По состоянию на 30 декабря 2021 года уполномоченными банками по выполнению Государственной программы «Доступная ипотека 7%»подписано 1320 кредитных договоров на общую сумму 1,145 млрд. грн.
Об этом сообщил Минфин. Наиболее рисковый для инвесторов сектор жилой недвижимости на первичном рынке в структуре ипотечного кредитования остается значительно меньше (22,85%) против вторичного рынка (77,15%), говорится в сообщении.
Банки планируют наращивать портфели гривневой ипотеки, однако активное развитие рынка до сих пор сдерживает ряд препятствий, говорится в обзоре Нацбанка.
Мы решили осветить состояние ипотечного кредитования и перспективы его развития, что ниже в наших материалах.
Состояние ипотечного кредитования: объемы и ставки кредитования
Объем ипотечного кредитного портфеля пока очень мал. Об этом говорится в сообщении Нацбанка. Соотношение ипотеки и ВВП остается неестественно низким – 0.55% к концу ІІІ квартала 2021 года. Однако согласно данным регулятора, объем новых выдач в прошлом году на протяжении первых девяти месяцев почти втрое выше, чем в 2020 году.
Стоит отметить, что основным катализатором ипотечного кредитования стали низкие ставки. Поддерживала его и программа Доступная ипотека 7%. Однако за первые девять месяцев ее работы было выдано лишь 1 млрд. грн. ипотеки, что составляет 20% годового бюджета программы.
По состоянию на конец 2021 года по Программе Доступная ипотека 7% подписано 1320 кредитных договора на 1,145 млрд. грн, говорится в сообщении Минфина.
Рисунок 1 – Развитие программы «Доступная ипотека 7%» на 30.12.2021
Источник: Минфин.
Всего в уполномоченные банки поступило 1865 заявок на участие в программе на общую сумму 1,614 млрд. грн, из которых 23,35% составляет первичный рынок и 76,65% – вторичный. Поэтому сейчас объемы ипотеки растут, прежде всего, благодаря кредитованию вторичного рынка. Лишь десятая часть новых выдач за 2021 год была на покупку жилья в новостройках. Основными препятствиями для активного ипотечного кредитования все еще есть непрозрачность и неурегулированность первичного рынка, а также низкий уровень защиты прав кредитора.
В программе задействовано 25 регионов, в том числе г. Киев. Согласно представленным гражданами заявкам на получение кредитов, самыми активными регионами в прошлой неделе были: Киевская обл. (31,30%); г. Киев (31,08%); Львовская обл. (6,41%); Харьковская обл. (5,70%); Волынская обл. (4,03%).
Прирост за неделю составляет по всем показателям 4%, включая количество кредитов, суммы кредитов; количество заявок и суммы заявок.
Следует заметить, что до недавнего времени кредитование по программе ограничивали жесткие критерии для залогового жилья. Последние были недавно ослаблены, так что в последующие месяцы кредитование в рамках программы может активизироваться. Учитывая динамику цен, банкам следует осмотрительно оценивать стоимость залога по ипотеке.
Оценка перспектив развития рынка ипотечного кредитования
В ноябре 2021 года Нацбанк провел очередной ежегодный опрос банков об условиях предоставления ипотечных кредитов. Ответы предоставили 26 банков, выдавших почти 99% новых ипотечных кредитов за первые три квартала 2021 года.
За первые девять месяцев 2021 года опрошенные банки выдали почти в 2.5 раза больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2020 года. Растет доля кредитов, предоставленных на приобретение жилья в Киеве, который уверенно удерживает лидерство среди регионов. Банки и дальше преимущественно держатся в стороне рынка новостроек – на покупку жилья на нем выдано несколько десятой части кредитов за три квартала. Эта доля постоянно сокращается за последние три года. К ним относятся и кредиты, выданные в партнерстве с застройщиками, количество которых также уменьшается.
Рисунок 2 – Распределение кредитов по сумме договора
Источник: НБУ.
Средняя сумма ипотечного кредита за год выросла на 20% и в третьем квартале составила около 800 тыс. грн. Этот рост объясняется в основном повышением цен на жилье. Средняя цена залога также выросла и составила чуть менее полутора миллионов гривен. Средняя площадь залогового имущества составила 68 кв. м и за 2021 год почти не изменилась.
Ипотечные договоры заемщики заключают в среднем на 15 лет. Однако реальный срок жизни кредита значительно меньше. Ипотека, которую погасили в этом году, в среднем прожила около десяти лет. Это в год больше, чем в среднем за последние пять лет. Средний возраст заемщика за год не изменился и составляет тридцать восемь лет. Средний доход выше трети. Половину кредитов выдали заемщикам с доходами от 30 тысяч гривен. Только около десятой части кредитов получили должники с официальным доходом менее 10 тысяч гривен.
Рисунок 3 – Распределение кредитов по LTV
Источник: НБУ.
Среднее отношение суммы кредита к залогу (LTV) в ІІІ квартале составило 63%, что является достаточно консервативным показателем. Соотношение расходов на обслуживание долга и доходов заемщика (DSTI) составляет около 48% и за год несколько выросло. Это свидетельствует о достаточно высокой долговой нагрузке заемщиков. Однако этот показатель учитывает только документально подтвержденные доходы клиентов. Преимущественно банки не кредитуют, если у заемщика нет официальных доходов, однако готовы учитывать и другие источники поступлений.
Рисунок 4 – Распределение кредитов по DSTI
Источник: НБУ.
Среднее отношение суммы кредита к залогу (LTV) в ІІІ квартале составило 63%, что является достаточно консервативным показателем. Соотношение расходов на обслуживание долга и доходов заемщика (DSTI) составляет около 48% и за год несколько выросло. Это свидетельствует о достаточно высокой долговой нагрузке заемщиков. Однако этот показатель учитывает только документально подтвержденные доходы клиентов. Преимущественно банки не кредитуют, если у заемщика нет официальных доходов, однако готовы учитывать и другие источники поступлений.
Прогноз развития ипотеки
В следующем году банки планируют выдать вдвое больше новых кредитов. В то же время, на рынке остается ряд препятствий, которые не дают ипотеке стать массовой. Банки назвали главными среди них дефицит платежеспособных заемщиков, неурегулированность рынка новостроек и незащищенность прав кредиторов.
В завершение стоит отметить, подготовлен ли законопроект, призванный упорядочить рынок новостроек. Соответственно, в случае его принятия, одно из препятствий для ипотечного кредитования будет частично устранено. Позитивным для защиты прав кредиторов является снятие моратория на взыскание залога по валютной ипотеке в сентябре 2021 года, после более чем семи лет действия.
