Ипотечное кредитование: тенденции ипотечного рынка в Украине

Ипотечное кредитование: тенденции ипотечного рынка в Украине

Діденко Сергій
Автор
Діденко Сергій
UA.NEWS
Поделиться:

Рост банковских займов физических лиц в 2020 году резко затормозился из-за карантина в первом полугодии. Однако, уже во втором полугодии значительно активизировалось кредитование на покупку жилья. Темпы его роста были выше, чем потребительское кредитование. В банковском обзоре за февраль 2021, НБУ сообщает, что среднемесячные объемы новых кредитов более чем удвоились по сравнению с первым полугодием 2020, и с 2019 годом.

Результаты опроса банков по объемам выданных ипотечных кредитов в феврале свидетельствуют, что положительная динамика и в дальнейшем сохранилась. Объем выдачи кредитов вырос на 40% по сравнению с январем 2021 года и на 81% по сравнению с февралем 2020 года. Количество новых сделок за месяц выросла на 39%, за год — на 35%.

Мы решили осветить тенденции активизации рынка ипотеки вследствие роста банковского ипотечного кредитования.

Тенденции банковского кредитования

Также во второй половине 2020 года, чистые гривневые кредиты субъектам хозяйствования заметно росли в III-IV кварталах после падения в первом полугодии из-за развертывания коронакризиса.

Наиболее динамично кредитные вложения выросли в частных и иностранных банков. Объемы чистых валютных кредитов уменьшились в годовом и квартальном измерении.

Рисунок 1 — Чистые кредиты физическим лицам в гривне, 2018 = 100%

Источник: НБУ.

В течение IV квартала 2020 года банки сохранили тенденцию наращивания кредитного портфеля в гривне бизнесу и населению. Статистика свидетельствует, что восстановление во многих сегментах является устойчивым.

Рост чистого гривневого кредитного портфеля физических лиц в 2020 году резко затормозилось из-за карантина в первом полугодии. Во втором полугодии значительно активизировалось кредитование на покупку жилья, и росло более высокими темпами, чем потребительское.

Поэтому высокие темпы сохраняются в сегменте ипотечного кредитования — там объемы выдачи новых кредитов по сравнению с кризисным первым полугодием более удвоились (рис. 2).

Рисунок 2 — Структура валовых кредитов домохозяйствам по целевому назначению

Источник: НБУ.

Среднемесячные объемы новых кредитов выросли более чем вдвое, и по сравнению с первым полугодием предыдущего и 2019 годов.

В 2020 году банки активно списывали с балансов неработающие кредиты, более всего — государственные банки в IV квартале. В результате доля неработающих кредитов по системе в целом снизилась с 48.4% в конце 2019 до 41.0% на конец 2020-го.

Стоит отметить, ключевым риском для банков в течение 2021 года, по мнению НБУ, остается кредитный — угрозы для платежеспособности отдельных секторов и компаний, вызванные пандемией, сейчас высоки.

Объемы выданных ипотечных кредитов в феврале 2021 года

В результате последнего опроса банков по объемам выданных ипотечных кредитов населению наблюдается высокая динамика роста рынка в течение прошлого месяца.

Украинские банки сообщили, что в феврале 2021 года выдали 617 кредитов на общую сумму 457,9 млн. грн., говорится в сообщении Нацбанка.

Поэтому, против показателей января 2021 года, объем займов вырос на 40%. По сравнению с показателями февраля 2020 года, статистика отражает рост — на 81%. Количество новых сделок в течение месяца выросла на 39%, а за год — на 35%.

Рисунок 3 — Основные показатели ипотечного кредитования в феврале 2021 года

Источник: НБУ.

В НБУ отмечают, что стремительное наращивание ипотечного кредитования происходит в основном благодаря кредитам на покупку жилья на вторичном рынке недвижимости.

Так, если оценивать тенденцию по сравнению с показателями января 2021 года, то в феврале объемы выдачи на вторичном рынке выросли на 47%, или на 124,2 млн. грн., на первичном рынке — на 13%, или на 7,7 млн. грн.

