором были карантинные ограничения, усложнявшие взаимодействие органов власти с застройщиками и реформирования в сфере градостроительства (реорганизация ГАСИ), что привело к временной неопределенности механизма получения разрешительной документации.
Согласно данным Минюста, количество договоров купли-продажи жилой недвижимости в 2020 году по сравнению с 2019 годом уменьшилась на 4,6%.
По данным Госстата за 9 мес. 2020 года по сравнению с соответствующей датой 2019 года индекс капитальных инвестиций уменьшился на 35,4%, в т. ч. ВЭД «Промышленность» - на 38,1%. За 9 мес. 2020 года по сравнению с соответствующим периодом 2019 убытки предприятий увеличились в 2,8 раза, доходы уменьшились на 9,5%, в т.ч. в ВЭД «Промышленность» - увеличились в 1,5 раза и сократились на 45,9% соответственно.
Рисунок 2 - Индекс капитальных инвестиций, изменение, % к соответствующему периоду предыдущего года
Источник: ГССУ.
Согласно данным Нацбанка, на конец декабря 2020 года по сравнению с аналогичным периодом 2019 объем ипотечных кредитов в национальной валюте уменьшился на 5%. Инвестиционная пауза в большинстве предприятий реального сектора в условиях сокращения их финансовых результатов (строительство нежилых зданий сократилось на 2,7% («плюс» 30,3% в 2019 году).
Ипотечное кредитование
По результатам последнего опроса банки сообщили, что в декабре 2020 году их выдали 743 кредита на общую сумму 521 млн грн. По итогам 2020 года банки выдали ипотечных кредитов на сумму 3,8 млрд грн. Это на 36% больше по сравнению с 2019 годом. Об этом сообщает пресс-служба НБУ.
Согласно результатам опроса, рынок ипотечного кредитования в Украине сейчас очень концентрированный. У 88% новых сделок (3,3 млрд грн.) в прошлом году заключили пять банков.
Также в 2020 году вырос средний размер кредита на покупку жилья. Если в 2019 году он составлял около 516 тыс. грн, то в 2020 году - 663 тыс. грн. Средний размер ипотечного кредита на покупку первичной недвижимости в 2020 году составил 682 тыс. грн, вторичной - 660 тыс. грн.
Рисунок 3 - Объемы ипотечного кредитования
Источник: НБУ.
Вторичный рынок продолжает существенно преобладать по количеству и по объему кредитования. Доля заключенных ипотечных договоров на покупку жилья на вторичном рынке в 2020 году составила около 85% по объему от всех новых выдач, говорится в сообщении Нацбанка.
Однако, как сообщает НБУ, средневзвешенная эффективная процентная ставка по новым ипотечным кредитам снизилась. Согласно данным банков в декабре 2020 года, средняя ставка ипотечного кредита на вторичном рынке составляла 14% (в декабре 2019 года - 20,6%), на первичном - 16,9% (в декабре 2019 года - 21,5%).
Впрочем, в 2020 году около 38% ипотеки по сумме заключен с фиксированной процентной ставкой (в 2019 году - более 70% новой ипотеки).
В региональном разрезе наибольшее количество ипотечных кредитов в 2020 году выдано в Киеве - 1,5 тыс. договоров на общую сумму 1,4 млрд грн. (37% от общей суммы). После Киева больше ипотечных договоров в 2020 году заключен в Киевской области - 646 договоров на общую сумму 605 млн грн. (16% от общей суммы), в Харьковской области - 617 договоров на общую сумму почти 296 млн грн. (8% от общей суммы), во Львовской области - 345 договоров на общую сумму 240 млн грн. и в Днепропетровской области - 388 договоров на общую сумму 192,6 млн грн.
В итоге стоит отметить, банки планируют и в дальнейшем наращивать портфели ипотеки. В условиях стабильных макроэкономических условий в этом году банки в среднем планируют расширить ипотечное кредитование и профинансировать почти в полтора раза больше новой ипотеки.
