$ 38.08 € 41.49 zł 9.64
+13° Киев +17° Варшава +12° Вашингтон

Запуск новой ипотечной программы: популизм, или же будет в Украине жилье доступным

Діденко Сергій 10 Лютого 2021 20:36
Запуск новой ипотечной программы: популизм, или же будет в Украине жилье доступным

Правительство анонсировало цели, реализация которых обеспечат экономический прорыв и рост. Между многочисленных направлений, Правительство задекларировало намерение дальнейшей цифровизации государственных услуг, создание индустриальных парков, доступное ипотечное кредитование под 7% и ниже, а также создание Национальной экономической стратегии развития Украины до 2030 года. Таковы ключевые приоритеты правительства в экономике на 2021 год, о которых на Всеукраинском форуме «Украина 30» рассказал Денис Шмыгаль. Об этом сообщает правительственный портал.

Ранее сообщалось, что Правительство поддержало инициативу Президента о запуске новой ипотечной программы в пределах 7% годовых. Поэтому 27 января, Кабмин поддержал инициативу Главы государства о доступной ипотеке в пределах 7% годовых и утвердил Порядок удешевления для граждан стоимости ипотечных кредитов, разработанный Минфином.

Впоследствии Денис Шмыгаль пошел дальше, рассказывая во время Всеукраинского форума «Украина 30. Коронавирус: вызовы и ответы», что на украинцев ожидает новая программа доступной ипотеки под 5%годовых. Жилищный кредит со сниженным ставкам можно будет оформить во второй половине 2021 года, отмечал он.

Однако в разрешении проблемы ипотечного кредитования переплетаются растущие риски двух рынков - жилищного строительства и банковского рынка. Ведь в инициативе президента речь идет о жилье от 2015 года, а соответственно на пути запуска этой программы появляются не решенные ранее проблемы обеспечения структурных реформ, непрозрачный и хаотичный рынок новостроек, промедление с реформой ДАБИ, что является глобальной проблемой для этого рынка. Поэтому в условиях отсутствия действенного регулирования свойственные первичному рынку недвижимости риски сохраняются.

Медленная реформа системы контроля в строительстве может негативно сказаться на предложения нового жилья в будущем, что будет толкать вверх цены на рынке недвижимости, усиливая банковские риски. Законодательство не защищает права инвестора, также делает сомнительными к возвращению займы. На фоне отсутствия институциональных преобразований, в частности провалу проведения структурных реформ и реформирования судебной системы, все перечисленные факторы свидетельствуют о том, что экономическая реальность несколько иная, и имеющиеся риски будут увеличивать процентную ставку по займу как минимум вдвое.

Мы решили осветить современные проблемы рынка ипотечного кредитования.

Новая программа «Доступная ипотека»

Новая программа «Доступная ипотека» внедряется через Фонд развития предпринимательства путем внесения изменений в правительственные постановления от 24 января 2020 № 28 и № 29, согласно которым реализуется и финансируется государственная программа «Доступные кредиты« 5-7- 9%», отмечают в Минфине.

Как прокомментировали в ведомстве, Фонд развития предпринимательства способен в кратчайшие сроки обеспечить реализацию этой программы через уполномоченные банки.

Кто может воспользоваться новой программой и условия кредитования

Новой программой смогут воспользоваться граждане Украины, которые нуждаются в жилье, получив частичную компенсацию процентов по ипотечным кредитам.

Процентная ставка для этих заемщиков будет составлять 7% годовых, срок кредита 20 лет, первый взнос 15% стоимости ипотеки, однако кредит будет ограничен максимальной суммой в 2 млн грн.

Также новая ипотечная программа предусматривает упрощение доступа целевой аудитории к приобретению жилья на первичном и вторичном рынке (новостройки).

Воспользоваться новой программой сможет широкий круг граждан Украины. Прежде всего государство будет считаться с потребностями граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, жителей общежитий и аварийных домов, внутренне перемещенных лиц, педагогов и медиков, работников бюджетной сферы и молодые семьи, - отметил Юрий Драганчук, заместитель Министра.



Рисунок 1 - Ключевые условия программы «Доступная ипотека»

Источник: Минфин.

Стоит отметить, программа предусматривает, что заемщики будут получать частичную компенсацию процентов. Максимальная сумма ипотеки составит 2 млн грн. Кредит можно будет получить сроком до 20 лет, с минимальным первым взносом 15% стоимости. Займы предоставляются на условиях приобретения объектов (квартир) от 2015 года. Нормативная площадь - 50 кв. м общей площади жилья на одинокого гражданина или семью из двух человек и 20 кв. м - на каждого следующего члена семьи.

Речь идет о первичном и вторичном рынке жилья, в частности, индивидуальные дома - объекты, введённые в эксплуатацию после 2017 года.

Реализация постановления не предусматривает дополнительных расходов госбюджета, кроме уже предусмотренного в 2021 году финансирования программы «Обеспечение функционирования Фонда развития предпринимательства» в объеме 2 млрд. гривен, отмечают в Министерстве финансов.

Состояние нового строительства

Рост расходов бюджета на инфраструктурные проекты сказалось на росте строительства, но именно на объемах строительства инженерных сооружений, включающих, в том числе транспортную инфраструктуру: дороги, дороги, взлетно-посадочные полосы, мосты, эстакады, трубопроводы и коммуникации, дамбы.

