Oleg Hrechanii: Все для застройщика: об изменениях к оплате паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта

На фоне принятия ряда законопроектов, которые активно подаются и принимаются новым составом парламента в разных сферах, несколько потерялся в информационном пространстве достаточно важный законопроект - теперь уже принят закон — № 1059 от 29.08.2019 года.

Его цель, как всегда, благородная — увеличить инвестиционную привлекательность страны. На практике последняя увеличивается за счет отмены платы застройщика за паеевое участие в развитии инфраструктуры населенного пункта. И сейчас мы разберемся, почему это плохо.

Суть вопроса и исключения

Паевое участие в развитии инфраструктуры населенного пункта — это вклад застройщика в местный бюджет для обустройства прилегающей территории, инфраструктуры города и др. Этот паевой взнос чаще всего применялся в больших, более или менее развитых городах Украины и привлекательных для застройки населенных пунктах.

Существуют исключения. К паевому участию в развитии инфраструктуры населенного пункта не привлекаются заказчики в случае строительства:

1. Объектов любого назначения по заказу государственных органов или органов местного самоуправления за счет средств государственного или местных бюджетов;


2. Зданий учебных заведений, учреждений культуры, физической культуры и спорта, медицинского и оздоровительного назначения;


3. Домов жилищного фонда социального назначения и доступного жилья;


4. Индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов общей площадью до 300 квадратных метров, хозяйственных сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках;


5. Объектов комплексной застройки территорий, осуществляется по результатам инвестиционных конкурсов или аукционов;


6. Объектов строительства при условии сооружения на этом земельном участке объектов социальной инфраструктуры;


7. Объектов, сооружаемых взамен поврежденных или разрушены в результате чрезвычайных ситуаций техногенного или природного характера;


8. Объектов инженерной, транспортной инфраструктуры, объектов энергетики, связи и дорожного хозяйства (кроме объектов дорожного сервиса);


9. Объектов в пределах индустриальных парков на заказ инициаторов создания индустриальных парков, управляющих компаний индустриальных парков, участников индустриальных парков;


10. Объектов, которые согласно государственному классификатору зданий и сооружений относятся к зданиям сельскохозяйственного назначения;


11. Объектов, которые согласно государственному классификатору зданий и сооружений относятся к зданиям и сооружениям предприятий пищевой промышленности;


12. Объектов, которые согласно государственному классификатору зданий и сооружений относятся к силосов для зерна и складских площадок (для хранения сельскохозяйственной продукции).

Ограничения (которые еще остались)

Размер этого взноса зависит от нескольких факторов, в частности размера застройки, средств, потраченных застройщиком (заказчиком) на обустройство ЛЭП, ремонта городской инфраструктуры (в случае расходования средств), опосредованной стоимости сооружения жилья по регионам Украины.

При этом, слава богам, законодатели ограничили возможности определения стоимости паевого участия, предельный размер паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта с учетом других предусмотренных законом отчислений не может превышать:

1) 10% общей сметной стоимости строительства объекта - для нежилых зданий и сооружений;

2) 4% общей сметной стоимости строительства объекта - для жилых домов

Как я уже писал и как видно из пояснительной записки, составленной юристами наших народных депутатов, целью законопроекта было увеличить инвестиционную привлекательность государства и, что касается самой паевого участия, привлечь застройщиков отменой дополнительной финансовой нагрузки в виде уплаты паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта. Мол, аналоги украинского паевого взноса крайне редки в мировой практике, а если и случаются, то применяются в существенно более низких размерах и не имеют отношения к строительным работам, выполняемых на земельных участках частной собственности. По данным рейтинга Doing Business 2017 существование в Украине паевого взноса увеличивает расходы на административные процедуры, связанные со строительством промышленного объекта, в среднем до 15,2%.

Как показывает аналитика, особенно этот вклад на цену новостроек не влиял, и колебался в пределах 3%

Но, конечно, в такой финансово привлекательной сфере, в нашем перенедореформованном государстве, просто должны были иметь место элементы непрозрачности и коррупции и они, конечно, успешно действовали и развивались.

Где есть проблемы?

Согласно ч.1 ст. 40 ЗУ «О регулировании градостроительной деятельности», порядок привлечения, расчета размера и использования средств паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта устанавливают органы местного самоуправления в соответствии с настоящим Законом. И здесь госпожа коррупционная схема выходит на первый план. Ведь городской голова может разработать методику уплаты взноса с формулами, утвердить ее соответствующим решением горсовета, создать специальную комиссию, которая в отдельных случаях может изменить размер паевого участия. Обычно после такого решения об уменьшении паевого участия, члены комиссии получают дополнительный заработок, а мэр — пополнение в своей беззаботной пенсии. А застройщик, несмотря на значительное уменьшение взноса, вынужден участвовать в этой схеме.

В первой редакции законопроекта предлагалось изъять статью 40 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», таким образом раз и навсегда забыв об уплате этого взноса с 01.01.2010 года. Но пройдя ряд комитетов, парламентарии, почесав затылки и поняв, что не все так просто, как виделось (или не виделось вообще) сначала вносятся изменения, а именно:

На 2020 год установлен переходный период, паевое участие будет выплачиваться исключительно денежными средствами по следующим ставкам (если меньший размер не установлен решением органа местного самоуправления, действующим на день вступления в силу настоящего Закона)

• для нежилых зданий и сооружений - 4% общей сметной стоимости строительства объекта;


• для жилых домов - 2% стоимости строительства объекта рассчитывается в соответствии с основными показателей опосредованной стоимости сооружения жилья по регионам Украины, утвержденных центральным органом исполнительной власти, который обеспечивает формирование и реализует государственную жилищную политику и политику в сфере строительства, архитектуры и градостроительства


• для всех промышленных объектов - 0%.

И что в итоге?

С 01.01.2021 года принятым Законом полностью отменяется долевое участие в развитии инфраструктуры населенного пункта, путем исключения статьи 40 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности». Указанное положение вступит в силу 01.01.2021 года.

Также предусмотрена компенсация населенным пунктам, которые понесут потери в виде неуплаты взносов. В течение 2020-2023 годов бюджетам каждой из объединенных территориальных общин, в которых взносы от уплаты паевого участия составляют не менее 10% объема поступлений бюджетов развития, ежегодно выплачивается из Государственного бюджета Украины компенсация в средневзвешенному размере полученных каждым таким бюджетом взносов долевого участия за последние три года. Средства такой компенсации предусматриваются ежегодно в Законе о Государственном бюджете Украины на соответствующий год.

Дополнительно установлено, что средства, полученные как долевое участие, могут использоваться исключительно для создания и развития инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры соответствующего населенного пункта, вместе с тем не предусмотрен механизм контроля за средствами.

Согласен, размер взноса был значительным и создавал нагрузку на заказчиков строительства, коррупционная составляющая его начисления и уплаты имела место быть и сейчас. Но вместе с тем бюджетам городов нужны эти средства, и нужно их целевое использование именно для развития инфраструктуры а не латание других дыр местных бюджетов.

Возможно законодатель сомневается в целесообразности отмены налога, а потому создал определенный переходный период для получения реакции на такие изменения от местных бюджетов. таких изменений. Ведь компенсировать средства, недополученные городами, будет крайне сложно. Возможно, в светлом будущем будут пересмотрены эти изменения и четко закреплено процентную ставку по пайовоу участие в развитии инфраструктуры населенного пункта без предоставления полномочий ее изменения местным органам власти, четким контролем расходы этих целевых средств и, соответственно, старой доброй коррупционной составляющей.