Перспективи на ринку нерухомості: іпотека та нові можливості купівлі житла
Попит на житло, підігрітий відновленням іпотеки, помалу розширяється. Ціни зростають, утім житло й надалі залишається відносно доступним за історичними мірками, адже вартість житла та доходи населення зростають порівнянними темпами. Це дозволяє використовувати окрім іпотеки й інші кредитні механізми для купівлі житла, зокрема фінансового лізингу.
Ми вирішили висвітлити поточний стан та розвиток іпотечного ринку, а також нові можливості придбання житла.
Варто зазначити, починаючи із середини 2020 року іпотека в Україні почала стрімко відновлюватися. на початку 2021 року темпи введення нового житла були жвавими, але тривала реформа системи контролю у сфері будівництва може сповільнити нову пропозицію в майбутньому. Іпотека стрімко відновлюється, передусім завдяки кредитуванню купівлі житла на вторинному ринку. Обсяги іпотеки зростають передусім коштом кредитів на купівлю житла на вторинному ринку. На новобудови банки видали близько 15% від усієї нової іпотеки упродовж останніх 12 місяців.
Це стало можливим передусім завдяки зниженню вартості: середньозважена ефективна ставка за іпотекою у квітні становила 14.1%, що майже на 7 в. п. менше, ніж торік на початку року. Нові видачі за перші чотири місяці зросли у двічі за кількістю та майже втричі – за обсягом у річному вимірі.
Нагадаємо, обсяг виданих за перші сім місяців року іпотечних кредитів перевищив 4.4 млрд грн, а кількість учасників ринку зростає.
Слід наголосити, частково жваве іпотечне кредитування упродовж всього часу розвитку іпотеки є результатом програми державної підтримки. Наразі за програмою «Доступна іпотека 7%» підписано 871 кредитних договорів на 746,43 млн грн.
Про це повідомляє Мінфін. Станом на 27 вересня 2021 року уповноваженими банками з виконання Державної програми «Доступна іпотека 7%» видано іпотечних кредитів на загальну суму 746,43 млн грн, при чому як на первинному (24,1%), так і вторинному (відповідно – 75,9%) ринках, йдеться в повідомленні відомства.
Рисунок 1 – Розвиток програми «Доступна іпотека 7%» станом на 27 вересня 2021 року
Джерело: Мінфін.
Варто зазначити, в загальному підсумку до уповноважених банків надійшло 1254 заявок на участь у програмі на загальну суму 1092,05 млрд грн, з яких 23,3% становить первинний ринок і 76,7% – вторинний.
Програмою «Доступна іпотека 7%» станом на 27 вересня 2021 року охоплено 23 регіони, у тому числі м. Київ. Згідно з поданими громадянами заявками на отримання кредитів, найактивнішими регіонами у минулому тижні були м. Київ (33,6 %), Київська обл. (30,9 %), Харківська обл. (6,4 %), Львівська обл. (6,0 %), Рівненська обл. (3,9 %), інші (19,2%).
Рисунок 2 – Поступ в розрізі банків та регіонів
Джерело: Мінфін.
У порівнянні з даними на початок минулого тижня приріст становить 4% – кількості кредитів та 5% – суми кредитів. Кількість заявок також зросла, зокрема, кількості заявок на 3% та суми заявок – на 4%.
Наразі у програмі загалом беруть участь 17 уповноважених банків. Банки, що долучилися до держпрограми, продовжують удосконалювати власні процедури іпотечного кредитування згідно з умовами Програми, розробляють інформаційні матеріали для потенційних позичальників, проводять навчання персоналу тощо.
Звертаємо увагу потенційних позичальників, що саме банк приймає рішення стосовно видачі кредиту, використовуючи власну методологію оцінки платоспроможності потенційного позичальника.
Розширення пропозиції житла на умовах іпотеки та фінансового лізингу
Кабмін ухвалив постанову 2 вересня 2021 року щодо збільшення статутного капіталу Укрфінжитло. Постанова «Деякі питання випуску облігацій внутрішньої державної позики з подальшим придбанням акцій додаткової емісії приватного акціонерного товариства «Українська фінансова житлова компанія», дозволяє розширити істотно можливості ринку житлової нерухомості.
Про це повідомляє Мінфін. Зокрема, прийнятою постановою передбачено можливість поповнити статутний капітал Укрфінжитла на 20 млрд грн з подальшим спрямуванням зазначених коштів на реалізацію програм забезпечення громадян житлом на умовах іпотечного кредитування та фінансового лізингу, йдеться у повідомленні.
Відтак 20 тисяч українських родин, які отримують заробітну плату із державного або місцевого бюджетів, та внутрішньо переміщенні особи зможуть отримати близько 8 тис. іпотечних кредитів для придбання житла та 12 тис. квартир на умовах фінансового лізингу.
Постановою передбачено, що Мінфін упродовж поточного року здійснює придбання у державну власність акцій додаткової емісії ПрАТ «Укрфінжитло» на суму 20 млрд грн в обмін на облігації внутрішньої державної позики. Далі, відбудеться випуск облігацій внутрішньої державної позики у розмірі 20 млрд грн зі строком обігу до 15 років та відсотковою ставкою доходу до 13 відсотків річних.
Постанову «Деякі питання випуску облігацій внутрішньої державної позики з подальшим придбанням акцій додаткової емісії приватного акціонерного товариства «Українська фінансова житлова компанія» Уряд ухвалив відповідно до Закону України «Про Державний бюджет на 2021 рік», рекомендації Ради з питань участі держави у статутному капіталі Укрфінжитло, що не потребує додаткових видатків бюджету.
В підсумку варто зазначити, для запуску масової іпотеки необхідно впорядкувати ринок новобудов та підвищити рівень захисту прав кредиторів. Правове поле повинно гарантувати рівні умови як для позичальників, так і для кредиторів.
Програма державного субсидування «Доступна іпотека під 7%», дає змогу знизити вартість позики для боржника. Вона потенційно може створити значний додатковий попит на іпотеку. За програмою кредитні ризики несуть виключно банки, тож вони зберігають чинний підхід до оцінки платоспроможності клієнтів, а він нині переважно консервативний. Варто пам’ятати, що наслідком значного зростання обсягів іпотечного кредитування є подорожчання житла. Це особливо актуально через проблеми на ринку новобудов, які можуть прискорити цей процес. Аби забезпечити помірний вплив активізації іпотеки на ціни, необхідно вчасно усунути перешкоди для адекватного функціонування ринку.