Ринок нерухомості та іпотечне кредитування: що відбувається після кризи
Попит на житлову нерухомість, підігрітий відновленням іпотеки, помалу зростає. Ціни активно рухаються угору, проте житло залишається відносно доступним за історичними мірками, адже вартість житла та доходи населення зростають порівнянними темпами.
Низка банків активно нарощує іпотечні портфелі. Високі темпи зростання іпотеки можуть зберігатися тривалий час, зважаючи на низький – менш як 1% ВВП – поточний рівень проникнення іпотечного кредитування в Україні. Про це повідомлять в Нацбанку. Утім, варто пам’ятати, що наслідком значного зростання обсягів іпотечного кредитування є подорожчання житла.
Таким є постпандемічний стан ринку нерухомості в Україні, про що нижче в достеменно у наших матеріалах.
Зростання попиту на житлову нерухомість
Попит на житло в Україні рік у рік поволі зростає, якщо не брати до уваги нетиповий минулий рік. Торік цей тренд перервався через слабкий другий квартал, коли розгорталася пандемія. Кількість укладених угод купівлі-продажу житла знизилася торік відносно 2019 року на 7.8%, зазначають в Нацбанку.
Рисунок 1 – Активність на ринку житла
Джерело: НБУ.
У першому кварталі 2021 року купівельна активність на ринку житла була майже на десяту частину вище п’ятирічного середнього за I квартал. В НБУ прогнозують, стримане зростання попиту на житло зберігатиметься найближчими роками.
Нині цьому сприяє поступове відновлення іпотечного кредитування та стрімке зростання доходів населення. Підігріває попит на житло і зниження дохідності депозитів, що спонукає частину осіб зі значними заощадженнями шукати альтернативні напрями інвестування.
Ціни на житло
Житло дорожчає: у квітні як на первинному, так і на вторинному ринках Києва темпи зростання цін перевищили 10% за рік. Динамку зростання обумовлювали одразу кілька факторів. Передусім, йдеться про зростання вартості будівництва: у квітні індекс цін житлового будівництва становив 108.9 у порівнянні з показником попереднього року. А другим фактором є наслідки тривалої реформи системи контролю за будівництвом нова пропозиція в майбутньому може скоротитись, а існуючий житловий фонд відносно обмежений.
Також пожвавлюється попит, частково завдяки відновленню іпотеки. Хоча вартість житла зростає, воно все ж залишається доступним за відносними показниками.
Ціни та доходи населення зростають співмірно. В Києві вже понад рік відношення «ціна до річного доходу» залишається на найнижчому рівні за більш як десятиліття.
Рисунок 2 - Відношення «ціна до доходу» та «ціна до ренти» на первинному ринку нерухомості Києва
Джерело: НБУ.
А от відношення «ціна до річної ренти» за рік зросло майже на одиницю, адже ціна оренди практично не змінилася. Тож привабливість житла як об’єкта інвестування для подальшої здачі в оренду дещо знизилася. Втім, відношення «ціна до річної ренти» в Україні за міжнародними історичними мірками ще вельми низьке.
Житлове будівництво номінально сповільнилося
В Україні у 2020 році було введено наполовину менше житла, ніж за 2019 рік, проте ці дані навряд чи є достатньо інформативними, зазначають в НБУ.
Рисунок 3 - Введено в експлуатацію житла в багатоквартирних будинках, млн кв. м
Джерело: НБУ.
По-перше, через тривале реформування Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ) темпи створення нової пропозиції сповільнилися. По-друге, через перехід на Єдину державну електронну систему у сфері будівництва ДССУ минулого року надала попередню та неповну інформацію про нове житло.
У I кварталі 2021 року новостворена пропозиція в Україні перевищила десятирічне середнє (за перший квартал) у півтора раза. Вірогідно, ці дані включають частину не відображених за 2020 рік об’єктів завершеного будівництва. У столиці обсяги введеного в I кварталі житла все ще на п’яту частину менші від десятирічного середнього.
Станом на кінець травня 2021, з початку року в Україні було видано 213 дозволів на будівництво та 253 сертифікати про прийняття в експлуатацію нового багатоквартирного житла. Середньорічне відношення між дозволами та сертифікатами становить близько 3 : 4, що у порівнянні з міжнародним рівнем є відносно низьким показником та може свідчити про повільніші темпи зведення нового житла в майбутньому.
Рисунок 4 - Отримані декларативні та дозвільні документи на багатоквартирне будівництво в Україні, одиниць
Джерело: НБУ.
За останні 12 місяців лише половина заявок на дозвільні документи отримали схвалення. Затягнутість реформи системи архітектурно-будівельного контролю, що триває вже понад рік, є перешкодою для нормального функціонування ринку нерухомості.
Подальше зволікання з налагодженням її роботи сповільнюватиме створення нової пропозиції згодом. Поточні проблеми із дозвільною системою посилює неврегульованість первинного ринку нерухомості. Наслідок – десятки тисяч ошуканих інвесторів та сотні недобудов.
Іпотека стрімко відновлюється
Починаючи із середини минулого року іпотека в Україні почала стрімко відновлюватися. Це стало можливим передусім завдяки зниженню вартості: середньозважена ефективна ставка за іпотекою у квітні становила 14.1%, що майже на 7 в. п. менше, ніж на початку минулого року.
Нові видачі за перші чотири місяці зросли у два рази за кількістю та майже в три – за обсягом у річному вимірі. Частково жваве іпотечне кредитування в березні та квітні є результатом програми державної підтримки. Обсяги іпотеки зростають передусім коштом кредитів на купівлю житла на вторинному ринку. За останні 12 місяців на новобудови банки видали близько 15% від усієї нової іпотеки.
Рисунок 5 - Нові видачі та вартість іпотеки
Джерело: НБУ.
В Нацбанку наголошують, для запуску масової іпотеки важливо впорядкувати ринок новобудов та підвищити рівень захисту прав кредиторів. Правове поле має гарантувати рівні умови як для позичальників, так і для кредиторів.
На початку 2021 року почала свою роботу програма державного субсидування «Доступна іпотека під 7%», що дає змогу знизити вартість позики для боржника. Вона потенційно може створити значний додатковий попит на іпотеку.
За програмою кредитні ризики несуть виключно банки, тож вони зберігають діючий підхід до оцінки платоспроможності клієнтів. Він на сьогодні переважно консервативний. Утім варто пам’ятати, що наслідком значного зростання обсягів іпотечного кредитування є подорожчання житла. Це особливо актуально через проблеми на ринку новобудов, які можуть прискорити цей процес. Аби забезпечити помірний вплив активізації іпотеки на ціни, необхідно вчасно усунути перешкоди для нормального функціонування ринку.
В підсумку варто зазначити, на початку 2021 року у Верховній Раді зареєстровано законопроєкт, який посилює захист прав інвесторів. У разі реалізації норм документа в Україні з’являться надійніші механізми фінансування будівництва. Зокрема буде запроваджено гарантійну частку будівництва, тобто площі, які не можна продавати до добудови, та реєстрацію права власності на об’єкти незавершеного будівництва. Наступним важливим кроком має стати підвищення прозорості ринку через повне розкриття інформації забудовниками, передусім про кількість, площу, джерела фінансування та динаміку продажів об’єктів будівництва. Дані про стан ринку мають бути актуальними, вичерпними та загальнодоступними.