Глава Минфина Сергей Марченко рассказал, как будет работать государственная программа доступной ипотеки.
Вопрос ипотечного кредитования Сергей Марченко поднял во время всеукраинского форума «Украина.30». «Программа реальная, и я думаю, что первый кредит будет выдан в начале марта, в ближайшее время», - прогнозирует министр. По его словам, финансироваться программа в 2021 году будет через Фонд развития предпринимательства и средствами программы доступных кредитов «5-7-9%». В планах правительства - выдать 5 млрд грн. кредитов для 5 тыс. семей в этом году.
Мы решили разобраться, какова на самом деле цена ипотеки от правительства.
Особенности программы доступной ипотеки
С целью удешевления стоимости ипотечных кредитов для широкого круга граждан Украины, Минфин разработал государственную программу «Доступная ипотека 7%». В Правительстве надеются, что успешный запуск программы оживит ипотечный рынок страны и будет стимулировать строительство, говорится в сообщении пресс-службы Минфина.
Запуск программы запланирован на 1 марта 2021 года и является первым шагом в реализации общей стратегии восстановления ипотечного рынка в Украине.
В Правительстве ожидают, что около 5 тыс. семей воспользуются Программой в 2021 году. Плановый портфель ипотечных кредитов в этом году составляет 5 млрд грн.
Рисунок 1 - Базовые условия ипотеки
Источник: Минфин.
Предметом ипотечных кредитов являются квартиры и индивидуальные жилые дома (вместе с земельным участком) на первичном и вторичном рынке, которые были введены в эксплуатацию с 2018 года.
Нормативная площадь - 50 м2 для одного гражданина или семью из двух человек. Если семья более двух человек, то на каждого следующего члена дополнительно 20 м2.
Общая площадь может превышать нормативную, но только на 20%. Однако это не означает ограничение ипотеки - избыток площади принадлежит оплатить заемщику. Максимальная сумма ипотеки составит 2 млн грн., а максимальная стоимость предмета ипотеки - не более 2,5 млн грн.
Рынок ипотечного кредитования
Количество банков, работающих с ипотекой сейчас ограничено. Непрозрачность первичного рынка - препятствие для ипотеки. Обычно ипотека является мощным и чуть ли не единственным источником финансирования сделок на рынке жилой недвижимости. В Украине же объемы ипотечного кредитования является неестественно низкими: соотношение ипотечного портфеля в гривне к ВВП составляет около 0,7%, а по данным участников рынка, ипотекой финансировалось менее 7% сделок.
Среди основных препятствий развития ипотеки - высокая стоимость кредитов, даже несмотря на постепенное смягчение. Цена кредитов на жилье от начала 2020 году вместе со снижением общего уровня процентных ставок заметно упали, однако эффективная ставка остается высокой и составляет - до 14.7%.
Проблемы правительственной программы доступной ипотеки
В Минфине уверяют, что Программа «Доступная ипотека 7%» предоставляет возможность людям с относительно невысоким уровнем дохода получать жилье в кредит с частичной компенсации процентов за счет налогоплательщиков.
Ключевая идея заключается в том, что развитие ипотечного кредитования станет существенным импульсом для развития одной из важных отраслей - строительства.
Ранее в НБУ отмечали, что рынок новостроек является непрозрачным и хаотичным, а на новое предложение жилья может повлиять промедление с выдачей новых разрешений на строительство. Эта проблема ежегодно обостряется вследствие постоянного роста количества обманутых инвесторов и замороженных строек. Стоит отметить, в 2020 году количество обманутых украинцев выросла более 12 тыс. инвесторов Аркады (до почти 30 тыс. пострадавших инвесторов в застройки Укогруп и Укрстроя).
Рынок остается рискованным как для инвесторов, так и для банков-кредиторов, что ухудшает ситуацию с ипотечным кредитованием. Строительные компании продемонстрировали самые пессимистичные деловые ожидания о перспективах строительства учитывая имеющиеся риски.
Следовательно, риски рынка остались, а это значит, что проблема стоимости кредитов так и не была решена. То есть, коррупционные схемы, теневую деятельность будут покрывать за счет расходов госбюджета.
