Развитие ипотечного кредитования в Украине замедляется имеющимися проблемами рынка жилищного строительства и банковского рынка.
Сейчас законодательство не защищает права инвестора, обусловливая риски для заемщика и кредитора. На фоне отсутствия институциональных преобразований, в частности промедления проведения структурных реформ и реформирования судебной системы, банки оценивают ипотечные риски как высокие, предпочитая финансированию покупку жилья на вторичном рынке. На фоне имеющихся рисков, вторичный рынок продолжает существенно преобладать по количеству и по объему кредитования. Доля заключенных ипотечных договоров на приобретение жилья на вторичном рынке в феврале составляла около 85% по объему от всех новых выдач. Поэтому медленная реформа системы контроля в строительстве может негативно сказаться на предложении нового жилья в будущем, что будет толкать вверх цены на рынке недвижимости, усиливая банковские риски.
Если реформирования — это вопрос времени, то какой сейчас является судьба пострадавших инвесторов, которые стали заложниками бесправия. Мы решили осветить действия государственных органов по защите прав обманутых инвесторов.
Обращение физлиц-заемщиков АО «АКБ «Аркада»
Сейчас более 60% физлиц-заемщиков АО «АКБ «Аркада» обратились в банк с заявлениями о реструктуризации собственных ипотечных кредитов. Об этом сообщает пресс-служба Фонд гарантирования вкладов физических лиц (ФГВФЛ). В то же время в Фонде отмечают, что воспользоваться программой реструктуризации могут все заемщики, в том числе те, кто имеет просроченные обязательства по кредиту. Это позволяет клиентам банка восстановить и сохранить свою положительную кредитную историю и доброе имя, а ФГВФЛ сохранить качество кредитного портфеля и максимально нарастить поступление от управления активами банка.
АО «АКБ «Аркада» и ФГВФЛ налажено своеобразный «конвейер» для оперативного рассмотрения и согласования таких обращений, отмечают в ведомстве. По состоянию на конец марта 2021 года заключено более 265 дополнительных соглашений между АО «АКБ «Аркада» и заемщиками банка и, соответственно, проведена реструктуризация их задолженности.
Еще за 135 договорами документы на рассмотрении, или готовятся к подписанию. Поэтому, пока Фондом принято решение о реструктуризации фактически каждого второго ипотечного кредита банка «Аркада», что составляет около 6 тыс. заемщиков, говорится в сообщении ведомства.
Стоит отметить, в свое время Фонд гарантирования вкладов адаптировал свою программу реструктуризации под ситуацию с АО «АКБ «Аркада». Промежуточные результаты работы свидетельствуют, что это был эффективный шаг, отмечают в ведомстве.
Общая балансовая задолженность по портфелю ипотечных кредитов АО «АКБ «Аркада» в начале ликвидации составляла 351 млн гривен, а на 1 марта 2021 года она уменьшилась до 332 миллионов гривен. Поэтому в результате проведенной реструктуризации банком получено 11,4 миллиона гривен в рамках уплаты «первого взноса», а ежемесячно заемщики по уже реструктуризированным кредитам оплатили почти 1,8 миллиона гривен. Все полученные от обслуживания и погашения займов поступления, направляются на удовлетворение требований кредиторов.
Стоит отметить, ФГВФЛ призывает всех заемщиков по ипотечным кредитам, прежде всего тех, кто по разным причинам не обслуживает свою задолженность, присоединиться к программе реструктуризации, восстановить платежную дисциплину и улучшить свою кредитную историю.
Завершена передача дел новому управляющему
Фондом гарантирования вкладов (ФГВФЛ) сейчас передано более 90% информации о фондах финансирования строительства АО «АКБ «Аркада», а именно ФФС «Патриотика» и «Эврика», новому управляющему. Об этом сообщает ФГВФЛ.
Передаваемые данные, учетные и регистрирующие системы, а также документы являются достаточными для осуществления новым управляющим своих функций по соответствующих фондах финансирования строительства.
Учитывая такие действия, Фондом почти полностью выполнено его функция в этом вопросе, которая является чисто технической - передача всей необходимой документации новому управляющему, определенного решением суда.
