У середу, 13 листопада, Верховна Рада проголосувала у першому читанні закон про відкриття ринку землі. Це означає, що багаторічний мораторій на продаж сільськогосподарських земель відходить у минуле. Одна з найочікуваніших та довгограючих реформ за всю незалежність України. Рішення, якого від нас чекали на Заході, інвестори, і, особливо, в Міжнародному Валютному Фонді.
Президент Володимир Зеленський назвав подію «скасуванням економічного рабства», яке увійде в історію. На думку глави держави, «кожен українець стане власником своєї землі».
Про що прийнятий закон
Закон про обіг сільськогосподарських земель був підтриманий всього 240 голосами. Його проголосували 227 народних депутатів від пропрезидентської фракції «Слуга народу» і 13 позафракційних парламентаріїв. Згідно з документом, ринок землі відкривається з 1 жовтня 2020 року.
Серед ключових положень закону:
- Купити або продати землі зможуть громадяни України та українські юридичні особи, створені за національним законодавством, а також територіальні громади і держава;
- Нерезиденти України та особи без громадянства отримують право на с/г землі в разі успадкування із зобов'язанням їх відчуження протягом року з дати отримання права власності;
- Максимальна концентрація ділянок в одних руках не повинна перевищувати 35% с/г земель територіальної громади, 15% в межах області та 0,5% по всій Україні;
- Переважне право на покупку орендованих земель отримує орендар, при повній оплаті вартості продажу або максимальній ціновій пропозиції на аукціоні;
- До 1 січня 2024 року продаж с/г земель заборонений нерезидентам України: юрособам з кінцевими бенефіціарами-іноземцями, компаніям, створеним за законодавством інших країн, іноземним державам, а також особам без громадянства.
Гострі дискусії з приводу прийнятого законопроекту і готовності України до відкриття ринку землі в цілому зосереджені навколо наріжних проблем нашого суспільства: корупції, рейдерства, лобіювання інтересів великих власників, національної безпеки.
Чи потрібне Україні відкриття ринку землі
Експертні думки в цілому сходяться на тому, що потрібне. Адже сірі схеми або невідрегульований тіньовий ринок, який де-факто існує багато років, породжує ту ж корупцію і незаконний заробіток для чиновників в масштабах держави.
Прозорий ринок необхідний для того, щоб контролювати те, що відбувається із землями державної власності. І щоб великі розпорядники платили ринкову вартість ренти за використання земель населення.
Із позитивних ефектів відкриття ринку:
- залучення інвестицій в країну, зростання капіталізації економіки і ВВП, надходження до бюджетів громад за рахунок податків від операцій купівлі-продажу;
- зацікавленість власників у довгострокових с/г проектах, що передбачає більш дбайливе ставлення до землі і збереження родючості ґрунту;
- захист власників від рейдерства;
- продаж землі за ринковою вартістю;
- розвиток кредитування на с/г бізнес під заставу землі.
Разом з тим існує ряд факторів, які в українських реаліях можуть послабити позитивні ефекти від запуску ринку землі.
Земля піде монополістам і олігархам: міф чи загроза
Ймовірно, це найбільш обговорюване твердження щодо земельної реформи. Влада вважає, що заходів протидії концентрації земельних угідь в одних руках достатньо:
Такої думки дотримуються і експерти:
Думки політичних опонентів прийнятого закону та окремих експертів говорять про те, що нові норми все ж передбачають механізми концентрації, якими можуть скористатися великі власники і олігархи. Також землю можуть скуповувати для спекулятивних перепродажів за допомогою підставних осіб, як вважають аналітики УІАМП.
Опозиційні політики наполягають на тому, що необхідно чітко прописати механізми попередження концентрації в руках олігархів або іноземців.
Землю скуплять іноземці, в тому числі росіяни?
Ще одне гостре дискусійне твердження. Засноване на тому, що в законодавстві є лазівки, за допомогою яких можна обійти заборону на купівлю землі іноземцями.
Що стосується «скупки росіянами», експерти називають це міфом. Так як законодавство передбачає обмеження на транзакції за участю російського капіталу:
Корупція із земельними фондами
Щоб виключити маніпуляції і тиск, будь-які угоди з державною і комунальною землею пропонується здійснювати за допомогою електронних аукціонів. За ціною, не нижчою нормативної грошової оцінки. Така позиція нового закону.
Всупереч офіційному мораторію на продаж с/г угідь, в поточних умовах обертається понад 30 млн га землі сільськогосподарського призначення, 27 млн га з яких – за сірими схемами, розповідає глава аграрного комітету Ради Микола Сольський:
Врегулювати сірий ринок необхідно, так як це виводить економіку в плюс і збільшує надходження від податків на розвиток громад. Також дозволить захистити права власників та орендарів.
Земельна реформа не тільки знімає заборону на угоди, але і визначає суб'єктність операцій купівлі-продажу, переважні права, дерегуляцію землеустрою, регулює питання кредитування, оподаткування і антимонопольного контролю.
Українська земля продається за безцінь?
Вважається, що в даний момент с/г земля в Україні продається та орендується за заниженою вартістю. І після відкриття ринку цифри повинні збільшитися. В середньому 1 га сьогодні коштує близько 1300 -1600 доларів США. Що істотно нижче середньоєвропейських показників.
Стартові ціни формує держава на основі нормативно-грошової оцінки, що прирівнюється до стократного розміру земельного податку на ділянку. Вартість залежить від прибутковості угідь та їх економічної привабливості, інфраструктури, меліорації, політичної ситуації в регіоні і по країні в цілому.
Щоб формувати адекватну вартість, необхідно розуміти, яка кількість і якість земель є в земельному банку України, їх поточний статус, куди «йдуть» гектари територій, які повинні знаходитися під дією мораторію:
На думку прихильників реформи, ціна землі повинна формуватися ринком, на відкритому аукціоні, не нижче встановленої норми з боку держави. До другого читання закону також необхідно передбачити захисні механізми від спекуляцій із вартістю угідь, щоб протидіяти скупці за заниженими цінами для перепродажів.
Мале фермерство чекає занепад?
Законодавці називають таку тезу міфом. У зв'язку з тим, що під відкриття ринку розробляються додаткові стимули для малого фермерства:
Норма, яка передбачає право фермерам викуповувати землі на основі постійного користування або успадкування, під п'ятирічну розстрочку – недостатній захід, пишуть експерти УІАМП:
***
Існує маса й інших міфів, які при недостатньому опрацюванні реформи, можуть обернутися реальними ризиками для ринку. Багато що залежить від того, як буде опрацьовано законопроект до другого читання і наскільки ліберальним буде запуск вільного обороту землі.
У опозиційних політиків є час на те, щоб запропонувати дієві захисні механізми для боротьби з тіньовими схемами та можливими зловживаннями в майбутньому. І захистити українського власника і виробника. Якщо їх мета – не боротьба за чорний ринок і тіньові капітали. Щоб громадяни України, нарешті, змогли реалізувати своє конституційне право на вільне розпорядження землею.