Итак, за счет налогоплательщиков покрывают отсутствие реформ со стороны власти. Как альтернатива обещанным реформам, продолжаем наблюдать новые проявления популизма, ведь рыночные риски никуда не исчезают, а наоборот порождается новые схемы с откатами для «теневиков» ввиду «аккредитованные банком компании» (рис. 2). Это будет ограничивать предложение, увеличивать расходы и, соответственно, предопределит повышение цены на рынке жилой недвижимости. То есть цена на жилье будет завышена.
Рисунок 2 - Основные требования к предмету ипотеки
Источник: Минфин.
Если строительство растет вследствие инвестиционных вложений в дорожное строительство, то на рынке жилой недвижимости предложение уменьшается. За первое полугодие 2020 году в Киеве официально введено в эксплуатацию почти вдвое меньше жилья в многоквартирных домах, чем в прошлом году. Всего в Украине (кроме столицы) падение было значительно меньше - на 5.2% г/г, поскольку при региональных органах стройконтроля остался ограниченный функционал, который позволяет выдавать разрешительную документацию для застройки, рассчитанной до 400 человек, преобладает в регионах.
Стоит отметить, квартиры на вторичном рынке жилья в столице начали дорожать - за год цены выросли на 5%. Средняя стоимость однокомнатной составляет 54 600 долларов, двухкомнатной - 77 800 долларов, трехкомнатной - 110 100 долларов. Такие данные обнародовал сайт «Сегодня».
Кроме давления на цены со стороны сужение предложения, увеличение стоимости жилья в этом году было прежде всего обусловлено ростом цен на стройматериалы: на 5.3% г/г по состоянию на конец сентября.
Напомним, учитывая низкую транспарентность рынка, банки предпочитают работать с вторичным рынком: только около десятой части новых кредитов предоставляется на жилье в новостройках. Это свидетельствует о высоких рисках, которые несет первичный рынок как для банков, так и для инвесторов в жилье.
Оценка предложений застройщиков, которую провели в НБУ, подтвердила ограниченность рынка ипотечного кредитования: девелоперы предлагали выбор лишь из семи банков. Для поддержания спроса девелоперы предлагают скидку или рассрочку. Самые низкие цены устанавливаются по полной оплаты - тогда предлагается скидка 5-20% от базовой цены. Распространена рассрочка от застройщиков, 60% опрошенных предлагают отсрочку полной оплаты от 3 месяцев до 5 лет с момента сдачи жилья. Чаще всего предлагается сделать первый взнос в 30%, но отдельные застройщики готовы его снижать.
Проблемой такого финансирования является индексация стоимости квадратного метра жилья, поэтому общая сумма инвестиций является неопределенной. В остальных случаях привязка установлена к курсу доллара США, а следовательно покупатель несет валютный риск. Иногда графику платежей неявно предусмотрено ежегодное подорожание неуплаченного остатка до 10%.
Согласно данным Нацбанка, на конец декабря 2020 года по сравнению с аналогичным периодом 2019 объем ипотечных кредитов в национальной валюте уменьшился на 5%. Инвестиционная пауза в большинстве предприятий реального сектора в условиях сокращения их финансовых результатов (строительство нежилых зданий сократилось на 2,7% («плюс» 30,3% в 2019 году).
Важно отметить, что механизм реализации программы предусматривает частичную компенсацию процентов по ипотечным кредитам со стороны государства к максимально благоприятные для людей 7% годовых. Также предусмотрена возможность использования кредитных гарантий Фонда в качестве обеспечения для предметов ипотеки, еще не введены в эксплуатацию.
По условиям программы кредит можно будет получить сроком до 20 лет, с минимальным первым взносом 15% стоимости предмета ипотеки. Максимальный размер комиссии за предоставление и обслуживание кредита составляет 0,5 от суммы кредита и дополнительно 0,5% годовых гарантии Фонда в случае использования.
Итак, учитывая все имеющиеся проблемы, стоит отметить, что несмотря на компенсацию ставки на 7% (в результате процентная ставка - 7,7%), стоимость жилья существенно возрастает, а следовательно, растет основная сумма долга (тело кредита), увеличивая тем самым сумму начисленных процентов.
