Будівельна галузь: відновлення та фактори посткризового періоду
Відновлення випуску будівельної продукції позитивно впливає на ринок нерухомості. Наразі попит на ринку нерухомості відновився й поволі зростає, адже доступність житла залишається високою за історичними мірками.
Ціни на нерухомість також помірно зросли, попри пандемію та сповільнення економічної активності. Поступово набирає ваги новий фактор, що може суттєво вплинути на попит – відновлення іпотеки.
Ми вирішили висвітлити зміни у виробництві будівельної продукції, а також розширення попиту на комерційну нерухомість на тлі економічного відновлення.
Виробництво будівельної продукції у січні-листопаді 2020 року
У листопаді 2020 року індекс будівельної продукції становив: сезонно скоригований (у порівнянні з жовтнем 2020 року) – 100,4%; скоригований на ефект календарних днів (у порівнянні з листопадом 2019 роком) – 109,3%. Про це повідомляє Держстат (ДССУ).
Таблиця 1 - Індекси будівельної продукції за видами, %
Джерело: ДССУ.
Як бачимо з даних таблиці, індекс будівельної продукції у січні-листопаді 2020 року становить 102,8% у порівнянні зі січнем-листопадом 2019 року.
Рисунок 1 - Індекси будівельної продукції (у % до відповідного періоду попереднього року, наростаючим підсумком)
Джерело: ДССУ.
Нагадаємо, пандемія та пов’язані з нею карантинні обмеження мали помітний вплив на будівництво. За даними опитування НБУ, в III кварталі 2020 року баланс оцінок будівельниками власного фінансового стану значно погіршився у порівняні з 2019 роком.
Нове будівництво від загального обсягу виробленої будівельної продукції становить 36,9%, ремонт (капітальний та поточний) – 35,7%, реконструкція та технічне переоснащення – 27,4%.
В підсумку варто зазначити, обсяг виробленої будівельної продукції (виконаних будівельних робіт) підприємствами України у січні-листопаді 2020 року становив 164,2 млрд.грн.
Комерційна нерухомість
У другому півріччі 2020 року активність на ринку офісної нерухомості знаходиться на значно нижчому рівні у порівнянні з докризовими показниками. Більшість орендаторів запровадили практику віддаленої роботи для своїх працівників, такий формат триватиме невизначений час.
Рисунок 2 - Показники ринку офісної нерухомості Києва
Джерело: НБУ.
Попит на площі залишається на низькому рівні. Нові угоди укладаються лише у виняткових випадках, старі – продовжуються на менші площі або ж за нижчими ставками.
Від початку пандемії ринок офісів – це ринок орендаря, і власники площ вимушені йти на поступки, щоб підтримувати попит. Це вже позначилося на ставках: на кінець першого півріччя ціна оренди офісних площ втратила до 10% р/р. Ставки змушує падати й зростання вакантності, що надалі лише підігріватиметься пропозицією нових офісних площ.
За 2020-2021 роки пропозиція сумарно поповниться майже на 8% нових площ. Навіть після повернення до звичного режиму роботи для повного відновлення цього сектору знадобиться щонайменше один рік, зазначають в Нацбанку.
Рисунок 3 - Показники ринку торгової нерухомості Києва
Джерело: НБУ.
Ринку торгової нерухомості вдалося встояти. Цьому сприяли зростання доходів та гнучкість карантинних обмежень. Попри те, що відвідуваність торговельних центрів дещо впала, середній чек, навпаки, виріс, адже споживачі почали більше планувати покупки. У деяких сегментах роздрібної торгівлі товарообіг навіть кращий за показники 2019 року.
Вплив пандемії був найменше відчутний для ритейлерів, що пропонують продовольчі товари, одяг та електроніку. А от сфера розваг зазнала найбільших втрат. Але це навряд чи спричинить структурну трансформацію пропозиції, адже споживчі звички мають відновитися разом зі зняттям карантинних обмежень. Передусім через сегмент розваг вакантність на ринку зросла на 5.4 в. п. р/р. Ставки на площі знизилися, тоді як змінна частка, що залежить від товарообігу, у загальних рентних платежах зросла.
В підсумку варто зазначити, значні темпи зростання видатків бюджету на дорожню інфраструктуру сприяли зростанню в будівництві. Проте житлові площі, на будівництво яких видано дозволи, помітно скоротилися: більш ніж на третину в Україні та майже в сім разів у Києві. Це є ефектом тривалого процесу реформування контрольного органу (ДАБІ). Галузь повільно оговтується від наслідків карантину й будівельна активність надалі прогнозовано відновлюватиметься. Проте на нову пропозицію житла може вплинути зволікання із видачею нових дозволів на будівництво.