$ 38.08 € 41.49 zł 9.64
+11° Київ +14° Варшава +9° Вашингтон

Тенденції, які можуть перевернути ринок житла США: уроки для України

Діденко Сергій 19 Листопада 2021 23:53
Тенденції, які можуть перевернути ринок житла США: уроки для України

Пандемія змусила ринки житла поводитися дивно, з різким зростанням цін і відносно невеликою кількістю дефолтів за іпотечними кредитами, навіть в часи падіння світової економіки. Тепер, коли ринки досягли рекордних максимумів, ми бачимо, що купівельне божевілля нарешті спадає.

Про це повідомляє IHS Markit. Аналітики компанії прогнозують, що в США буде збудовано 1,4 мільйона будинків у 2022 році у порівнянні з 1,54 млн нових будинків у 2021 році. Кількість дозволів на односімейне житло, яке є індикатором початку будівництва нового житла, за останні чотири місяці знизилося на 17% із січня. Стрімке зростання цін на житло, низьку пропозицію та припинення захисту від помірності приведуть на ринок нових продавців. Наразі продажі наявних будинків залишаються вищими за допандемічні рівні, але аналітики очікують періоду охолодження до кінця 2021 року.

Ставки по іпотеці є ключовим фактором вартості володіння будинком, а наднизькі ставки під час пандемії не існуватимуть вічно. Щоб зрозуміти, куди (і коли) рухаються іпотечні ставки, необхідно розглядати ширшу економічну перспективу. Нині економіка все ще перебуває у владі спотворень, спричинених пандемією, і прогноз IHS Markit припускає, що цілі ФРС не будуть виконані протягом кількох років. Таким чином, аналітики очікують, що початкове підвищення відсоткових ставок відбудеться у 2023 році з додатковим підвищенням ставок у наступні роки. До 4 кварталу 2024 року в INS Markit очікують, що 10-річні казначейські облігації будуть на рівні 2,45%, а звичайні 30-річні іпотечні кредити – на 1,55% – на 4,0%.

Однак, на даний час мають місце чотири тенденції, які можуть перевернути ринок житла США, про що викладено нижче в наших матеріалах.

Менше клієнтів для будинків на одну сім'ю

Всупереч поширеній думці, блокування COVID негативно вплинули на рівень народжуваності.

Про це повідомляє IHS Markit. Ефект COVID був настільки сильним, що в щорічному огляді про прогнози чисельності населення аналітики знизили прогнози щодо загальної чисельності населення США на 2030 приблизно на 7 мільйонів осіб.



Рисунок 1 – Загальний коефіцієнт фертильності

Джерело: IHS Markit.

За збігом, 7 мільйонів — це приблизно кількість будинків, що продаються щорічно в США (від 5,5 до 6 мільйонів наявних та 750 тисяч нових будинків). Демографічні моделі IHS Markit вказують на меншу кількість дітей та сімей, які є основною клієнтською базою для приватних будинків.

Зниження чисельності населення зазвичай відбувається під час фінансових криз з декількох причин: молоді люди можуть повернутися до будинків своїх батьків; інші відкладають шлюб через погані перспективи працевлаштування; у тих, хто має постійну роботу, може бути більш тривалий робочий день; сім'ї можуть відчувати труднощі з обмеженням можливостей для догляду дітей. За оцінками IHS Markit, лише у 2021 році ці фактори скоротять кількість нових сімей на 600 тисяч.

Менше людей будують удома

Найменша кількість сімей у майбутньому цілком доречна, враховуючи проблеми, пов'язані з кадровим резервом будівельників. Простіше кажучи, нові кадри, що надходять у будівельну галузь, відстають від постарілої робочої сили кваліфікованих фахівців.

Одна з причин – скорочення імміграції, життєво важливого компонента робочої сили у будівництві. У 1990-х роках США щорічно брали приблизно 1,5 мільйона іммігрантів. До середини 2010-х років США поглинули близько 1 мільйона людей. За адміністрації Трампа імміграція скоротилася вдвічі.



Рисунок 2 – Еміграція

Джерело: IHS Markit.

