Тенденции, которые могут перевернуть рынка жилья США: уроки для Украины

Тенденции, которые могут перевернуть рынка жилья США: уроки для Украины

Діденко Сергій
Автор
Діденко Сергій
UA.NEWS
Поделиться:

Пандемия заставила рынки жилья вести себя странно, с резким ростом цен и относительно небольшим количеством дефолтов по ипотечным кредитам несмотря на то, что мировая экономика рухнула. Теперь, когда рынки достигли рекордных максимумов, мы видим, что покупательское безумие наконец идет на убыль.

Об этом сообщает IHS Markit. Аналитики компании прогнозируют, что в США будет построено 1,4 миллиона домов в 2022 году по сравнению с 1,54 миллиона новых домов в 2021 году. Количество разрешений на односемейное жилье, являющееся индикатором, начала строительства нового жилья, за последние четыре месяца снизилось на 17% с января. Стремительный рост цен на жилье, низкое предложение и прекращение защиты от воздержания приведут на рынок новых продавцов. В настоящее время продажи существующих домов остаются выше допандемических уровней, но мы ожидаем периода охлаждения до конца 2021 года.

Ставки по ипотеке являются ключевым фактором стоимости владения домом, а сверхнизкие ставки во время пандемии не будут существовать вечно. Чтобы понять, куда (и когда) движутся ипотечные ставки, необходимо рассматривать более широкую экономическую перспективу.  В настоящее время экономика все еще находится во власти искажений, вызванных пандемией, и прогноз IHS Markit предполагает, что цели ФРС не будут выполнены в течение нескольких лет. Таким образом, аналитики ожидают, что первоначальное повышение процентных ставок произойдет в 2023 году с дополнительным повышением ставок в последующие годы. К 4 кварталу 2024 года в INS Markit ожидают, что 10-летние казначейские облигации будут на уровне 2,45%, а обычные 30-летние ипотечные кредиты — на 1,55% — на 4,0%.

Однако на данный час имеют место четыре тенденции, которые могут перевернуть рынок жилья США, о чем ниже в наших материалах.

Меньше клиентов для домов на одну семью

Вопреки распространенному мнению, блокировки COVID оказали негативное влияние на уровень рождаемости.

Об этом сообщает IHS Markit. Эффект COVID был настолько сильным, что в ежегодном обзоре о прогнозах численности населения аналитики снизили прогнозы по общей численности населения США на 2030 год примерно на 7 миллионов человек.

Рисунок 1 — Общий коэффициент фертильности

Источник: IHS Markit.

По совпадению, 7 миллионов — это примерно количество домов, продаваемых ежегодно в США (от 5,5 до 6 миллионов существующих и 750 тысяч новых домов). Демографические модели IHS Markit указывают на меньшее количество детей и семей, которые являются основной клиентской базой для частных домов.

Снижение численности населения обычно происходит во время финансовых кризисов по нескольким причинам: молодые люди могут вернуться в дома своих родителей; другие откладывают брак из-за плохих перспектив трудоустройства; у тех, у кого есть постоянная работа, может быть более продолжительный рабочий день; существующие родители могут испытывать трудности с ограничением возможностей по уходу за детьми. По оценкам IHS Markit, только в 2021 году эти факторы сократят количество новых семей на 600 тысяч.

Меньше людей строят дома

Меньшее количество семей в будущем вполне уместно, учитывая проблемы, связанные с кадровым резервом строителей. Проще говоря, новые таланты, поступающие в строительную отрасль, отстают от стареющей рабочей силы квалифицированных мастеров.

Одна из причин — сокращение иммиграции, жизненно важного компонента рабочей силы в строительстве. В 1990-х годах США ежегодно принимали примерно 1,5 миллиона иммигрантов. К середине 2010-х годов США поглотили около 1 миллиона человек. При администрации Трампа иммиграция сократилась вдвое.

Рисунок 2 – Эмиграция

Источник: IHS Markit.

