Несколько лет назад в результате сами знаете чего в Украине внезапно распахнулось окно самых невероятных возможностей. Один человек, из тех, что подинамичнее, показал мне здание в центре и спросил: «Надо?» Это был какой-то офисный небоскреб, весь облицованный полированным мрамором, вперемешку с фасадами из стекла. Помнится, что высота потолков на последнем этаже, где была колоннада, составляла 6 метров, а площадь кабинетов переваливала за 50 кв.м - при строительстве предполагалось, что это будет этаж учредителей.
Здание выглядело шикарно в лучах заходящего солнца, но я прикинул и ответил: «Не надо». Основной причиной было то, что это здание в его 95% готовности стояло запертое, не введенное в эксплуатацию, без финальных 5%. Но не просто стояло. Оно стояло со времен, которые были пред кризисом 2008. Добить оставшуюся готовность помешал кризис, и настолько, что когда он закончился, ресурсов на окончание не появилось, и оно стояло тот условно благополучный период, который оборвался зимой 2014. Я отказался, и оно простояло еще шесть лет, которые, как оказалось, были не кризисом, а благополучием перед мировым кризисом, и простоит так еще много этих циклов.
Как насчет купить такое здание сейчас, в начале кризиса? Это вморозить деньги в заведомый неликвид, как минимум на ближайшие 6-10 лет. И это в оптимистическом сценарии. В пессимистическом - это потерять их. Потому что даже в период 2010-2013 не нашлось денег пустить его в ход и начать отбивать издержки. Излишне говорить, что состояния 2010-2013 годов Украина в обозримом будущем не достигнет. А вместе с ней - и ваша недвижимость.
Этот кейс я упомянул для ответа на вопрос, который мне задают сейчас каждый день: «Хорошо ли сейчас вложиться в недвижимость?» Ведь под «недвижимость» я понимаю не однушку в малосемейке за 15 000 у. е., а нечто существенное. А когда я отвечаю «нет», имея в виду толковую недвижимость, генерирующую заоблачные издержки при ноле отдачи на вложенный капитал, начинают обижаться и не понимать. Ведь хотят услышать «Да».
Но - нет.
Как раз в начале 2008 года, когда никто вообще не думал о кризисных явлениях, а бизнес развивался и все везде было хорошо, главной нашей заботой было найти новые возможности для развития. И мы с партнером решили купить коммерческую недвижимость как еще одно направление бизнеса, и стать такими себе собственниками реал-истейт и зарабатывать на этом. Мы вложили свои деньги, взяли кредит в банке и думали, что все эти затраты позволят нам очень скоро зарабатывать дополнительные деньги. Наша уверенность была железной и безоблачной: ничто не предвещало проблем и все у нас было распланировано.
Происходящее догнало нас с нашим зданием где-то в первой трети 2009, когда почтенные арендаторы (а мы были пафосные арендодатели и не пускали в наше здание кого попало), продержавшись немного, начали банкротиться и не иметь не то что на аренду, но и на жизнь. И начали выезжать из нашей недвижимости, но с каким достоинством! Глядя на них, вспоминалась фраза: «Дамы и господа, Элвис покинул здание!» Некоторые старались договориться, передоговориться, реструктуризироваться, заплатить за аренду свиньями (живыми) или гранулами полистирола в мешках 25 кг, но нам это не сильно помогало, потому что и ежу понятно: никто не покупает здание, вынув и расплатившись наличными, это длительный процесс. Надо платить все время, и когда вы внутри процесса, вам кажется, что надо платить всегда и навечно. И нам тоже нужно было платить, долг перед банком рос, и опустевшее никчемное теперь здание стремительно становилось как будто построенным из чистого золота. Таким был поучительный результат покупки недвижимости перед кризисом. Именно благодаря этой покупке условия, в которых мы зашли в кризис, оказались слишком сложными для нас. Я знаю точно: не виси у нас на шее этот ресурсный «глухарь», кризис 2008 мы пережили бы намного бодрее и беззаботнее. Основой всего головняка в кризис стало именно эта покупка. А вдобавок оно еще и тянуло эксплуатационные расходы, потому что чтобы здание было пригодно для человека, это таки влетает в копечку, круглогодично. Отключенное от сетей здание начинает приходить в негодность прямо сразу, через год привести его в порядок будет ну очень дорого, через пять оно непригодно для человека, через восемь стоимость ремонта, а теперь уже реконструкции становится сопоставима со стоимостью недвижимости в том состоянии, в которое она пришла. Чтобы этого не допустить, вы всегда и непрерывно несете эксплуатационные расходы. И если только их - то это мега оптимистичный вариант.
Вот именно поэтому я и убежден, что покупка недвижимости перед кризисом или в его начале - это очень скользкий момент. В отличие от покупки недвижимости в конце кризиса. Тогда она вообще невозможна: денег-то нет.
Но самое интересное вот что: фанатам кризисной недвижимости этого не объяснишь. Они как «Белые Братья».
Матеріал опубліковано мовою оригіналу. Джерело: Facebook.
