У 2020 році будівельна галузь одна з небагатьох видів економічної діяльності (ВЕД), яка продемонструвала зростання в умовах кризи COVID-19.
Попри інвестиційну паузу в умовах коронакризи, діяльність галузі забезпечувалась стабільною підтримкою з боку держави (зокрема, активне фінансування проєктів «Великого будівництва»), яка у 2020 році стала головним інвестором.
Проте, окрім державних інвестиційних програм підтримки, іпотека могла б стати вагомим важелем прискорення попиту на ринку нерухомості. Утім, нереформована дозвільна система та невизначеність непрозорого ринку первинного будівництва позначилися на динаміці іпотечного кредитування, відтак темпах зростання ринку. Про це повідомляє Нацбанк, оприлюднивши результати опитувань банків щодо обсягів виданих іпотечних кредитів населенню у листопаді та грудні 2020 року.
Ми вирішили висвітлити підсумки будівництва та зростання іпотечного кредитування в умовах кризи.
Індекс випуску будівельної продукції у 2020 році
Державні інвестиції майже повністю компенсувало зниження попиту на послуги будівництва з боку реального сектору в умовах сповільнення економічної активності на тлі карантинних обмежень. Відтак позитивний внесок будівництва інженерних споруд у двічі перевищив загальне зростання будівництва, компенсуючи падіння в секторі у будівництва будівель як житлових, так і нежитлових.
Згідно з даними Держстату у 2020 році частка нового будівництва становила 36,1%, ремонту (капітального та поточного) – 36,9% та реконструкції та технічного переоснащення – 27% (табл. 1).
Таблиця 1 - Індекси будівельної продукції за видами, %
Джерело: ДССУ.
Ключовим фактором, який найбільше позначався на динаміці будівництва протягом 2020 року, було активне проведення будівництва інфраструктурних об’єктів в умовах реалізації проєктів Великого будівництва (обсяги будівництва інженерних споруд – зросли на 14,8% у 2020 році, «плюс» 27,7% у 2019 році).
Рисунок 1 – Внески підвидів будівництва в індекс будівельної продукції, в.п.
Джерело: ДССУ, розрахунок Мінекономіки.
Варто зазначити, згідно з даними Держказначейства у 2020 році дорожній фонд було профінансовано на 95% від плану, що на 43,8% більше у порівнянні з 2019 роком. Відтак торік було оновлено 3,9 тис. км доріг державного значення та 82 мости, це 92% та 85% від плану, презентованого на початку року. Про це повідомляє Укравтодор.
Фактори погіршення будівництво житла та попиту
Зниження попиту на житлову нерухомість на початкових стадіях будівництва, зокрема у період карантину, що позначилося на нестачі фінансових ресурсів у забудовників, зокрема обсяги житлового будівництва скоротилися на 18,5% у 2020 році («плюс» 4,8% у 2019 році). Також істотним чинником були карантинні обмеження, які ускладнювали взаємодію органів влади із забудовниками та реформування у сфері містобудування (реорганізація ДАБІ), що призвело до тимчасової невизначеності механізму отримання дозвільної документації.
Згідно з даними Мін’юсту кількість договорів купівлі-продажу житлової нерухомості у 2020 році у порівнянні з 2019 роком зменшилася на 4,6%.
За даними Держстату за 9 міс. 2020 року у порівнянні з відповідною датою 2019 року індекс капітальних інвестицій зменшився на 35,4%, у т. ч. ВЕД «Промисловість» - на 38,1%. За 9 міс. 2020 року у порівнянні з відповідним періодом 2019 роком збитки підприємств збільшилися у 2,8 раза, прибутки зменшилися на 9,5%, у т.ч. у ВЕД «Промисловість» - збільшилися у 1,5 раза й скоротилися на 45,9% відповідно.
Рисунок 2 - Індекс капітальних інвестицій, зміна, % до відповідного періоду попереднього року
Джерело: ДССУ.
Згідно з даними Нацбанку, станом на кінець грудня 2020 року у порівнянні з аналогічним періодом 2019 року обсяг іпотечних кредитів у національній валюті зменшився на 5%. Інвестиційна пауза у більшості підприємств реального сектору в умовах скорочення їх фінансових результатів (будівництво нежитлових будівель скоротилося на 2,7% («плюс» 30,3% у 2019 році).
Іпотечне кредитування
За результатами останнього опитування банки повідомили, що в грудні 2020 року вони видали 743 кредити на загальну суму 521 млн грн. Відтак за підсумками 2020 року банки видали іпотечних кредитів на суму 3,8 млрд грн. Це на 36% більше у порівнянні з 2019 роком. Про це повідомляє пресслужба НБУ.
Згідно з результатами опитування, ринок іпотечного кредитування в Україні наразі дуже концентрований. Біля 88% нових угод (3,3 млрд грн) торік уклали п’ять банків.
Також у 2020 році зріс середній розмір кредиту на купівлю житла зріс. Якщо у 2019 році він становив близько 516 тис. грн, то у 2020 році – 663 тис. грн. Середній розмір іпотечного кредиту на купівлю первинної нерухомості у 2020 році становив 682 тис. грн, вторинної – 660 тис. грн.
Рисунок 3 – Обсяги іпотечного кредитування
Джерело: НБУ.
Вторинний ринок продовжує суттєво переважати за кількістю й за обсягом кредитування. Частка укладених іпотечних договорів на купівлю житла на вторинному ринку у 2020 році становила близько 85% за обсягом від усіх нових видач, йдеться в повідомленні Нацбанку.
Проте, як повідомляє НБУ, середньозважена ефективна відсоткова ставка за новими іпотечними кредитами знизилася. Згідно з даними банків у грудні 2020 року середня ставка іпотечного кредиту на вторинному ринку становила 14% (у грудні 2019 року – 20,6%), на первинному – 16,9% (у грудні 2019 року – 21,5%).
Утім, у 2020 році близько 38% іпотеки за сумою укладено з фіксованою відсотковою ставкою (у 2019 році – понад 70% нової іпотеки).
У регіональному розрізі найбільше іпотечних кредитів у 2020 році видано в місті Києві – 1,5 тис. договорів на загальну суму 1,4 млрд грн (37% від загальної суми). Після міста Києва найбільше іпотечних договорів у 2020 році укладено в Київській області – 646 договорів на загальну суму 605 млн грн (16% від загальної суми), у Харківській області – 617 договорів на загальну суму майже 296 млн грн (8% від загальної суми), у Львівській області – 345 договорів на загальну суму 240 млн грн та в Дніпропетровській області – 388 договорів на загальну суму 192,6 млн грн.
В підсумку варто зазначити, банки планують й надалі нарощувати портфелі іпотеки. В умовах стабільних макроекономічних умов у цьому році банки в середньому планують розширити іпотечне кредитування й профінансувати майже у півтора раза більше нової іпотеки.
