Наслідки коронакризи на ринку житла помітні, але короткотривалі та незначні. На відміну від минулих криз в Україні, нині масштабної трансформації ринку Нацбанк не очікує. Попри кризу, попит на житло залишатиметься на високому рівні, проте навряд чи його зростання відновиться найближчим часом.
Частка угод із залученням іпотеки все ще залишатиметься незначною, проте складаються сприятливі передумови для відновлення іпотечного кредитування.
В Україні попит є визначальним фактором стану ринку житла. Покупці швидко відреагували на зростання невизначеності через коронакризу: за свідченнями забудовників, під час карантину купівельна активність знизилася на 40%.
Наприкінці травня ринок почав помітно пожвавлюватися. Водночас вимушена самоізоляція прискорила трансформацію попиту: інвестори дедалі більше надають перевагу об’єктам підвищеної комфортності, спроєктованим за концепцією «live-workplay». Проте інтерес покупців до житла економкласу різко знизився.
Рисунок 1 - Активність на ринку житла
Джерело: НБУ, ДССУ.
У цілому попит на житло протягом найближчих двох років навряд чи помітно змінюватиметься в бік збільшення. Його пригнічуватимуть тривале зниження доходів населення та погіршення споживчих настроїв. Проте, зниження попиту не очікується, адже за останні роки житло стало за ціною більш доступним. Також завдяки зниженню рівня інфляції та ставок за іпотекою його купівлю буде простіше профінансувати в кредит.
Тенденції на первинному ринку житла
Коронакриза також вплинула на забудовників. Оскільки будсектор не підпадав під карантинні обмеження, на поточне будівництво вплинув виключно різкий короткостроковий спад попиту. Близько 20% об’єктів було тимчасово заморожено, передусім через недостатній запас ліквідності забудовників, переважно в економсегменті. Якщо їм не вдасться залучити додаткове фінансування, можливе сповільнення будівництва низки об’єктів, зазначають в НБУ. Проте це не вплине принципово на ситуацію зі своєчасністю введення об’єктів в експлуатацію.
Будівництво під час карантину в цілому залишалося жвавим. За оцінками ЛУН, за перший квартал цього року в Києві було завершено роботи на вдвічі більшій кількості об’єктів, ніж рік тому. Проте темпи введення в експлуатацію нового житла помітно знизилися. Згідно з даними ДССУ за І квартал 2020 року в Україні було введено на ринок на 22% р/р, а в Києві – майже вдвічі менше житла, ніж за аналогічний період торік. Такий спад зумовлений передусім реформою ДАБІ (Державна архітектурно-будівельна інспекція), яка і загальмувала прийняття в експлуатацію будівель.
У першому кварталі в Україні було отримано дозволи на будівництво вдвічі меншої кількості житла р/р. Проте цей спад також має бути короткотривалим: після зняття карантинних обмежень та завершення реформування ДАБІ динаміка повернеться до більш звичних рівнів. У довгостроковій перспективі обсяги будівництва мають повернутися до звично високих рівнів.
Ціни на житло
Ціни на житло від початку кризи лише помірно змінилися. За час карантину нерухомість на вторинному ринку подешевшала лише на 2.0%.
Рисунок 2 - Ціна та собівартість житла, тис. грн/кв. м
Джерело: Мінрегіон, ЛУН.
Водночас гривневі ціни на нове житло після невеликої тимчасової корекції повернулися до рівня початку карантину. В річному вимірі вартість нерухомості все ж зросла: наприкінці травня житло на первинному ринку подорожчало на 9.1% р/р в гривні. Очікується, що ціни й надалі потроху рухатимуться угору, дещо підігріті послабленням гривні та низькою маржинальністю забудовників. Девелопери також налаштовані оптимістично: майже половина опитаних у травні забудовників очікує зростання цін на житло, що вдвічі вище докарантинного показника лютого
Іпотека
Зростання рівня доступності житла зупинилося вперше за десятиріччя, зазначають в НБУ. Якщо ціни на нерухомість зросли, то на її оренду, навпаки, – впали.
Разом із різким уповільненням доходів населення це припинило тривале зростання рівня доступності житла: за чотири місяці цього року показники Price-to-income та Price-to-rent дещо зросли. Більшу доступність житла могло б забезпечити іпотечне кредитування.
В Україні шляхом банківського кредитування фінансується менше десятої частини угод із придбання нового житла. За перші чотири місяці поточного року портфель іпотеки зменшився на 1.5%, передусім через нетипово низький рівень кредитування у квітні.
Рисунок 3 - Чисті іпотечні гривневі кредити фізичних осіб, млн грн
Джерело: НБУ.
Проте Нацбанк прогнозує зростання ролі іпотеки на ринку житла в Україні. По-перше, завдяки поступовому зниженню рівня процентних ставок, що робитиме кредитування привабливішим. По-друге, – завдяки більшій захищеності кредиторів. Цьому, наприклад, сприяє нещодавнє рішення уряду змінити правила реєстрації в іпотечних квартирах – тепер це можна зробити лише за згоди кредитора. Банківське фінансування поступово розігріватиме попит на житло та ціни, а також зробить власне житло доступним. Для активнішого розвитку ринку потрібно вирішити ще одну його фундаментальну проблему – невпорядкованість ринку первинної нерухомості. Попри те, що забудовники тримають значні обсяги заощаджень населення, дієвих правил гри для них практично немає.
В підсумку слід зазначити, в Україні ринок житла залишається непрозорим та хаотичним. Ця проблема щороку загострюється внаслідок постійного зростання кількості обманутих інвесторів та заморожених забудов. Ринок залишається ризиковим як для інвесторів, так і для кредиторів, що погіршує ситуацію з іпотечним кредитуванням.
