Криза Evergrande та ризики для сектора нерухомості Китаю

Криза Evergrande та ризики для сектора нерухомості Китаю

Діденко Сергій
Автор
Діденко Сергій
UA.NEWS
Поділитись:

У діловій та фінансовій пресі, що аналізує нестачу ліквідності у китайського забудовника Evergrande, поширене твердження, що реальна проблема, яку виявила Evergrande, полягає у недосконалій та нестійкій моделі економічного розвитку Китаю, яка залежить від сектора нерухомості як двигуна зростання.

Про це повідомляє IHS Markit. Така оцінка є хибною, зазначають експерти IHS Markit, оскільки вона помилково визначає причинно-наслідковий зв’язок між розвитком економіки Китаю та розвитком сектора нерухомості. Сектор нерухомості Китаю – це не драйвер зростання китайської економіки, а зростання «пасажиропотоку», зазначають аналітики. Цей сектор просто осідлав хвилю карколомного економічного підйому Китаю, який став результатом структурних економічних реформ, що підвищили зростання продуктивності.

Ми вирішили висвітлити кризу Evergrande, її вплив на зростання економіки Китаю та ризики сектора нерухомості.

Чому сектор нерухомості є «пасажиром зростання» Китаю, а не «рушійною силою зростання»

Той факт, що сектор нерухомості Китаю рухався у хвості швидко зростаючої економіки, а не стимулював економічне зростання, можна пояснити ефектом Баласси-Самуельсона, теорією, розробленою економістами Білою Баласою та Полом Самуельсоном, щоб пояснити, чому рівні цін у країнах із розвиненою економікою вищі. ніж у країнах, що розвиваються.

Ефект Баласси-Самуельсона постулює, що продуктивність праці в країнах з розвиненою економікою вища, ніж у країнах з економікою, що розвивається, в секторах міжнародної торгівлі, в той час, як різниця в продуктивності праці в неторговому секторі між країнами з розвиненою і розвивається економікою є пригніченою (наприклад, продуктивність праці продуктивності праці у виробництві текстилю в США набагато вища, ніж у Шрі-Ланці, але продуктивність перукарів у США та Шрі-Ланці приблизно однакова).

Вища продуктивність у секторі торгових товарів у країнах із розвиненою економікою призводить до вищих заробітних плат і вищих виробничих витрат послуг — і, отже, вищими цінами на неторгові товари. Це пояснює, чому товари та послуги, такі як стрижки, ресторани та житло, у США набагато дорожчі, ніж у Шрі-Ланці. Таким чином, швидке зростання цін на житло в Китаї зумовлене незмінно високим зростанням продуктивності праці, спричиненим реформою та політикою відкритості, розпочатої в 1978 році.

Стійка урбанізація також сприяла розширенню ринку житла. У 1998 році, коли в Китаї було ліквідовано систему соціального житла, 33,4% населення проживало у міських районах, а до 2020 року 63,9% населення проживало у містах.

Фінансова система та фіскальна система Китаю призвели до надмірного розширення сектора нерухомості

Окрім цих фундаментальних факторів, що підтримують розвиток житлового сектору Китаю, нерозвинений фінансовий ринок країни ще більше сприяв швидкому зростанню ринку житла. Тобто оскільки китайські фінансові ринки пропонують мало життєздатних варіантів інвестування китайським домогосподарствам, житлова нерухомість стала кращим засобом інвестування. Житло становить близько 60% активів міських домогосподарств Китаю у порівнянні з 30% активів домогосподарств США у житловому секторі. Фінансова система Китаю також створила стимули для місцевої влади, щоб вони сприяли розвитку ринку житла.

Пропозиція землі в Китаї контролюється місцевими органами влади, і продаж прав землекористування забудовникам є єдиним прямим джерелом доходів місцевої влади. Понад 40% доходів місцевих органів влади надходить від продажу землі. Місцеве управління сильна залежність від продажу землі спонукає їх зосередити свою політику економічного розвитку на ринку нерухомості. Щобільше, сильна фіскальна залежність також спонукає місцеві органи влади обмежувати пропозицію землі для забезпечення високих цін на землю і таким чином максимізувати виторг від продажу землі. Ця нестача землі ще більше чинить інфляційний тиск на ціни на житло в Китаї.

