Ринок комерційної нерухомості в умовах кризи: ризики для фінансової стабільності
Спорожнілі офісні приміщення. Скорочена тривалість роботи торгівельних установ. Неймовірно низькі ціни на готельні номери. Все це ознаки епохи коронакризи.
Комерційна нерухомість зазнала суттєвішого впливу коронакризи, й подальший стан ринку буде залежати від тривалості пандемії. Через інвестиційну паузу більшості підприємств реального сектору України відбулося зменшення обсягів будівництва нежитлових споруд.
Наразі в Україні попит на комерційні площі на низькому рівні. Нові угоди укладаються лише у виняткових випадках, раніше укладені – продовжуються на менші площі або ж за нижчими цінами. Протягом 2020-2021 років пропозиція сумарно поповниться майже на 8% нових площ. Утім, навіть після повернення допандемічного режиму роботи, для повного відновлення сектору комерційної нерухомості знадобиться щонайменше один рік, прогнозують в НБУ.
Окрім проблем ринку, в довготривалій перспективі це може провокувати ризики для фінансової стабільності, зазначають в МВФ.
Ми вирішили висвітлити тенденції на ринку комерційної нерухомості та їх вплив на матеріалізацію ризиків для фінансової стабільності.
Тенденції впливу на роботу ринку комерційної нерухомості
Обмежувальні заходи, введені торік у відповідь на пандемію, привели до закриття підприємств і офісів завдавши нищівного удару по попиту на комерційну нерухомість, особливо в роздрібному, готельному та офісному сегментах (рис. 1).
Рисунок 1 – Секторальний стрес
Джерело: МВФ.
Крім безпосереднього впливу, пандемія також затьмарила прогноз для комерційної нерухомості, з огляду на появу таких тенденцій, як скорочення попиту на традиційні невіртуальні роздрібні точки на користь електронної торгівлі або на офісні приміщення в міру поширення віддаленої зайнятості. В ході недавно проведеного аналізу експерти прийшли до висновку, що відповідні тенденції можуть порушити роботу ринку комерційної нерухомості та, можливо, обумовити загрозу для фінансової стабільності.
Вплив на фінансову стабільність
Сектор комерційної нерухомості здатний вплинути на фінансову стабільність в ширшому аспекті: це великий сектор, в якому коливання цін, як правило, відображає ширшу макрофінансову картину, і він значною мірою залежить від боргового фінансування.
У багатьох країнах кредити в секторі комерційної нерухомості становлять значну частку кредитного портфеля банків. У деяких юрисдикціях важливу роль також відіграють небанківські фінансові посередники (наприклад, страхові компанії, пенсійні фонди або інвестиційні фонди), хоча банки як і раніше є найбільшими джерелами боргового фінансування для сектора комерційної нерухомості в глобальному масштабі, зазначають в МВФ.
Несприятливий шок для цього сектора може надати знижувальний тиск на ціни на комерційну нерухомість, що негативно позначиться на кредитоспроможності позичальників й негативно впливатиме на баланси кредитодавців.
Ризик падіння цін зростає, коли можна спостерігати значні цінові невідповідності, тобто коли ціни на ринку комерційної нерухомості відхиляються від цін, що випливають з економічних детермінант, або «справедливої вартості».
Нещодавно проведені дані аналітиків МВФ засвідчили, що цінові невідповідності підсилюють знижувальні ризики для зростання ВВП в майбутньому. Наприклад, падіння рівня капіталізації на 50 базисних пунктів щодо його історичної тенденції - часто використовуваний показник невідповідності - може збільшити знижувальні ризики для зростання ВВП на 1,4 в.п. в короткостроковій перспективі (сукупно протягом чотирьох кварталів) і на 2,5 в.п. в середньостроковій перспективі (сукупно протягом 12 кварталів).
Рисунок 2 – Посилення ризиків
Джерело: МВФ.
Якщо оцінити вплив пандемії, то представлений аналіз також відображає збільшення цінової невідповідності. Однак, на відміну від попередніх випадків, цього разу невідповідність є наслідком не надмірного зростання левериджу, а скоріше різкого падіння як операційних доходів, так і попиту на комерційну нерухомість у цілому.
У міру активізації економіки невідповідність, цілком ймовірно, буде скорочуватися. Проте, потенційні структурні зміни на ринку комерційної нерухомості, викликані зміною переваг в суспільстві, створюватимуть проблеми для цього сектора. Наприклад, постійне збільшення частки незайнятих площ в секторі комерційної нерухомості на 5 в.п. (у зв'язку зі зміною переваг споживачів і компаній) може привести до падіння справедливої вартості через п'ять років на 15%.
Рисунок 3 – Нові норми. Вплив структурних змін попиту на ринку нерухомості на значне зниження її справедливої вартості
Джерело: МВФ.
Проте, варто зазначити, прогноз для комерційної нерухомості є вкрай невизначеним, що надзвичайно ускладнює достеменну оцінку цінової невідповідності.
Роль регуляторів у протидії ризикам для фінансової стабільності
Низькі ставки й «доступні кошти» допоможуть нефінансовим компаніям й надалі мати доступ до кредитів, сприяючи відновленню в секторі комерційної нерухомості. Однак якщо м'які фінансові умови будуть заохочувати надмірне прийняття ризиків й сприяти ціновій невідповідності, то директивні органи можуть вдатися до свого набору інструментів макропруденційної політики.
Такі інструменти, як обмеження відносини суми кредиту до вартості застави або коефіцієнта обслуговування боргу можуть бути використані для боротьби з цими факторами уразливості. Більш того, директивні органи можуть розглянути можливість поширення охоплення макропруденційної політики на небанківські фінансові установи, які є все більш важливими гравцями на ринках фінансування комерційної нерухомості. Нарешті, для забезпечення збереження стійкості банківського сектору стрес-тести допоможуть більш зважено та ґрунтовно підходити до ухвалення рішень щодо достатності резервів капіталу для покриття ризиків в секторі комерційної нерухомості.
Нагадаємо, економіка багатьох країн на початковій стадії свого відновлення, й посилення фінансових умов може завдати шкоди зростанню. Утім, можливі лаги між активізацією та впливом макропруденційних інструментів потребують завчасного вжиття заходів. Крім того, навіть в країнах з найбільш розвиненою економікою набір макропруденційних інструментів спрямований виключно на банки, проте кредитування посилюється на ринку небанківського кредитування. Посилення макропруденційного регулювання може зменшити ризик зниження росту, що полегшує основний стратегічний компроміс. Навіть більше, якщо директивні органи пом’якшують фінансові умови за допомогою заходів монетарної політики, але одночасно також посилюють макропруденційні інструменти, середньострокові ризики погіршення економічної активності в більшості своїй можуть бути знижені.