Крім того, молоді люди віком від 18 до 25 років схильні з побоюванням ставитися до прикладних професій (наприклад, слюсарна справа, столярна справа тощо). Згідно з опитуванням, проведеного Національною асоціацією будівельників житла у 2017 році, більшість молодих людей вважають, що робота з кваліфікованими фахівцями надто складна чи важка з фізичного погляду. Коли пропонується зарплата в діапазоні від 75 до 100 тисяч доларів, лише трохи понад 20% цієї демографічної групи можуть навіть подумати про кваліфіковану професію.

Хороша новина полягає в тому, що останнім часом все більше молодих людей починають займатися кваліфікованими професіями та знижують середній вік на один рік. Немає сумнівів у тому, що зі зростанням заробітної плати цей розрахунок змінюється, але, як і раніше, існує потреба в найму та навчанні наступного покоління.

Проблема дефіциту міді та сталі

Оскільки аналітики спостерігали, як ціни на пиломатеріали злітали під час пандемії та відступали, аналітики IHS Markit порушували питання щодо ризиків, пов'язаних із сировинними товарами. Ризики не матеріалізувалися, і зовсім не тому, що ціни на сталь та мідь залишаються невизначеними у довгостроковій перспективі.

У щомісячному звіті IHS Markit з виробництва сталі за жовтень аналітики відзначають зниження цін на сталь до 2021 року. Однак поєднання зростання світового попиту та скорочення виробництва у материковому Китаї у 2022 році може порушити цю тенденцію та знову викликати зростання цін.

У жовтневому аналізі цін на мідь IHS Markit прогнозує, що варіант Дельта може призвести до рекордно високих цін на мідь. Цей новий штам може повторно закрити гірничодобувні виробництва та порти через державний контроль та нестачу робочої сили.

Окремо рух за зелену енергію, що обговорюється в Конгресі, є ще одним, але потенційно серйозним впливом на ринок міді. Безкраї котушки з міддю — це джерело життєвої сили для нових технологій виробництва електроенергії та електричних мереж. Для побутової електропроводки, водопроводу, електричних коробок та розеток потрібна мідь, і вони зіткнуться з дефіцитом у рамках ініціативи «Зелений новий курс».

Нагадаємо, згідно зі сценарієм чистих нульових викидів, потреби у чистій енергії можуть стати причиною високих цін на мідь, нікель, кобальт та літій протягом багатьох років.

Про це повідомляє МВФ. Історичний розворот у всьому світі у бік обмеження викидів вуглецю, ймовірно, спровокує безпрецедентний попит на деякі найважливіші метали, які використовуються для виробництва та зберігання відновлюваних джерел енергії в рамках сценарію чистих нульових викидів до 2050 року.

Чи стійкі ціни на житло

Крім населення, робочої сили та товарів, може існувати більш значний та систематичний ризик для загального фінансування.

Помірність — це коли кредитор дозволяє сім'ї тимчасово робити невеликі платежі за умови, що повну суму буде виплачено згодом. На серпень 2021 року 1,6 мільйона домогосподарств прострочили  виплати за боргами.

Однак, якщо рівень безробіття слідуватиме прогнозованому шляху згідно з прогнозним шляхом, зазначеним у вересневому огляді макроекономічних спостережень США від IHS Markit, більшість домовласників збережуть свої будинки, хоча це залежить від того, як державні органи відреагують на варіант Дельти, щоб відновлювати економіку.



Рисунок 3 – Шляхи відновлення зайнятості США. Несільськогосподарська зайнятість

Джерело: IHS Markit.

Прогнозовані ціни на житло та відсоткові ставки можуть поставити під сумнів здатність американців не виявляти поблажливості та відчуження у найближчому майбутньому. Ціни на житло зросли на 17% у порівнянні з попереднім роком, та, відповідно дослідженню очікувань цін на житло Zillow, багато хто вважає, що ціни на житло зростатимуть швидше, ніж інфляція, принаймні, до 2025 року. Будинок, оцінений сьогодні у 500 тисяч доларів, може коштувати 588 тисяч доларів у 2025 років, і виплата за іпотекою на 33% вища за оцінками IHS Markit.