Конкуренція кодів виду цільового призначення земельних ділянок для оптових ринків сільськогосподарської продукції є однією з найбільш практично значущих проблем у земельно-містобудівному супроводі таких проєктів.
Причина полягає в тому, що інфраструктура оптового ринку сільськогосподарської продукції за своєю природою є комплексною: вона поєднує торговельні майданчики, складсько-логістичні потужності, транспортне обслуговування та сервісні об’єкти, через що на практиці часто «конкурують» різні КВЦПЗ.
Одним із прикладів конкуруючих між собою кодів виду цільового призначення земельних ділянок є 01.12 (Для розміщення інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції) та 03.07 (Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі). Оптовий ринок майже завжди включає торгові павільйони/майданчики, адміністративні приміщення, сервісні будівлі, що інколи може помилково наштовхнути на присвоєння КВЦПЗ 03.07 або 03.15 замість спеціального коду 01.12.
Коли мова йде про агросервіс (обслуговування виробника, техніки, агрохімія, сервісні операції), інколи виникає конкуренція між кодами 01.11 (Для надання послуг у сільському господарстві) та 01.12 (Для розміщення інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції інфраструктура оптових ринків).
Рекомендований алгоритм подолання колізії КВЦПЗ, який відповідає логіці судової практики:
1. Визначити категорію земель з правовстановлюючих документів на ділянку та відомостей ДЗК. Якщо категорія землі с/г призначення, то присвоїти КВЦПЗ, який за своєю природою належить до земель житлової та громадської забудови, без належної зміни правового режиму землі неможливо. Існують випадки, коли оптовому ринку сільськогосподарської продукції передається вже сформована земельна ділянка, зокрема, вилучена у землекористувача для суспільних потреб. Стаття 10 Закону України «Про оптові ринки сільськогосподарської продукції» визначає, що для діяльності оптових ринків допускається викуп/вилучення для суспільних потреб, а процедурно такі дії реалізуються за правилами ЗК України (ст. 146, 149 тощо) та, за потреби (коли йдеться про приватну власність), із урахуванням спеціального Закону України «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності». У даному випадку, існують випадки коли вилучається земельна ділянки сільськогосподарського призначення, при цьому змінюється лише вид цільового призначення у межах вказаної категорії. У зв’язку із цим, необхідно брати до уваги правовстановлюючі документи попереднього землекористувача для визначення правильної категорії землі, яка після вилучення та передачі оптовому ринку сільськогосподарської продукції зберігається.
Земельне законодавство прямо прив’язує інфраструктуру оптових ринків сільськогосподарської продукції до категорії земель сільськогосподарського призначення. Так, ст. 22 Земельного кодексу України визначає, що до земель сільськогосподарського призначення належать, зокрема, землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення аграрної науково-дослідної та навчальної діяльності, а також для розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції.
Ця законодавча логіка деталізована у Класифікації видів цільового призначення земель: у межах секції «Землі сільськогосподарського призначення» передбачено окремий вид цільового призначення 01.12 — “Для розміщення інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції”. Отже, з погляду правового режиму землі, розміщення оптового ринку (як інфраструктурного об’єкта аграрного ринку) має оформлюватися саме на землях сільськогосподарського призначення шляхом встановлення відповідного виду цільового призначення (01.12) у документації із землеустрою та відображення цього у відомостях ДЗК.
2. Визначити «головну мету» надання ділянки з первинних документів (рішення/договір/держакт/проєкт землеустрою)
3. Застосувати принцип спеціальності (lex specialis): якщо в класифікаторі є спеціальний код під ваш кейс, то обирайте його. Для інфраструктури оптових ринків с/г продукції класифікатор прямо містить код 01.12.
4. Перевірити узгодженість із містобудівною документацією (функціональна зона/план зонування/комплексний план). Особливо це важливо у разі розташування земельної ділянки в межах населеного пункту. Якщо функціональна зона «агрологістична /виробнича/складська/ринкова інфраструктура», то беззаперечним є код 01.12.
5. Визначити правову природу інфраструктури, розташованої у межах ділянки. Встановіть, що проєкт/об’єкт є саме оптовим ринком сільськогосподарської продукції, а не роздрібним торговим центром. Найсильніші маркери: 1) наданий у встановленому законодавством порядку статус оптового ринку сільськогосподарської продукції (наказ уповноваженого органу + свідоцтво), якщо він уже отриманий або отримується паралельно; 2) правила роботи/модель діяльності (оптовий товарорух, аграрна продукція, логістика, зменшення втрат, «аграрна ринкова інфраструктура» як комплекс). Якщо домінує інфраструктура оптового аграрного ринку (товарорух + логістика + сервіс для виробника/покупця), доцільним є код 01.12. Якщо домінує комерційна торгівля як така (магазини/павільйони без спеціальної аграрної “ринкової” функції), превалює код 03.07 (або код 03.10 в попередній редакції Класифікатора).
