Як працюватиме ринок землі: що змінює новий закон в житті українців
У сесійній залі парламенту України вчора було ухвалено історичне рішення. Верховна Рада відкрила ринок землі! Він запрацює вже 1 липня 2021 року. За це проголосувало 259 народних обранців.
На шляху до ухвалення історичного рішення виникало багато політичних спекуляцій, породивши низку фейків про майбутній ринок землі, зокрема щодо «тотального розпродажу національного багатства». Такі фейки поширюють політики, позиція яких де-факто може призвести до дефолту України.
Етапи імплементації правового механізму ринку землі
Ухвалення закону про землю з урахуванням принципових правок, це надважливе рішення, яке дозволить сформувати цивілізований ринок землі, при цьому не дасть розбазарити державні та комунальні земельні ресурси.
Рисунок 1 – Ключові етапи імплементації правового механізму ринку землі
Отже, ринок землі ухвалили в наступних параметрах. По-перше, він вступає в дію з 1 липня 2021 року. Тобто, йдеться про час коли посткоронавірусна невизначеність залишиться у минулому і всі повернуться до нормального життя. По-друге, перші два роки землю зможуть купувати лише фізичні особи, які є громадянами України й не більше 100 гектарів у одні руки. Після цього – наступні два роки землю зможуть купувати, як і передбачається базовою моделлю, українські юридичні особи в кількості, що не перевищує 10 тис. гектарів в одні руки.
По-третє, землі сільськогосподарського значення державної та комунальної власності продаватися не будуть (принаймні перші два роки мінімум).
І найголовніше у контексті передачі права власності – продаж іноземцям – як і було узгоджено раніше – лише після референдуму.
Дія закону до 1 січня 2024 року
Законом передбачено, що до 1 січня 2024 року українці можуть набувати право власності на земельні ділянки с/г призначення загальною площею до 100 гектарів.
Зазначене обмеження не поширюється на земельні ділянки, набуті у власність громадянином до набрання чинності цим абзацом, зокрема забороняється купівля-продаж або іншим способом відчуження на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають у приватній власності й віднесені до земель для ведення товарного с/г виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім переходу до банків права власності на земельні ділянки як предмет застави, передачі земельних ділянок у спадщину, обміну (міни) відповідно до ч. 2 ст. 371 Земельного Кодексу України земельної ділянки на іншу земельну ділянку з однаковою нормативною грошовою оцінкою або різниця між нормативними грошовими оцінками яких становить не більше 10% та відчуження земельних ділянок для суспільних потреб. Угоди укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), встановленої цим підпунктом, в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження на користь юридичних осіб, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на користь юридичних осіб на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).
До 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок с/г призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку.
Аналіз правового регулювання ринку землі: механізм набуття права власності
Згідно з новою редакцією Закону ст. 130 набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть громадяни України; юридичні особи України, створені та зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади; територіальні громади; держава.
Право власності на землі сільськогосподарського призначення може також набуватися банками, але лише у порядку звернення стягнення на них як на предмет забезпечення позики. Такі земельні ділянки протягом двох років з дня набуття права власності відчужуватимуться банками на земельних торгах.
Неодноразово лунали нарікання, що іноземці скуплять українські землі. Такі запобіжники в законі прописані. Законом передбачається, що іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам заборонено набувати частки у статутному (складеному) капіталі, акції, паї, членство у юридичних особах (крім як у статутному (складеному) капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення. Варто зазначити, що ця норма втрачає свою чинність за умови та з дня схвалення на референдумі рішення, визначеного в абзаці восьмому частини першої цієї статті, тобто надання дозволу іноземцям. Відтак, набуття права власності на землю сільськогосподарського призначення юридичними особами, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарами (контролерами) яких є особи, які не є громадянами України, може здійснюватися з дня та за умови схвалення цього на референдумі.
В законі формалізовані також обмеження та заборони щодо набуття права власності на землю сільськогосподарського призначення.
Варто наголосити, що попри результати референдуму та ухваленого рішення, а відтак за будь-яких умов, забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення:
1) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є особи, які не є громадянами України, — на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), і які розташовані ближче 50 км від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);
2) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
3) фізичними особами, які належать або належали до терористичних організацій;
4) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є іноземні держави;
5) юридичними особами, у яких неможливо встановити бенефіціарного власника (контролера);
6) юридичними особами, бенефіціари (контролери) яких зареєстровані в офшорних юрисдикціях, віднесених до переліку офшорних зон Кабміном України;
7) фізичними та юридичними особами, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші санкції згідно з чинним законодавством (ЗУ «Про санкції») у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність землі, а також пов’язаними з ними особами;
8) юрособами, які перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.
Механізм регулювання кількісних параметрів
Загальна площа землі с/г призначення у власності громадянина не може перевищувати 10 тис. гектарів.
Стосовно юридичних осіб, то законом передбачається, що загальна площа земельних ділянок с/г призначення у власності юрособи (крім банків) не може перевищувати загальної площі земельних ділянок с/г призначення, які можуть перебувати у власності усіх її учасників (членів, акціонерів), але не більше десяти тисяч гектарів.
Слід зазначити, якщо громадянин є власником частки у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді юрособи або володіє правом на лише окремі акції, паї, то вважається, що такому громадянину, крім земельних ділянок, які належать йому на праві власності, також належить право власності на земельні ділянки с/г призначення загальною площею, що дорівнює площі земельних ділянок с/г призначення у власності юрособи, учасником (членом, акціонером) якої він є, помноженої на розмір частки такого громадянина, вираженої у відсотках, у статутному (складеному) капіталі, пайовому фонді цієї юрособи.
Отже, норму щодо обмеження кількості обійти важко, а порушення вимог відповідної частини статті закону є підставою для визнання правочину, за яким набувається право власності на земельну ділянку, недійсним, а також для конфіскації земельної ділянки.
Такий порядок перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки, затверджується Кабміном.
Продаж земельних ділянок с/г призначення державної та комунальної власності забороняється.
Не допускається набуття права власності на землю с/г призначення за відплатними договорами у разі відсутності у набувача документів, які підтверджують джерела, коштом яких набувається таке право.
В підсумку слід зазначити, відповідний Закон України набуває чинності з 1 липня 2021 року, крім пункту 2 цього розділу, який набирає чинності з дня опублікування цього Закону. Прийняття «земельного закону» є умовою, яка дозволяє розширити програму МВФ в умовах кризи.
Нагадаємо, 27 березня під час засідання фракції «Слуга народу» Володимир Зеленський повідомив, що Україна домовилася з МВФ про збільшення програми до 10 млрд доларів. Президент зазначив, що без отримання допомоги від міжнародних партнерів країні загрожує падіння економіки та дефолт.
Прем’єр-міністр України також наголошував, що без підтримки міжнародних фінансових організацій Україна не зможе розрахуватися з усіма своїми борговими зобов’язаннями, обсяг яких складає близько 9 мільярдів доларів.