Ринок житлової іпотеки в Україні залишається концентрованим. Дещо менше ніж 90% нових іпотечних кредитів видають п’ять банків. Такі дані нещодавно оприлюднив Нацбанк у звіті про фінансову стабільність.
Варто зазначати, майже всі нові позики – іпотечні кредити на вторинне житло. Середня сума кредиту зростає, але умови кредитування залишаються консервативними. Ці фактори є наслідком існуючих ризиків. Проте у 2021 році банки планують нарощувати обсяги іпотеки.
Огляд ринку іпотечного кредитування
За період січня-вересня 2020 року опитані банки видали понад 2 млрд грн іпотеки. У порівнянні з торішніми показниками відповідного періоду це на 11% більше, навіть попри помітне скорочення видач в II кварталі поточного року.
Варто зазначити, з загальної суми виданих іпотечних кредитів на новобудови припадає лише близько десятої частини. Як зазначають НБУ, банки тримаються осторонь первинного ринку через низку нерозв’язаних проблем первинного ринку житла.
Серед регіонів найбільше видано іпотечних кредитів в столиці. На м. Київ припадає близько 40% нових кредитів в Україні.
Середній розмір позики у III кварталі 2020 року виріс на третину, у порівняні з торішніми показниками аналогічного періоду. Понад половини позик виданих у поточному році були в діапазоні від пів до півтора мільйона гривень. Близько 85% за останній рік – це кредити на житло вартістю до 1.6 млн грн.
Рисунок 1 - Розподіл кредитів за сумою договору
Джерело: НБУ.
Половина іпотечних кредитів видається на термін від 15 до 20 років. Середній строк кредитування за рік дещо зріс й становить 13.7 років. Проте реальний строк значно коротший: позики, які були погашені у 2020 році мають середній строк - 9.5 років. Середній вік позичальника за рік не змінився – близько 38 років. Частка боржників до 30 років – до 20%.
Середній місячний дохід позичальника залишився практично без змін – майже 50 тисяч гривень. Водночас близько четверті позик отримали позичальники із доходами до 20 тис. грн на місяць.
Банки підходять до видачі іпотеки виважено
Протягом III кварталів поточного року банки схвалили 65.6% заявок на іпотечне кредитування. В середньому за квартал 2020 року видано близько тисячі нових видач. Середнє співвідношення кредиту й вартості житла (LTV) нині є досить низьким: 59.6% для іпотеки, виданої в третьому кварталі.
Рисунок 2 - Розподіл позик за LTV
Джерело: НБУ.
Проте, як зазначають в НБУ, співвідношення витрат на обслуговування боргу та доходів позичальника (DSTI) за рік зросло й становить доволі високий показник: 45.9%.
Рисунок 3 - Розподіл кредитів за DSTI
Джерело: НБУ.
Хоча половина нової іпотеки за період січня-вересня 2020 року мала помірне боргове навантаження до 40%, частка кредитів із DSTI понад 70% зросла на 7.6 в. п.
Перспективи іпотечного кредитування
В підсумку проведеного опитування, в НБУ зазначають, що банки планують й надалі нарощувати портфелі іпотеки.
В умовах стабільних макроекономічних умов у наступному році банки в середньому планують розширити іпотечне кредитування й профінансувати майже у півтора раза більше нової іпотеки.
Варто зазначити, йдеться про найменші очікування, адже плани сформовані на тлі наявних проблем, що стоять на заваді активного іпотечного кредитування. Ключовими проблемами, які стоять на заваді іпотечного кредитування банки вважають дефіцит платоспроможних позичальників, хаос на ринку новобудов, високу вартість ресурсів та дію мораторію на стягнення застави за валютною іпотекою. Відтак, якщо первинний ринок стане більш прозорим, а законодавчі ініціативи набудуть чинності, плани банків можуть бути більш амбітними.
Нагадаємо, у другому кварталі 2021 року очікується різке відновлення вітчизняної економіки, яке буде обумовлено зовнішнім попитом на тлі поліпшення пандемічної ситуації шляхом вакцинації, особливо в розвинених країнах. Умови торгівлі будуть залишатися сприятливими, як і фінансові умови, з огляду на схильність інвесторів до ризику в усьому світі. Також очікується відновлення траншів МВФ в першому кварталі 2021 року. В підсумку, НБУ прогнозує зростання ВВП у 2021 році на рівні 4.2%, а аналітики ICU підтверджують в огляді свої оптимістичні очікування щодо стрімкого відновлення економіки України у 2021 році й прогноз зростання ВВП на 5.6%.
