$ 38.08 € 41.49 zł 9.64
+2° Київ 0° Варшава +2° Вашингтон
Міфи чи ризики: що несе новий закон про ринок землі в Україні

Міфи чи ризики: що несе новий закон про ринок землі в Україні

14 Листопада 2019 17:26

У середу, 13 листопада, Верховна Рада проголосувала у першому читанні закон про відкриття ринку землі. Це означає, що багаторічний мораторій на продаж сільськогосподарських земель відходить у минуле. Одна з найочікуваніших та довгограючих реформ за всю незалежність України. Рішення, якого від нас чекали на Заході, інвестори, і, особливо, в Міжнародному Валютному Фонді.

Президент Володимир Зеленський назвав подію «скасуванням економічного рабства», яке увійде в історію. На думку глави держави, «кожен українець стане власником своєї землі».

Позицію президента не розділяють опоненти, вважаючи рішення поспішним, непродуманим і навіть небезпечним. Немає однозначної підтримки земельної реформи і серед суспільства. Напередодні головної реформи року, що минає і початку відкриття ринку землі розповідаємо про те, де закінчуються найпоширеніші міфи і виникають реальні загрози при продажі земель.

Про що прийнятий закон


Закон про обіг сільськогосподарських земель був підтриманий всього 240 голосами. Його проголосували 227 народних депутатів від пропрезидентської фракції «Слуга народу» і 13 позафракційних парламентаріїв. Згідно з документом, ринок землі відкривається з 1 жовтня 2020 року.

Серед ключових положень закону:

  • Купити або продати землі зможуть громадяни України та українські юридичні особи, створені за національним законодавством, а також територіальні громади і держава;

  • Нерезиденти України та особи без громадянства отримують право на с/г землі в разі успадкування із зобов'язанням їх відчуження протягом року з дати отримання права власності;

  • Максимальна концентрація ділянок в одних руках не повинна перевищувати 35% с/г земель територіальної громади, 15% в межах області та 0,5% по всій Україні;

  • Переважне право на покупку орендованих земель отримує орендар, при повній оплаті вартості продажу або максимальній ціновій пропозиції на аукціоні;

  • До 1 січня 2024 року продаж с/г земель заборонений нерезидентам України: юрособам з кінцевими бенефіціарами-іноземцями, компаніям, створеним за законодавством інших країн, іноземним державам, а також особам без громадянства.


Гострі дискусії з приводу прийнятого законопроекту і готовності України до відкриття ринку землі в цілому зосереджені навколо наріжних проблем нашого суспільства: корупції, рейдерства, лобіювання інтересів великих власників, національної безпеки.

Чи потрібне Україні відкриття ринку землі




Експертні думки в цілому сходяться на тому, що потрібне. Адже сірі схеми або невідрегульований тіньовий ринок, який де-факто існує багато років, породжує ту ж корупцію і незаконний заробіток для чиновників в масштабах держави.

Прозорий ринок необхідний для того, щоб контролювати те, що відбувається із землями державної власності. І щоб великі розпорядники платили ринкову вартість ренти за використання земель населення.

Із позитивних ефектів відкриття ринку:

  • залучення інвестицій в країну, зростання капіталізації економіки і ВВП, надходження до бюджетів громад за рахунок податків від операцій купівлі-продажу;

  • зацікавленість власників у довгострокових с/г проектах, що передбачає більш дбайливе ставлення до землі і збереження родючості ґрунту;

  • захист власників від рейдерства;

  • продаж землі за ринковою вартістю;

  • розвиток кредитування на с/г бізнес під заставу землі.


Разом з тим існує ряд факторів, які в українських реаліях можуть послабити позитивні ефекти від запуску ринку землі.

Земля піде монополістам і олігархам: міф чи загроза


Ймовірно, це найбільш обговорюване твердження щодо земельної реформи. Влада вважає, що заходів протидії концентрації земельних угідь в одних руках достатньо:

«Ми зміцнюємо антимонопольні механізми. І оборот земель буде підпадати під антимонопольний контроль і закон «Про захист економічної конкуренції». Монополії на ринку землі, як і в інших секторах економіки, не буде. Зловживання на ринку буде відстежувати антимонопольний комітет. Так, одна людина або компанія (з урахуванням відносин контролю та пов'язаних з ним осіб) не зможе купити більше 15% області, 0,5% країни»

Тарас Висоцький,

заступник міністра розвитку економіки, торгівлі і сільського господарства з питань агрополітики


Такої думки дотримуються і експерти:

«Встановлені обмеження щодо придбання у власність 15% території с/г земель в області будуть запобігати їх концентрації в руках 2-3 агрохолдингів і сприятимуть появі нових суб'єктів агробізнесу або збільшенню площ оброблюваних земельних масивів малими і середніми фермерами. Зараз в Україні тільки 5 компаній мають в обробці площі понад межі в 0,5% сільськогосподарських земель. Тому обмеження площі земель, які можуть перебувати у власності пов'язаних осіб, сприяє перерозподілу сільськогосподарських угідь і надає можливості іншим суб'єктам збільшити площі оброблюваних земель»

Елліна Юрченко,

експерт із земельних питань


Думки політичних опонентів прийнятого закону та окремих експертів говорять про те, що нові норми все ж передбачають механізми концентрації, якими можуть скористатися великі власники і олігархи. Також землю можуть скуповувати для спекулятивних перепродажів за допомогою підставних осіб, як вважають аналітики УІАМП.

Опозиційні політики наполягають на тому, що необхідно чітко прописати механізми попередження концентрації в руках олігархів або іноземців.

Землю скуплять іноземці, в тому числі росіяни?


Ще одне гостре дискусійне твердження. Засноване на тому, що в законодавстві є лазівки, за допомогою яких можна обійти заборону на купівлю землі іноземцями.

Український інститут аналізу і менеджменту політики

«Юридичною особою України, створеною за законодавством України, може стати будь-яка іноземна компанія, зареєстрована на території України за українськими правилами. Також закон не регламентує купівлю-продаж української землі особами із подвійним громадянством і не прописує, в статусі громадянина якої держави будуть купуватися земельні ділянки»


Що стосується «скупки росіянами», експерти називають це міфом. Так як законодавство передбачає обмеження на транзакції за участю російського капіталу:

«Законопроектом передбачається новий вид санкцій, який може застосовуватися щодо окремих іноземних держав та їх резидентів, а саме: заборона на придбання у власність земельних ділянок. Зокрема, такий вид санкцій передбачається для того, щоб громадяни і юридичні особи Росії не набували у власність землі с/г призначення на території України»

Елліна Юрченко,

експерт із земельних питань


«У законі буде прописано, що власниками сільськогосподарської землі не можуть бути громадяни Росії або російські компанії. Це вже зроблено в законі про приватизацію. І це працює. Причому мова йде не тільки про росіян, а й про пов'язаних осіб. І якщо навіть російське ФСБ набрало б 200 бомжів і на їхні паспорти купило б якусь землю, то це вже буде порушенням закону»

Сергій Фурса,

інвестиційний банкір

Корупція із земельними фондами


Щоб виключити маніпуляції і тиск, будь-які угоди з державною і комунальною землею пропонується здійснювати за допомогою електронних аукціонів. За ціною, не нижчою нормативної грошової оцінки. Така позиція нового закону.

Всупереч офіційному мораторію на продаж с/г угідь, в поточних умовах обертається понад 30 млн га землі сільськогосподарського призначення, 27 млн ​​га з яких – за сірими схемами, розповідає глава аграрного комітету Ради Микола Сольський:

«Для розуміння, в країні 27 млн ​​га орних земель, розпайованих між громадянами. Цю землю заборонено продавати, проте її все одно продають. Купівля оформляється договором оренди (на 49 років) разом із заповітом на орендаря. Гравці ринку сприймають дану операцію, як продаж. Так, вже продано понад 1,2 млн га. Є інша сільськогосподарська земля, близько 4 млн га, яка дозволена для продажу. Для порівняння 4 млн га – це територія Латвії та Естонії разом узятих. Більше 10 років ця земля продається без обмежень»

Микола Сольський,

глава аграрного комітету Ради


Врегулювати сірий ринок необхідно, так як це виводить економіку в плюс і збільшує надходження від податків на розвиток громад. Також дозволить захистити права власників та орендарів.

Земельна реформа не тільки знімає заборону на угоди, але і визначає суб'єктність операцій купівлі-продажу, переважні права, дерегуляцію землеустрою, регулює питання кредитування, оподаткування і антимонопольного контролю.

«Ми не впевнені, чи у нас немає бажання чесно подивитися, скільки землі обробляється по-сірому і чорному, скільки посівів і зерна не декларується і продається за готівку, скільки податків не сплачується, а замість цього створюються корупційні схеми в інтересах зацікавлених осіб? Сьогодні ми маємо можливість створити найпрозорішу онлайн систему контролю за використанням землі на базі супутникового моніторингу, big data і machine learning»

Катерина Рибаченко,

представник агро-бізнесу

Українська земля продається за безцінь?