Средний размер кредита на приобретение жилья продолжает расти. Если в январе 2021 года он составлял около 734 тыс. грн, то в феврале — 742 тыс. грн.

Средний размер нового ипотечного кредита на покупку недвижимости на первичном рынке в отчетном месяце составил 767 тыс. грн, а на вторичном — 738 тыс. грн.

Опросы банков свидетельствуют, что рынок ипотечного кредитования очень концентрированный. В феврале пять банков заключили 89% новых сделок (на сумму почти 380 млн грн.).

В региональном разрезе наибольшее количество ипотечных кредитов выдано в Киеве — 171 договор на 177 млн ​​грн. (39% от общей суммы). После столицы больше ипотечных договоров заключено в Киевской области — 84 договора на 78,5 млн грн. (17% от общей суммы), в Харьковской — 76 договоров на общую сумму почти 43 млн грн. (9% от общей суммы), во Львовской и Днепропетровской областях — 36 договоров на 28,3 млн грн. и 45 договоров на 24,2 млн грн., соответственно, отмечают в НБУ.

Цена ипотеки и риски

Анализируя цену кредитования, необходимо отметить, что она остается достаточно высокой, как для ипотеки. Согласно сообщению Нацбанка в феврале средняя эффективная ставка ипотечного кредита на вторичном рынке составляла 13,9% (в январе — 13,8%), на первичном — 17,1% (в январе -15,9%).

Существенный рост стоимости кредитов на первичном рынке в феврале произошел в результате увеличения доли в новых выдачах на рынке одного из активных в ипотечном кредитовании банков, который предлагает заемщикам сравнительно высокую эффективную процентную ставку.

Напомним, проблема ипотечного кредитования сочетает растущие риски двух рынков — жилищного строительства и банковского рынка. Ведь в программе доступного жилья говорится о недвижимости от 2015 года, соответственно, на пути успешной реализации этой программы появляются не решённые проблемы обеспечения структурных реформ, непрозрачный и хаотичный рынок новостроек, промедление с реформой ДАБИ, что является глобальной проблемой для этого рынка. Поэтому в условиях отсутствия действенного регулирования, свойственные первичному рынку недвижимости риски сохраняются.

Медленная реформа системы контроля в строительстве может негативно сказаться на предложении нового жилья в будущем, что будет толкать вверх цены на рынке недвижимости, усиливая банковские риски.

Законодательство не защищает права инвестора, также делает сомнительными к возвращению займы. На фоне отсутствия институциональных преобразований, в частности провала проведения структурных реформ и реформирования судебной системы, все перечисленные факторы свидетельствуют о том, что экономическая реальность несколько иная, и имеющиеся риски увеличивать процентную ставку по займу.

Учитывая риски, вторичный рынок продолжает существенно преобладать по количеству и по объему кредитования. Доля заключенных ипотечных договоров на приобретение жилья на вторичном рынке в феврале составляла около 85% по объему от всех новых выдач.

Поэтому, стоит отметить, учитывая низкую транспарентность рынка, банки предпочитают работать с вторичным рынком. Ведь только около десятой части новых займов банки предоставляют на жилье в новостройках. Это свидетельствует о высоких рисках, которые несет первичный рынок как для кредиторов, так и для инвесторов в жилье.

Напомним, оставаясь неурегулированным и непрозрачным, первичный рынок жилья обусловливает риски как для частных инвесторов, так и для банков-кредиторов. Все больше появляется обманутых — в 2020 году их количество увеличилось более чем 12000 инвесторов Аркады (дополнительно к почти 30 тыс. обманутых инвесторов в застройки Укогруп и Укрстроя).

Под конец 2020 года появилось несколько законопроектов, призванных урегулировать рынок и усовершенствовать механизмы финансирования жилищного строительства, однако заметного прогресса в этом направлении пока не наблюдается.

Без повышения прозрачности в отрасли, усиления ответственности застройщиков и внедрение механизмов финансирования строительства, исключающих мошенничество, ипотека на первичном рынке недвижимости не станет массовой.

 

 

Поделиться:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Sorry that something went wrong, repeat again!