Решение по определению нового управляющего для двух крупнейших фондов финансирования строительства банка «Аркада» были приняты судами в конце ноября 2020 года и в январе 2021 года.
Впоследствии, 16 февраля 2021 года вступил в силу «Порядок передачи фонда финансирования строительства или фонда операций с недвижимостью в управление другому финансовому учреждению по решению суда», утвержденного решением НКЦБФР, согласно которому ФГВФЛ и осуществил передачу соответствующих данных. После этого и после вступления решениями судов силу ФГВФЛ была начата работа непосредственно с передачи информации и документов фондов финансирования строительства.
Сейчас завершается работа по передаче, в частности, договоров об участии в фондах финансирования строительства и отчетности застройщика по каждому объекту строительства. Продолжительность процесса обусловлена значительным количеством дел доверителей указанных фондов финансирования строительства и существенным объемом документов отчетности застройщиков ООО «БУДЕВОЛЮЦИЯ» и ООО «АРКАДА-СТРОИТЕЛЬСТВО».
Одновременно с передачей отчетности застройщиков, банком «Аркада» осуществляется дальнейшая инвентаризация фактического наличия документов по застройщикам ООО «БУДЕВОЛЮЦИЯ» и ООО «АРКАДА-СТРОИТЕЛЬСТВО» с целью их дальнейшей передачи новому управляющему.
Стоит отметить, АО «АКБ «Аркада» был управляющим нескольких фондов финансирования строительства (ФФС), крупнейшие из которых были «Эврика» и ФФС «Патриотика». В общем почти 11 тыс. человек доверили собственные средства банка на общую сумму 9 млрд грн. Однако этих средств на счетах фондов финансирования строительства в результате проверки не обнаружили. Согласно законодательству, суд своим решением определил новых управляющих для соответствующего фонда финансирования, которым ФГВФЛ должен передать всю соответствующую документацию. В соответствии с решениями суда новым управляющего для «Патриотика» и «Эврика» было выбрано ООО «Финансовая компания «Гарант капитал».
Для полноценного решения указанных проблем, работает также Национальный банк Украины. Согласно сообщению пресс-службы регулятора, 7 апреля 2021 года было проведено прессбрифинг по решению социального вопроса достройки и передачи квартир инвесторам ЖК «Эврика», «Патриотика» и «Патриотика на озерах».
В НБУ отмечают, что банкротство банка «Аркада» не имело существенного влияния на финансовый сектор, однако эта проблема значительно шире, чем проблема отдельного финансового учреждения. Фактически речь идет об очередном напоминании об неурегулированных проблемах строительства в нашей стране. Именно поэтому Нацбанк в сотрудничестве с Правительством, народными депутатами, правоохранительными органами, экспертами с привлечением общественных организаций разрабатывает ряд законопроектов. Прежде всего речь идет о проекте по обеспечению прав на объекты недвижимого имущества №5091, направленный на ограничение рисков инвесторов на первичном рынке недвижимости, что соответственно уменьшит риски для банков, участвующих в этом рынке.
Министр внутренних дел отметил, комментируя дело обманутых инвесторов, что обновление строительного законодательства и подписание меморандума позволит принципиально решить вопрос недостроев.
«Мы видим путь, как сделать так, чтобы инвесторы получили возмещение и получили свою недвижимость. Но еще нужно время на выполнение. Мы будем контролировать выполнение меморандума. Следствие занимается недобропорядочными работниками «Аркады», которые довели до такого состояния. Есть предварительные выводы, будем информировать общественность», - отметил Арсен Аваков.
В итоге стоит отметить, что касается непосредственно вкладчиков банка «Аркада», то 70% гарантированной суммы уже им выплачено. И что еще очень важно - для заемщиков «Аркады», которые получили кредиты под это строительство, ФГВФЛ предложил программу реструктуризации, чтобы существенно уменьшить для этих людей финансовую нагрузку и по процентам, и по сроку погашения. Сейчас уже 50% портфеля кредитов физических лиц реструктуризированы. А те, кто еще не обратился за реструктуризацией, могут это сделать. В случае с «Аркада» объединились усилия центральной, местной власти, многих ведомств, и это дает надежду на то, что люди получат свое жилье, а их средства не будут потеряны.