Госстат сообщает, что в 2020 году, индекс строительной продукции составил 104% по сравнению с 2019 годом. Проанализировав индексы строительной продукции в 2020 году по видам, можем убедиться, что по сравнению с 2019 годом, жилищное строительство составляет лишь 81,5%.

Увеличение стоимости жилья в 2020 году было прежде всего обусловлено ростом цен на стройматериалы: на 5.3% г/г в конце сентября. Стоит отметить, мировые цены на сырье продолжили расти, что и в дальнейшем будет сказываться на росте стоимости материалов.

Свою роль также сыграли оживление ипотечного кредитования и рост уровня сбережений населения в условиях кризиса. Поэтому рост цен в определенной степени объясняется заметным снижением ставок по депозитам, что является альтернативным направлением для инвестирования в жилье увеличивая тем самым спрос. Чего нельзя сказать о предложении. За первое полугодие 2020 году в столице официально введено в эксплуатацию почти вдвое меньше жилья в многоквартирных домах, чем в 2019 году. Это прежде всего связано с усложнением процесса получения сертификата о введении в эксплуатацию из-за сложной и длительной реформы Государственной архитектурно-строительная инспекция Украины (ГАСК), отмечают в НБУ.



Рисунок 2 - Введение в эксплуатацию жилья в многоквартирных домах, млн кв. м

Источник: НБУ.

Всего в Украине (кроме столицы) падение было значительно меньшим - на 5.2% г/г, поскольку при региональных органах стройконтроля остался ограниченный функционал, позволяющий выдавать разрешительную документацию для застройки, рассчитанной до 400 человек, преобладает в регионах.



Рисунок 3 - Полученные разрешения на новое строительство

Источник: НБУ.

В НБУ отмечают, пока рынок новостроек до сих пор является непрозрачным и хаотичным, а на новое предложение жилья может повлиять промедления с выдачей новых разрешений на строительство.

Стоит отметить, оценив деловые ожидания, Нацбанк отмечает, что низкие оценки остаются у предприятий строительства (строительства жилья). Оценки предприятий строительства по деловой активности ухудшились и остаются самым пессимистическим среди других отраслей экономики, в частности диффузный индекс (ДИ) сектора строительства снизился до 33.1 (в декабре - 39.1). Стоит отметить, предприятия ожидают стремительного сокращения объемов строительства, объемов новых заказов и объемов закупки сырья и материалов: ДИ по показателям снизились соответственно до 25.0, 25.0 и 30.0 (в декабре - 35.7 каждый показатель). На фоне роста ожиданий относительно и стоимости услуг подрядчиков и существенного ухудшения оценок доступности подрядчиков (ДИ по каждому показателю - 40.0) выросли ожидания относительно цен на продукцию/услуги собственного производства (ДИ - 55.0). Касательно общей численности работников, то предприятия сектора продолжают сохранять относительно пессимистические оценки: ДИ - 35.0 (в декабре - 28.6).

Оставаясь неурегулированным и непрозрачным, первичный рынок недвижимости создает риски как для частных инвесторов, так и для банков-кредиторов. Все больше появляется обманутых человек - в 2020 году их количество возросло более чем 12 тыс. инвесторов Аркады (дополнительно к почти 30 тыс. пострадавших инвесторов в застройки Укогруп и Укрстроя).

Под конец 2020 года появилось несколько законопроектов, призванных урегулировать рынок и усовершенствовать механизмы финансирования жилищного строительства, однако заметного прогресса в этом направлении не имеется, отмечают в НБУ.

Без повышения прозрачности в отрасли, усиления ответственности застройщиков и внедрение механизмов финансирования строительства, исключающих мошенничество, ипотека на первичном рынке недвижимости не станет массовой.

Ипотечное кредитование в Украине

Ипотека все еще не влияет на работу рынка, отмечают в НБУ. Средства ипотечного кредитования на сегодня финансируется менее 5% сделок по покупке жилья. Поэтому потенциал роста ипотечного кредитования существенный.



Рисунок 4 - Соотношение ипотеки к ВВП в 2020 году в разрезе стран

Несмотря на то, что выдача ипотеки выросла, однако пока этот рост происходит с очень низкой базы: отношение портфеля ипотеки в ВВП является крайне малым через существующие проблемы и риски.

Цена кредитов на жилье от начала 2020 года вместе со снижением общего уровня процентных ставок заметно упали: по результатам самооценки собственной ипотеки банками, эффективная ставка по десять месяцев текущего года уменьшилось почти на 7 в. п. - до 14.7%, отмечают в НБУ.

В то же время возросла выдача новых ипотечных займов: в этом году в третьем квартале их было выдано на 64% больше, чем в прошлом году.

В итоге стоит отметить, учитывая низкую транспарентность рынка, банки предпочитают работать с вторичным рынком. Только около десятой части новых займов банки предоставляют на жилье в новостройках. Это свидетельствует о высоких рисках, которые несет первичный рынок как для банков, так и для инвесторов в жилье.

Поэтому ключевым риском сектора в целом является промедление с благоустройством первичного рынка недвижимости и усилением прав инвесторов в жилье. Кроме того, медленная реформа системы контроля в строительстве негативно будет отражаться в дальнейшем на предложение нового жилья в будущем.