Попит на ринку нерухомості відновився та поволі зростає. Про це повідомив Національний банк у грудневому звіті про фінансову стабільність.
Ціни на нерухомість також помірно зросли, попри коронакризу й сповільнення економічної активності, йдеться у повідомленні. Проте доступність житла залишається високою за історичними мірками.
Відновлення активності на ринку житла
Після стрімкого падіння в другому кварталі 2020 року майже на третину в річному вимірі попит на нерухомість почав поволі зростати.
Рисунок 1 - Активність на ринку житла
Джерело: НБУ.
В підсумку третього кварталу 2020 року було укладено на 2.8% більше угод купівлі-продажу житла, ніж торік – відкладений попит поступово набуває реалізації. З початку карантину в столиці було виставлено на продаж близько півсотні житлових комплексів (+11% р/р) – і це попри тимчасове зниження попиту на піку карантинних обмежень та обмежену роль іпотеки на ринку житла, повідомляють в НБУ.
Висхідний тренд попиту обумовлений з-поміж іншого зростанням доступності житла, яка за десятиліття зросла понад два рази.
Рисунок 2 - Price-to-income та Price-to-rent на первинному ринку нерухомості (ПРН) столиці
Джерело: НБУ.
За 2020 рік показник Priceto-income майже не змінився, оскільки темпи зростання номінальних доходів населення та цін на житло були майже тотожними. А от Price-to-rent – зріс, адже ціна оренди житла росла більш повільно, ніж його вартість.
Ціни на житло
Ціни на житло демонструють стабільний тренд на зростання: у столиці вартість нового житла в гривні у вересні 2020 року була вищою на 5-10%, ніж торік, на вторинному ринку, в доларах, – до 5%.
Рисунок 3 - Ціна та собівартість житла, тис. грн/кв. м
Джерело: НБУ.
Варто зазначити, ринкові ціни на житло в Києві загалом є близькими до природнього рівня, хоча періодично відхиляються від нього. Наприклад, в останні місяці вартість столичного житла зростала навіть попри пандемію та супутні обмеження. Хоча фундаментальні фактори, що зумовлюють динаміку цін, як то рівень безробіття, дещо погіршилися.
Збільшення вартості житла цьогоріч було передусім обумовлене зростанням цін на будматеріали: на 5.3% р/р на кінець вересня. Крім того, свою роль відіграли пожвавлення іпотечного кредитування та зростання рівня заощаджень населення в умовах кризи. Також ріст цін певною мірою пояснюється помітним зниженням ставок за депозитами, що є альтернативним напрямом для інвестування в житло.
Висхідний тренд цін збережеться і надалі, підігрітий звуженням маржинальності забудовників та поступовим відновленням іпотеки, зазначають у Нацбанку.
Нове житлове будівництво
Темпи введення в експлуатацію уповільнилися. За перше півріччя 2020 року в Києві офіційно введено в експлуатацію майже вдвічі менше житла в багатоквартирних будинках, ніж торік. Це передусім пов’язано з ускладненням процесу отримання сертифіката про введення в експлуатацію через складну та тривалу реформу Державної архітектурно-будівельна інспекція України (ДАБІ).
Рисунок 4 - Введено в експлуатацію житла в багатоквартирних будинках, млн кв. м
Джерело: ДССУ, НБУ.
Загалом в Україні (крім столиці) падіння було значно меншим – на 5.2% р/р, оскільки за регіональними органами будконтролю залишився обмежений функціонал, який дає змогу видавати дозвільну документацію для забудови, розрахованої до 400 осіб, що переважає в регіонах.
Проте уповільнення темпів приросту пропозиції житла – не лише статистичний ефект реформи. Пандемія та пов’язані з нею карантинні обмеження мали помітний вплив на будівництво. За даними опитування НБУ, в III кварталі поточного року баланс оцінок будівельниками власного фінансового стану значно погіршився у порівняні з попереднім роком.
Галузь повільно оговтується від карантинного шоку і будівельна активність має надалі відновитися. Проте на нову пропозицію житла може вплинути зволікання із видачею нових дозволів на будівництво.
Ринок новобудов та наявні ризики
Ринок новобудов досі є непрозорим та хаотичним. Зволікання з реформою ДАБІ вже стало глобальною проблемою для ринку. За відсутності дієвого регулювання властиві первинному ринку нерухомості ризики зберігаються.
Рисунок 5 - Отримані дозволи на нове будівництво
Джерело: НБУ.
Первинний ринок нерухомості залишається неврегульованим та непрозорим, це створює ризики як для приватних інвесторів, так і для банків-кредиторів. З’являється дедалі більше ошуканих осіб – цього року їхня кількість зросла на понад 12 тисяч інвесторів Аркади (додатково до майже 30 тис. постраждалих інвесторів у забудови Укогруп та Укрбуду).
В останні місяці з’явилося кілька законопроєктів, покликаних урегулювати ринок та вдосконалити механізми фінансування будівництва житла, проте помітного прогресу в цьому напрямі немає. Без підвищення прозорості в галузі, посилення відповідальності забудовників та впровадження механізмів фінансування будівництва, що унеможливлюють шахрайство, іпотека на первинному ринку нерухомості не стане масовою.
Іпотека
Іпотека все ще не впливає на роботу ринку, зазначають в НБУ. Коштом іпотечного кредитування на сьогодні фінансується менше ніж 5% угод з купівлі житла. Тож потенціал зростання іпотечного кредитування суттєвий. Попри те, що видача іпотеки зросла, проте поки це зростання відбувається з дуже низької бази: відношення портфеля іпотеки до ВВП є вкрай малим (рис. 6).
Рисунок 6 - Співвідношення іпотеки до ВВП у 2020 році за країнами
Джерело: НБУ.
Вартість житлових кредитів від початку 2020 року разом зі зниженням загального рівня ставок помітно зменшилася: за результатами самооцінки власної іпотеки банками, ефективна ставка за десять місяців поточного року зменшилася майже на 7 в. п до 14.7%.
Рисунок 7 - Нові видачі та вартість іпотеки
Джерело: НБУ.
Окрім цього зросла видача нових іпотечних кредитів: цьогоріч у третьому кварталі їх було видано на 64% більше, ніж торік.
В підсумку варто зазначити, з огляду на низьку транспарентність ринку, банки віддають перевагу роботі із вторинним ринком: лише близько десятої частини нових кредитів надається на житло в новобудовах. Це свідчить про високі ризики, які несе первинний ринок як для банків, так і для інвесторів у житло.
Ключовим ризиком сектору в цілому обумовлюють зволікання із впорядкуванням первинного ринку нерухомості та посиленням прав інвесторів у житло. Крім того, повільна реформа системи контролю в будівництві може негативно позначитися на пропозиції нового житла в майбутньому.
