Рост банковских займов физических лиц в 2020 году резко затормозился из-за карантина в первом полугодии. Однако, уже во втором полугодии значительно активизировалось кредитование на покупку жилья. Темпы его роста были выше, чем потребительское кредитование. В банковском обзоре за февраль 2021, НБУ сообщает, что среднемесячные объемы новых кредитов более чем удвоились по сравнению с первым полугодием 2020, и с 2019 годом.
Результаты опроса банков по объемам выданных ипотечных кредитов в феврале свидетельствуют, что положительная динамика и в дальнейшем сохранилась. Объем выдачи кредитов вырос на 40% по сравнению с январем 2021 года и на 81% по сравнению с февралем 2020 года. Количество новых сделок за месяц выросла на 39%, за год - на 35%.
Тенденции банковского кредитования
Также во второй половине 2020 года, чистые гривневые кредиты субъектам хозяйствования заметно росли в III-IV кварталах после падения в первом полугодии из-за развертывания коронакризиса.
Наиболее динамично кредитные вложения выросли в частных и иностранных банков. Объемы чистых валютных кредитов уменьшились в годовом и квартальном измерении.
Рисунок 1 - Чистые кредиты физическим лицам в гривне, 2018 = 100%
Источник: НБУ.
В течение IV квартала 2020 года банки сохранили тенденцию наращивания кредитного портфеля в гривне бизнесу и населению. Статистика свидетельствует, что восстановление во многих сегментах является устойчивым.
Рост чистого гривневого кредитного портфеля физических лиц в 2020 году резко затормозилось из-за карантина в первом полугодии. Во втором полугодии значительно активизировалось кредитование на покупку жилья, и росло более высокими темпами, чем потребительское.
Поэтому высокие темпы сохраняются в сегменте ипотечного кредитования - там объемы выдачи новых кредитов по сравнению с кризисным первым полугодием более удвоились (рис. 2).
Рисунок 2 - Структура валовых кредитов домохозяйствам по целевому назначению
Источник: НБУ.
Среднемесячные объемы новых кредитов выросли более чем вдвое, и по сравнению с первым полугодием предыдущего и 2019 годов.
В 2020 году банки активно списывали с балансов неработающие кредиты, более всего - государственные банки в IV квартале. В результате доля неработающих кредитов по системе в целом снизилась с 48.4% в конце 2019 до 41.0% на конец 2020-го.
Стоит отметить, ключевым риском для банков в течение 2021 года, по мнению НБУ, остается кредитный - угрозы для платежеспособности отдельных секторов и компаний, вызванные пандемией, сейчас высоки.
Объемы выданных ипотечных кредитов в феврале 2021 года
В результате последнего опроса банков по объемам выданных ипотечных кредитов населению наблюдается высокая динамика роста рынка в течение прошлого месяца.
Украинские банки сообщили, что в феврале 2021 года выдали 617 кредитов на общую сумму 457,9 млн. грн., говорится в сообщении Нацбанка.
Поэтому, против показателей января 2021 года, объем займов вырос на 40%. По сравнению с показателями февраля 2020 года, статистика отражает рост - на 81%. Количество новых сделок в течение месяца выросла на 39%, а за год - на 35%.
Рисунок 3 - Основные показатели ипотечного кредитования в феврале 2021 года
Источник: НБУ.
В НБУ отмечают, что стремительное наращивание ипотечного кредитования происходит в основном благодаря кредитам на покупку жилья на вторичном рынке недвижимости.
Так, если оценивать тенденцию по сравнению с показателями января 2021 года, то в феврале объемы выдачи на вторичном рынке выросли на 47%, или на 124,2 млн. грн., на первичном рынке - на 13%, или на 7,7 млн. грн.
Средний размер кредита на приобретение жилья продолжает расти. Если в январе 2021 года он составлял около 734 тыс. грн, то в феврале - 742 тыс. грн.
Средний размер нового ипотечного кредита на покупку недвижимости на первичном рынке в отчетном месяце составил 767 тыс. грн, а на вторичном - 738 тыс. грн.
Опросы банков свидетельствуют, что рынок ипотечного кредитования очень концентрированный. В феврале пять банков заключили 89% новых сделок (на сумму почти 380 млн грн.).
В региональном разрезе наибольшее количество ипотечных кредитов выдано в Киеве - 171 договор на 177 млн грн. (39% от общей суммы). После столицы больше ипотечных договоров заключено в Киевской области - 84 договора на 78,5 млн грн. (17% от общей суммы), в Харьковской - 76 договоров на общую сумму почти 43 млн грн. (9% от общей суммы), во Львовской и Днепропетровской областях - 36 договоров на 28,3 млн грн. и 45 договоров на 24,2 млн грн., соответственно, отмечают в НБУ.
Цена ипотеки и риски
Анализируя цену кредитования, необходимо отметить, что она остается достаточно высокой, как для ипотеки. Согласно сообщению Нацбанка в феврале средняя эффективная ставка ипотечного кредита на вторичном рынке составляла 13,9% (в январе - 13,8%), на первичном - 17,1% (в январе -15,9%).
Существенный рост стоимости кредитов на первичном рынке в феврале произошел в результате увеличения доли в новых выдачах на рынке одного из активных в ипотечном кредитовании банков, который предлагает заемщикам сравнительно высокую эффективную процентную ставку.
Напомним, проблема ипотечного кредитования сочетает растущие риски двух рынков - жилищного строительства и банковского рынка. Ведь в программе доступного жилья говорится о недвижимости от 2015 года, соответственно, на пути успешной реализации этой программы появляются не решённые проблемы обеспечения структурных реформ, непрозрачный и хаотичный рынок новостроек, промедление с реформой ДАБИ, что является глобальной проблемой для этого рынка. Поэтому в условиях отсутствия действенного регулирования, свойственные первичному рынку недвижимости риски сохраняются.
Медленная реформа системы контроля в строительстве может негативно сказаться на предложении нового жилья в будущем, что будет толкать вверх цены на рынке недвижимости, усиливая банковские риски.
Законодательство не защищает права инвестора, также делает сомнительными к возвращению займы. На фоне отсутствия институциональных преобразований, в частности провала проведения структурных реформ и реформирования судебной системы, все перечисленные факторы свидетельствуют о том, что экономическая реальность несколько иная, и имеющиеся риски увеличивать процентную ставку по займу.
Учитывая риски, вторичный рынок продолжает существенно преобладать по количеству и по объему кредитования. Доля заключенных ипотечных договоров на приобретение жилья на вторичном рынке в феврале составляла около 85% по объему от всех новых выдач.
Поэтому, стоит отметить, учитывая низкую транспарентность рынка, банки предпочитают работать с вторичным рынком. Ведь только около десятой части новых займов банки предоставляют на жилье в новостройках. Это свидетельствует о высоких рисках, которые несет первичный рынок как для кредиторов, так и для инвесторов в жилье.
Напомним, оставаясь неурегулированным и непрозрачным, первичный рынок жилья обусловливает риски как для частных инвесторов, так и для банков-кредиторов. Все больше появляется обманутых - в 2020 году их количество увеличилось более чем 12000 инвесторов Аркады (дополнительно к почти 30 тыс. обманутых инвесторов в застройки Укогруп и Укрстроя).
Под конец 2020 года появилось несколько законопроектов, призванных урегулировать рынок и усовершенствовать механизмы финансирования жилищного строительства, однако заметного прогресса в этом направлении пока не наблюдается.
Без повышения прозрачности в отрасли, усиления ответственности застройщиков и внедрение механизмов финансирования строительства, исключающих мошенничество, ипотека на первичном рынке недвижимости не станет массовой.