Розширення китайського сектора нерухомості стає дедалі безглуздішим

З 2000 по 2015 рік зростання ринку житла в Китаї переважно відповідало фундаментальним показникам, оскільки середньорічні темпи зростання (CAGR) цін на житло зросли на 8,3%, а реальний ВВП зріс на 9,7% CAGR. Зростання загальної факторної продуктивності та міського населення в цей період також було стійким, на 3,9% та 3,7% CAGR відповідно. Проте з 2015 року фундаментальні засади попиту на житло погіршилися, але ціни на житло продовжували зростати.

З 2015 по 2019 рік середня ціна на житло по країні зросла на 9,4% на рік, тоді як середньорічний темп зростання реального ВВП, загальної факторної продуктивності та міського населення впав до 6,6%, 2,7% та 2,8% відповідно. Розширення житлового сектора почало відхилятися від фундаментальних показників після світової фінансової кризи 2008-2009 років. Щоб запобігти економічному спаду, викликаному кризою, Пекін запровадив потужні фіскальні та грошово-кредитні стимули.

Рисунок 1 – Фундаментальні чинники ціноутворення на ринку нерухомості

Джерело: IHS Markit.

Зростання реального ВВП підтримувалося слабкою інвестиційною експансією, що підживлюється кредитами, а не стійким зростанням продуктивності. Фактично зростання сукупної факторної продуктивності почало знижуватися після світової фінансової кризи, оскільки стимули, отримані від попередніх економічних реформ, пішли на спад, а нові реформи зупинилися.

Реальні ризики китайського сектора нерухомості

Таким чином, реальний ризик, який виявила криза Evergrande, полягає в тому, що сектор нерухомості Китаю — через дедалі слабкішу експансію — може повалитися під власним тягарем і завдати серйозної шкоди економіці, враховуючи величезні розміри та охоплення сектора, зазнають в IHS Markit.

З того часу, як наприкінці 1990-х років Китай ліквідував свою систему соціального житла, сектори, пов’язані з ринком житла, значно розширили свою присутність в економіці. На додану вартість, створювану секторами будівництва та нерухомості, у 1998 році припадало в сукупності 9,9% ВВП, а до 2020 року на ці два сектори припадало 14,5% ВВП.

Житло також становить дедалі більшу частку інвестиційних витрат Китаю. У 1999 році інвестиції в житлову нерухомість становили 8,8% від загального обсягу інвестицій в основний капітал у Китаї. До 2020 року частка інвестицій у житло в інвестиціях в основний капітал зросла до 19,8%.

Сектор нерухомості також є великим роботодавцем у китайській економіці. У секторах будівництва та нерухомості разом узятих було зайнято майже 16% міських робітників, у порівнянні з 7% плюс наприкінці 1990-х років.

Крім величезного впливу на реальну економіку, сектор нерухомості також набув великого значення у фінансовій системі Китаю. Кредити на нерухомість становили 28,9% банківських кредитів на кінець 2020 року.

Рисунок 2 – Частка доданої вартості будівництва та нерухомості у ВВП Китаю

Джерело: IHS Markit.

Остання політика центрального уряду посилення ринку нерухомості призупинила надмірне зростання сектора та знизила ризик краху ринку житла. Однак, на відміну від попередніх циклів політики посилення сектора нерухомості, економічне зростання Китаю більше не є швидким і стійким і не в змозі швидко впоратися з роздутим розширенням сектора в минулому. Якщо китайський уряд продовжить відкладати економічні реформи, які є справжнім двигуном зростання Китаю, зростання продуктивності продовжуватиме сповільнюватися, а економічне зростання ще більше сповільниться. У цьому сценарії вага сектора нерухомості — пасажир, що дуже швидко росте, — може стати нестерпною.

Поділитись:

Додати коментар

Такий e-mail вже зареєстровано. Скористуйтеся формою входу або введіть інший.

Ви вказали некоректні логін або пароль

Sorry that something went wrong, repeat again!