Спрос на рынке недвижимости восстановился и медленно растет. Об этом сообщил Национальный банк в декабрьском отчете о финансовой стабильности.
Цены на недвижимость также умеренно выросли, несмотря на коронакризис и замедление экономической активности, говорится в сообщении. Однако доступность жилья остается высокой по историческим меркам.
Восстановление активности на рынке жилья
После стремительного падения во втором квартале 2020 года почти на треть в годовом измерении спрос на недвижимость начал постепенно расти.
Рисунок 1 - Активность на рынке жилья
Источник: НБУ.
В итоге третьего квартала 2020 года было заключено больше сделок купли-продажи жилья на 2.8%, по сравнению с прошлым годом — отложенный спрос постепенно приобретает реализации. С начала карантина в столице было выставлено на продажу около полусотни жилых комплексов (+ 11% г/г) - и это несмотря на временное снижение спроса на пике карантина и ограниченную роль ипотеки на рынке жилья, сообщают в НБУ.
Восходящий тренд спроса обусловлен среди прочего ростом доступности жилья, который за десятилетие вырос более чем в два раза.
Рисунок 2 - Price-to-income и Price-to-rent на первичном рынке недвижимости (ПРН) столицы
Источник: НБУ.
За 2020 год показатель Priceto-income почти не изменился, поскольку темпы роста номинальных доходов населения и цен на жилье были почти тождественными. А вот Price-to-rent - вырос, поскольку цена аренды жилья росла медленнее, чем его стоимость.
Цены на жилье
Цены на жилье демонстрируют стабильный тренд на рост: в столице стоимость нового жилья в гривне в сентябре 2020 была выше на 5-10%, чем в прошлом году, на вторичном рынке, в долларах — до 5%.
Рисунок 3 - Цена и себестоимость жилья, тыс. грн./кв. м
Источник: НБУ.
Стоит отметить, рыночные цены на жилье в Киеве в целом близки к естественному уровню, хотя периодически отклоняются от него. Например, в последние месяцы стоимость столичного жилья росла даже несмотря на пандемию и сопутствующие ограничения. Хотя фундаментальные факторы, обусловливающие динамику цен, такие как уровень безработицы, несколько ухудшились.
Увеличение стоимости жилья в этом году было прежде всего обусловлено ростом цен на стройматериалы: на 5.3% г/г на конец сентября. Кроме того, свою роль сыграли оживление ипотечного кредитования и рост уровня сбережений населения в условиях кризиса. Также рост цен в определенной степени объясняется заметным снижением ставок по депозитам, является альтернативным направлением для инвестирования в жилье.
Восходящий тренд цен сохранится и в дальнейшем, подогретый сужением маржинальности застройщиков и постепенным восстановлением ипотеки, отмечают в Нацбанке.
Новое жилищное строительство
Темпы ввода в эксплуатацию замедлились. За первое полугодие 2020 году в Киеве официально введено в эксплуатацию почти вдвое меньше жилья в многоквартирных домах, чем в прошлом году. Это прежде всего связано с усложнением процесса получения сертификата о введении в эксплуатацию из-за сложной и длительной реформы Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины (ГАСИ).
Рисунок 4 - введен в эксплуатацию жилья в многоквартирных домах, млн кв. м
Источник: ГССУ, НБУ.
Всего в Украине (кроме столицы) падение было значительно меньшим — на 5.2% г/г, поскольку при региональных органах стройконтроля остался ограниченный функционал, позволяющий выдавать разрешительную документацию для застройки, рассчитанной до 400 человек, преобладающий в регионах.
Однако замедление темпов прироста предложения жилья — не только статистический эффект реформы. Пандемия и связанные с ней карантин имели заметное влияние на строительство. По данным опроса НБУ, в третьем квартале текущего года баланс оценок строителями собственного финансового состояния значительно ухудшилось по сравнению с предыдущим годом (рис. 5).
Отрасль медленно оправляется от карантинного шока, и строительная активность в дальнейшем должна восстановиться. Однако на предложение нового жилья может повлиять промедления с выдачей новых разрешений на строительство.
Рынок новостроек и имеющиеся риски
Рынок новостроек до сих пор является непрозрачным и хаотичным. Промедление с реформой ГАСИ уже стало глобальной проблемой для рынка. При отсутствии действенного регулирования свойственны первичном рынке недвижимости риски сохраняются.
Рисунок 5 - Полученные разрешения на новое строительство
Источник: НБУ.
Первичный рынок недвижимости остается неурегулированным и непрозрачным. Это создает риски как для частных инвесторов, так и для банков-кредиторов. Появляется все больше обманутых лиц - в этом году их количество возросло более чем 12 тыс. инвесторов Аркады (дополнительно к почти 30 тыс. пострадавших инвесторов в застройки Укогруп и Укрстроя).
В последние месяцы появилось несколько законопроектов, призванных урегулировать рынок и усовершенствовать механизмы финансирования строительства жилья, однако заметного прогресса в этом направлении нет.
Без повышения прозрачности в отрасли, усиления ответственности застройщиков и внедрение механизмов финансирования строительства, исключающих мошенничество, ипотека на первичном рынке недвижимости не станет массовой.
Ипотека
Ипотека все еще не влияет на работу рынка, отмечают в НБУ. Средства ипотечного кредитования на сегодня финансируется менее 5% сделок по покупке жилья. Поэтому потенциал роста ипотечного кредитования существенный. Несмотря на то, что выдача ипотеки выросла, однако пока этот рост происходит с очень низкой базы: отношение портфеля ипотеки в ВВП является крайне малым (рис. 6).
Рисунок 6 - Соотношение ипотеки к ВВП в 2020 году по странам
Источник: НБУ.
Стоимость жилищных кредитов от начала 2020 года вместе со снижением общего уровня ставок заметно уменьшилась: по результатам самооценки собственной ипотеки банками, эффективная ставка по десять месяцев текущего года уменьшилось почти на 7 в. п до 14.7%.
Рисунок 7 - Новые выдачи и стоимость ипотеки
Источник: НБУ.
Кроме этого, выросла выдача новых ипотечных кредитов: в этом году в третьем квартале их было выдано на 64% больше, чем в прошлом году.
В итоге стоит отметить, учитывая низкую транспарентность рынка, банки предпочитают работать с вторичным рынком: только около десятой части новых кредитов предоставляется на жилье в новостройках. Это свидетельствует о высоких рисках, которые несет первичный рынок как для банков, так и для инвесторов в жилье.
Ключевым риском сектора в целом обусловливают промедление с решением первичного рынка недвижимости и усиление прав инвесторов в жилье. Кроме того, медленная реформа системы контроля в строительстве может негативно сказаться на предложения нового жилья в будущем.