Коди 01.12 і 03.07 (раніше 03.10) - це не «варіанти одного й того самого» цільового призначення, а коди різних правових режимів, бо 01.12 прямо знаходиться у масиві земель c/г призначення, тоді як 03.10 описує об’єкти громадської забудови/комерційної інфраструктури.
Чому землям оптових ринків сільськогосподарської продукції необхідно присвоювати код 01.12 та ризики віднесення таких ділянок до земель громадської забудови
По-перше, існує пряма вказівка ЗК України: інфраструктура оптових ринків є складовою частиною земель сільськогосподарського призначення. Стаття 22 ЗК України прямо включає інфраструктуру оптових ринків сільськогосподарської продукції до цілей, для яких надаються землі сільськогосподарського призначення. Отже, якщо об’єкт є по суті «оптовим ринком c/г продукції», правильною базою цільового призначення є саме землі sільськогосподарського призначення, а не громадської забудови.
По-друге, КВЦПЗ дає спеціальний, вузький код 01.12, який має пріоритет над загальним “ринковим” кодом 03.07 (раніше 03.10).
По-третє, пріоритетність використання агроземель для сільськогосподарських цілей. ЗК України закріплює пріоритетність земель, придатних для сільського господарства, і зберігає обережність при відведенні їх не під «агроцілі». Якщо оптовий ринок c/г продукції функціонально є частиною агровиробничого ланцюга (логістика/зберігання/первинна доробка тощо), то переведення таких земель у землі громадської забудови шляхом присвоєння їм коду 03.07 (раніше 03.10) виглядає як необґрунтоване виведення із складу земель cільськогосподарського призначення, що суперечить статтям 22, 23 ЗК України.
По-четверте, застосування коду 03.07 (раніше 03.10) вимагає неухильного та суворого дотримання містобудівних вимог. Так, землі житлової та громадської забудови використовуються відповідно до генплану та іншої містобудівної документації. Для ділянок поза межами населеного пункту це часто означає: без належної планувальної основи та функціонального обґрунтування органи/контролюючі суб’єкти ставитимуть під сумнів правомірність такого «урбаністичного» виду використання.
Важливе уточнення: чинна редакція статті 38 ЗК України формулює поняття земель житлової та громадської забудови функціонально, без прямої прив’язки «лише в межах населених пунктів». Разом із тим, якщо передача оптовому ринку cільськогосподарської продукції земельної ділянки поза межами населеного пункту відбулась до 17.06.2020 (до моменту внесення змін до статті 38 ЗК України), то віднесення вказаної ділянки до земель громадської забудови неможливо.
Нормативних заборон на розташування земельної ділянки з видом цільового призначення 01.12 “Для розміщення інфраструктури оптових ринків cільськогосподарської продукції” у межах населеного пункту немає – за умови дотримання вимог щодо функціонального призначення території (містобудівної документації) та належного оформлення цільового призначення. Закон України «Про оптові ринки cільськогосподарської продукції» передбачає, що місця розміщення аграрної інфраструктури визначаються уповноваженим центральним органом «на відповідній території» з огляду на економічну доцільність (без застереження «лише поза межами населених пунктів»).
Так само немає загальної законодавчої заборони присвоєння коду 03.07 лише земельним ділянкам в межах населеного пункту. З 2020 року визначення земель житлової та громадської забудови в ЗК України не прив’язує їх виключно до меж населених пунктів, а описує через функціональне використання (розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд тощо).
Наявність спеціального правового режиму оптових ринків cільськогосподарської продукції не усуває головної проблеми – фрагментарності земельно-правового регулювання, що породжує «конкуренцію» кодів КВЦПЗ і, як наслідок, підвищену конфліктність та регуляторні ризики для аграрного бізнесу.
Водночас, з урахуванням описаної вище логіки законодавця, підвищеного захисту земель cільськогосподарського призначення та наміру держави забезпечити їх використання першочергово у cільськогосподарських цілях, оптові ринки cільськогосподарської продукції відповідно до порядку визначеного законом набувають земельні ділянки із спеціальною метою, а саме для розміщення інфраструктури оптових ринків cільськогосподарської продукції, у зв’язку із чим відповідним ділянкам в даному випадку може бути присвоєно код виду цільового призначення 01.12 як єдиний можливий та такий, що відповідає фактичному використанню, код.
У практичному вимірі визначення «правильного» коду цільового призначення має спиратися на первинні документи формування ділянки, на реальну домінуючу функцію інфраструктури та на містобудівні обмеження (функціональні зони), а не на формальні ознаки окремих об’єктів (павільйони, торгівельні приміщення), які є лише елементами комплексної інфраструктури оптового ринку сільськогосподарської продукції. Якісна юридична перевірка документів при оформленні прав на землю оптового ринку cільськогосподарської продукції забезпечує ключове – прогнозованість реалізації інфраструктурного проєкту, захищеність інвестицій та мінімізацію ризиків судових спорів та переслідувань правоохоронними органами.
Володимир Пилипенко
