Станом на 30 грудня 2021 року уповноваженими банками з виконання Державної програми «Доступна іпотека 7%» підписано 1320 кредитних договорів на загальну суму 1,145 млрд грн.
Про це повідомив Мінфін. Найбільш ризиковий для інвесторів сектор житлової нерухомості на первинному ринку в структурі іпотечного кредитування залишається значно меншим (22,85%) проти вторинного ринку (77,15%), йдеться у повідомленні.
Банки планують нарощувати портфелі гривневої іпотеки, проте активний розвиток ринку досі стримує низка перешкод, йдеться в огляді Нацбанку.
Ми вирішили висвітлити стан іпотечного кредитування та перспективи його розвитку, про що нижче в наших матеріалах.
Стан іпотечного кредитування: обсяги та ставки кредитування
Обсяг іпотечного кредитного портфеля наразі дуже малий. Про це йдеться в повідомленні Нацбанку. Співвідношення іпотеки та ВВП залишається неприродно низьким – 0.55% на кінець ІІІ кварталу 2021 року. Однак, згідно з даними регулятора, обсяг нових видач торік упродовж перших дев’яти місяців майже втричі вищий, ніж у 2020 році.
Варто зазначити, основним каталізатором іпотечного кредитування стали низькі ставки. Підтримувала його й програма «Доступна іпотека 7%». Однак за перші дев’ять місяців її роботи було видано лише 1 млрд грн іпотеки, що становить 20% річного бюджету програми.
Станом на кінець 2021 року за Програмою «Доступна іпотека 7%» підписано 1320 кредитних договорів на 1,145 млрд грн, йдеться в повідомленні Мінфіну.
Рисунок 1 – Розвиток програми «Доступна іпотека 7%» станом на 30.12.2021
Джерело: Мінфін.
Загалом до уповноважених банків надійшло 1865 заявок на участь у програмі на загальну суму 1,614 млрд грн, з яких 23,35% становить первинний ринок і 76,65% – вторинний. Відтак нині обсяги іпотеки зростають передусім завдяки кредитуванню вторинного ринку. Лише десята частина нових видач за 2021 рік була на купівлю житла в новобудовах. Основними перешкодами для активного іпотечного кредитування все ще є непрозорість і неврегульованість первинного ринку, а також низький рівень захисту прав кредитора.
У Програмі задіяно 25 регіонів, у тому числі м. Київ. Згідно з поданими громадянами заявками на отримання кредитів, найактивнішими регіонами у минулому тижні були: Київська обл. (31,30 %); м. Київ (31,08 %); Львівська обл. (6,41 %); Харківська обл. (5,70 %); Волинська обл. (4,03 %).
Приріст за тиждень становить по всіх показниках 4 %, зокрема кількості кредитів, суми кредитів; кількості заявок та суми заявок.
Слід зауважити, донедавна кредитування за програмою обмежували жорсткі критерії до заставного житла. Останні були нещодавно послаблені, тож у наступні місяці кредитування в рамках програми може активізуватися. З огляду на динаміку цін, банкам варто обачно оцінювати вартість застави за іпотекою.
Оцінка перспектив розвитку ринку іпотечного кредитування
У листопаді 2021 року Нацбанк здійснив чергове щорічне опитування банків про умови надання іпотечних кредитів. Відповіді надали 26 банків, котрі видали майже 99% нових іпотечних кредитів за перші три квартали 2021 року.
За перші дев’ять місяців 2021 року опитані банки видали майже у 2.5 раза більше іпотечних кредитів, ніж за аналогічний період 2020. Зростає частка кредитів, наданих на придбання житла в Києві, який упевнено утримує лідерство серед регіонів. Банки й далі переважно тримаються осторонь ринку новобудов – на купівлю житла на ньому видано дещо більше десятої частини кредитів за три квартали. Ця частка стало скорочується протягом останніх трьох років. До них належать і кредити, видані у партнерстві із забудовниками, кількість яких також зменшується.
Рисунок 2 - Розподіл кредитів за сумою договору
Джерело: НБУ.
Середня сума іпотечного кредиту за рік зросла на 20% та в третьому кварталі становила майже 800 тис. грн. Це зростання пояснюється здебільшого підвищенням цін на житло. Середня ціна застави також зросла і становила трохи менше півтора мільйона гривень. Середня площа заставного майна становила 68 кв. м. і за 2021 рік майже не змінилась.
Іпотечні договори позичальники укладають у середньому на 15 років. Однак реальний строк життя кредиту значно менший. Іпотека, яку погасили цього року, в середньому «прожила» близько десяти років. Це на рік більше, ніж у середньому за останні п’ять років. Середній вік позичальника за рік не змінився і становить тридцять вісім років. Середній дохід вищий на третину. Половину кредитів видали позичальникам із доходами від 30 тис. грн. Лише близько десятої частини кредитів отримали боржники з офіційним доходом менш як 10 тисяч гривень.
Рисунок 3 - Розподіл кредитів за LTV
Джерело: НБУ.
Середнє відношення суми кредиту до застави (LTV) в ІІІ кварталі становило 63%, що є досить консервативним показником. Співвідношення витрат на обслуговування боргу та доходів позичальника (DSTI) становить близько 48% і за рік дещо зросло. Це свідчить про доволі високе боргове навантаження позичальників. Проте цей показник ураховує лише документально підтверджені доходи клієнтів. Переважно банки не кредитують, якщо позичальник не має офіційних доходів, однак готові враховувати й інші джерела надходжень.
Рисунок 4 - Розподіл кредитів за DSTI
Джерело: НБУ.
Середнє відношення суми кредиту до застави (LTV) в ІІІ кварталі становило 63%, що є досить консервативним показником. Співвідношення витрат на обслуговування боргу та доходів позичальника (DSTI) становить близько 48% і за рік дещо зросло. Це свідчить про доволі високе боргове навантаження позичальників. Проте цей показник ураховує лише документально підтверджені доходи клієнтів. Переважно банки не кредитують, якщо позичальник не має офіційних доходів, однак готові враховувати й інші джерела надходжень.
Прогноз розвитку іпотеки
Наступного року банки планують видати вдвічі більше нових кредитів. Водночас на ринку залишається низка перешкод, котрі не дають іпотеці стати масовою. Банки назвали головними серед них дефіцит платоспроможних позичальників, неврегульованість ринку новобудов та незахищеність прав кредиторів.
На завершення варто зазначити, підготовлено законопроєкт, покликаний впорядкувати ринок новобудов. Відповідно, у разі його ухвалення, одну з перешкод для іпотечного кредитування буде частково усунуто. Позитивним для захисту прав кредиторів є зняття мораторію на стягнення застави за валютною іпотекою у вересні 2021 року, після більш як семи років дії.