Вважається, що в даний момент с/г земля в Україні продається та орендується за заниженою вартістю. І після відкриття ринку цифри повинні збільшитися. В середньому 1 га сьогодні коштує близько 1300 -1600 доларів США. Що істотно нижче середньоєвропейських показників.

Стартові ціни формує держава на основі нормативно-грошової оцінки, що прирівнюється до стократного розміру земельного податку на ділянку. Вартість залежить від прибутковості угідь та їх економічної привабливості, інфраструктури, меліорації, політичної ситуації в регіоні і по країні в цілому.

«Ще один вельми важливий фактор, який впливатиме на формування цін – рівень ліберальності ринку. Він визначатиме, кому законодавство дозволить купувати землю. Якщо це будуть виключно резиденти України, орієнтовна вартість складе 2,5-3 тис доларів США за гектар. Це і є економічно обґрунтована вартість, яка дозволить аграріям окупити інвестиції протягом 5-6 років, заробляючи на одному гектарі 300-500 доларів щорічно»

Володимир Нагорний,

представник агро-бізнесу


Щоб формувати адекватну вартість, необхідно розуміти, яка кількість і якість земель є в земельному банку України, їх поточний статус, куди «йдуть» гектари територій, які повинні знаходитися під дією мораторію:

Економічна правда

«Зволікання зі створенням цивілізованого ринку землі призводить до того, що державні землі крадуть мільйонами гектарів. Якщо у 2016 році державних і комунальних земель в Україні було 10,5 млн га, то в жовтні 2019 дані Держгеокадастру показали, що таких земель залишилося 9,4 млн га. Куди поділися 1,1 млн га? Чи не осіли ці землі в руках ділків, які виводять їх у приватне управління через великий набір всіляких «схем»?»


На думку прихильників реформи, ціна землі повинна формуватися ринком, на відкритому аукціоні, не нижче встановленої норми з боку держави. До другого читання закону також необхідно передбачити захисні механізми від спекуляцій із вартістю угідь, щоб протидіяти скупці за заниженими цінами для перепродажів.

Мале фермерство чекає занепад?


Законодавці називають таку тезу міфом. У зв'язку з тим, що під відкриття ринку розробляються додаткові стимули для малого фермерства:

«Кожен український фермер, який захоче купити землю, зможе це зробити. Спеціально для малих фермерів ми створюємо програму здешевлення кредитів на покупку землі. Програма запрацює з 2020 р. На це в бюджеті наступного року передбачено 4,4 млрд грн, і тільки тому, що оборот земель запрацює тільки з жовтня. У наступні роки бюджетна підтримка буде більш суттєвою»

Тарас Висоцький,

заступник міністра розвитку економіки, торгівлі і сільського господарства з питань агрополітики


«При відкритому ринку земля може використовуватися власниками як предмет застави, що дасть можливість залучати додаткові кошти і підвищить рівень їх мотивації до праці на своїй землі та виробництва с/г продукції. Тобто ринок землі сприятиме розвитку малого та середнього фермерства, і знову ж таки, створенню нових робочих місць»

Елліна Юрченко,

експерт із земельних питань


Норма, яка передбачає право фермерам викуповувати землі на основі постійного користування або успадкування, під п'ятирічну розстрочку – недостатній захід, пишуть експерти УІАМП:

УІАМП

«У разі введення ринку землі буде потрібна підтримка, яка повинна буде полягати у наданні їм державних кредитів на покупку землі або під невисокі відсотки, або безпроцентних. Це простимулює розвиток фермерства в Україні і пожвавить аграрний ринок, а також мінімізує ймовірність вирощування на придбаних землях культур, що виснажують грунт, так як вони здешевлюють земельні активи»

***


Існує маса й інших міфів, які при недостатньому опрацюванні реформи, можуть обернутися реальними ризиками для ринку. Багато що залежить від того, як буде опрацьовано законопроект до другого читання і наскільки ліберальним буде запуск вільного обороту землі.

У опозиційних політиків є час на те, щоб запропонувати дієві захисні механізми для боротьби з тіньовими схемами та можливими зловживаннями в майбутньому. І захистити українського власника і виробника. Якщо їх мета – не боротьба за чорний ринок і тіньові капітали. Щоб громадяни України, нарешті, змогли реалізувати своє конституційне право на вільне розпорядження землею.