Кроме того, молодые люди в возрасте от 18 до 25 лет склонны с опасением относиться к профессиональным профессиям (например, слесарное дело, столярное дело и т. д.). Согласно опросу, проведенному Национальной ассоциацией строителей жилья в 2017 году, большинство молодых людей считают, что работа с квалифицированными специалистами слишком сложна или трудна с физической точки зрения. Когда предлагается зарплата в диапазоне от 75 до 100 тысяч долларов, лишь немногим более 20% этой демографической группы могут даже подумать о квалифицированной профессии.

Хорошая новость заключается в том, что в последнее время все больше молодых людей начинают заниматься квалифицированными профессиями и снижают средний возраст на один год. Нет сомнений в том, что с ростом заработной платы этот расчет меняется, но по-прежнему существует потребность в найме и обучении следующего поколения, даже если следующее поколение потребует натурализации.

Проблема дефицита меди и стали

Поскольку аналитики наблюдали, как цены на пиломатериалы взлетали во время пандемии и отступали, аналитики IHS Markit акцентировали на рисках, связанных с сырьевыми товарами. Риски не материализовались, и совсем не потому, что цены на сталь и медь остаются неопределенными в долгосрочной перспективе.

В ежемесячном отчете IHS Markit по производству стали за октябрь аналитики отмечают снижение цен на сталь до 2021 года. Однако сочетание роста мирового спроса и сокращения производства в материковом Китае в 2022 году может нарушить эту тенденцию и снова вызвать рост цен.

В октябрьском анализе цен на медь IHS Markit прогнозирует, что вариант «Дельта» может привести к рекордно высоким ценам на медь. Этот новый штамм может повторно закрыть горнодобывающие производства и порты из-за государственного контроля и нехватки рабочей силы.

Отдельно, движение за зеленую энергию, обсуждаемое в Конгрессе, является еще одним, но потенциально более серьезным нарушителем рынка меди. Бескрайние катушки с медью — это источник жизненной силы для новых технологий производства электроэнергии и электрических сетей. Для бытовой электропроводки, водопровода, электрических коробок и розеток требуется медь, и они столкнутся с дефицитом в рамках инициативы «Зеленый новый курс».

Напомним, согласно сценарию чистых нулевых выбросов, потребности в чистой энергии могут стать причиной высоких цен на медь, никель, кобальт и литий на протяжении многих лет.

Об этом сообщает МВФ. Исторический разворот во всем мире в сторону ограничения выбросов углерода, вероятно, спровоцирует беспрецедентный спрос на некоторые важнейшие металлы, используемые для производства и хранения возобновляемых источников энергии в рамках сценария чистых нулевых выбросов до 2050 года.

Устойчивы ли цены на жилье

Помимо населения, рабочей силы и товаров, может существовать более значительный и систематический риск для общего финансирования.

Воздержание — это когда кредитор позволяет семье временно производить небольшие платежи при условии, что полная сумма будет выплачена позже. По состоянию на август 2021 года 1,6 миллиона домохозяйств прострочили выплаты за долгами.

Однако если уровень безработицы будет следовать прогнозируемому пути согласно прогнозному пути, отмеченного в сентябрьском сборнике макроэкономических наблюдений США от IHS Markit, большинство домовладельцев сохранят свои дома, хотя это зависит от того, как государственные органы отреагируют на возрождающийся вариант Дельты, чтобы сохранить восстановление экономики.

Рисунок 3 – Пути восстановления занятости в США. Несельскохозяйственная занятость

Источник: IHS Markit.

Прогнозируемые цены на жилье и процентные ставки могут поставить под сомнение способность американцев не проявлять снисходительности и отчуждения в ближайшем будущем. Цены на жилье выросли на 17% по сравнению с предыдущим годом, и, согласно исследованию ожиданий цен на жилье Zillow, многие считают, что цены на жилье будут расти быстрее, чем инфляция, по крайней мере, до 2025 года. Дом, оцененный сегодня в 500 тысяч долларов, может стоить 588 тысяч долларов в 2025 г., и выплату по ипотеке на 33% выше по оценкам IHS Markit.

Поделиться:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Sorry that something went wrong, repeat again!