Запуск нової іпотечної програми: популізм, чи таки буде в Україні житло доступним

Запуск нової іпотечної програми: популізм, чи таки буде в Україні житло доступним

Діденко Сергій
Автор
Діденко Сергій
UA.NEWS
Поділитись:

Уряд анонсував цілі, реалізація яких забезпечать економічний прорив та зростання. З поміж  численних напрямків, Уряд задекларував намір  щодо подальшої цифровізації державних послуг, створення індустріальних парків, доступне іпотечне кредитування під 7% та нижче, а також створення Національної економічної стратегії розвитку України до 2030 року. Такими є ключові пріоритети Уряду в економіці на 2021 рік, про які на Всеукраїнському форумі «Україна 30» розповів Денис Шмигаль. Про це повідомляє урядовий портал.

Раніше повідомлялося, що Уряд підтримав ініціативу Президента про запуск нової іпотечної програми в межах 7% річних. Відтак 27 січня, Кабмін підтримав ініціативу Глави держави про доступну іпотеку в межах 7% річних та затвердив Порядок здешевлення для громадян вартості іпотечних кредитів, розроблений Мінфіном.

Згодом Денис Шмигаль пішов далі, розповідаючи під час Всеукраїнського форуму «Україна 30. Коронавірус: виклики і відповіді», що на українців очікує  нова програма доступної іпотеки під 5% річних. Житловий кредит зі зниженими ставками можна буде оформити у другій половині 2021 року, зазначав він.

Проте в проблемі іпотечного кредитування переплітаються зростаючі ризики двох ринків – житлового будівництва та банківського ринку. Адже в ініціативі президента йдеться про житло від 2015 року, а відтак на заваді запуску цієї програми постануть не розв’язані проблеми забезпечення структурних реформ, непрозорий та хаотичний ринок новобудов, зволікання з реформою ДАБІ, що є глобальною проблемою для цього ринку. Відтак в умовах відсутності дієвого регулювання властиві первинному ринку нерухомості ризики зберігаються. Повільна реформа системи контролю в будівництві може негативно позначитися на пропозиції нового житла в майбутньому, що штовхатиме догори ціни на ринку нерухомості, посилюючи банківські ризики. Законодавство не захищає права інвестора, що також робить сумнівними до повернення позики. На тлі відсутності інституційних перетворень, зокрема провалу проведення структурних реформ та реформування судової системи, всі перераховані фактори свідчать про те, що, економічна реальність дещо інша, і наявні ризики збільшуватимуть відсоткову ставку за позикою щонайменше вдвічі.

Ми вирішили висвітлити сучасні проблеми ринку іпотечного кредитування.

Нова програма «Доступна іпотека»

Нова програма «Доступна іпотека» впроваджується через Фонд розвитку підприємництва шляхом внесення змін до урядових постанов від 24 січня 2020 року № 28 та № 29, відповідно до яких реалізується та фінансується державна програма «Доступні кредити «5-7- 9%», зазначають у Мінфіні.

Як прокоментували у відомстві, Фонд розвитку підприємництва здатний у найкоротший термін забезпечити реалізацію цієї програми через уповноважені банки.

Хто може скористатися новою програмою та умови кредитування

Новою програмою зможуть скористатись громадяни України, які потребують житла, отримавши часткову компенсацію відсотків за іпотечними кредитами.

Відсоткова ставка для цих позичальників складатиме 7% річних, термін кредиту 20 років, перший внесок 15% вартості іпотеки, проте кредит буде обмежений максимальною сумою у 2 млн грн.

Також нова іпотечна програма передбачає спрощення доступу цільової аудиторії до придбання житла на первинному та вторинному ринку (новобудови).

Скористатись новою програмою зможе широке коло громадян України. Передусім держава зважатиме на потреби громадян, які потребують поліпшення житлових умов, мешканців гуртожитків та аварійних будинків, внутрішньо переміщених осіб, освітян і медиків, працівників бюджетної сфери і молоді родини, – зазначив Юрій Драганчук, заступник Міністра.

Рисунок 1 – Ключові умови програми «Доступна іпотека» 

Джерело: Мінфін.

Варто наголосити, програма передбачає лише, що позичальники отримуватимуть часткову компенсацію відсотків. Максимальна сума іпотеки становитиме 2 млн грн. Кредит можна буде отримати строком до 20 років, із мінімальним першим внеском 15% вартості. Позики надаються за умов придбання об’єктів (квартир) від 2015 року. Нормативна площа – 50 кв. м загальної площі житла на одинокого громадянина чи сім’ю з двох осіб та 20 кв. м – на кожного наступного члена родини.

Йдеться про первинний і вторинний ринок житла, зокрема, індивідуальні будинки – об’єкти введені в експлуатацію після 2017 року.

Реалізація постанови не передбачає додаткових видатків держбюджету, окрім вже передбаченого у 2021 році фінансування програми «Забезпечення функціонування Фонду розвитку підприємництва» в обсязі 2 млрд. гривень, зазначають в Міністерстві фінансів.

Стан нового будівництва

Зростання видатків бюджету на інфраструктурні проєкти позначилося на зростанні будівництва, але саме на обсягах будівництва інженерних споруд, які включають зокрема транспортну інфраструктуру: залізниці, дороги, злітно-посадкові смуги, мости, естакади, трубопроводи та комунікації, дамби.

Держстат повідомляє, що у 2020 році, індекс будівельної продукції становив 104%  у порівнянні із 2019 роком. Проаналізувавши індекси будівельної продукції у 2020 році за видами, можемо переконатися, що у порівнянні з 2019 роком, житлове будівництво становить лише 81,5%.

Збільшення вартості житла у 2020 році було передусім обумовлене зростанням цін на будматеріали: на 5.3% р/р в кінці вересня. Варто зазначити, світові ціни на сировину продовжили зростати, що й надалі позначатиметься на зростанні вартості матеріалів.

Свою роль також відіграли пожвавлення іпотечного кредитування та зростання рівня заощаджень населення в умовах кризи. Відтак ріст цін певною мірою пояснюється помітним зниженням ставок за депозитами, що є альтернативним напрямом для інвестування в житло збільшуючи тим самим попит. Чого не можна сказати про пропозицію. За перше півріччя 2020 року в столиці офіційно введено в експлуатацію майже вдвічі менше житла в багатоквартирних будинках, ніж у 2019 році. Це передусім пов’язано з ускладненням процесу отримання сертифіката про введення в експлуатацію через складну та тривалу реформу Державної архітектурно-будівельна інспекція України (ДАБІ), зазначають у НБУ.

Рисунок 2 – Введено в експлуатацію житла в багатоквартирних будинках, млн кв. м

Джерело: НБУ.

Загалом в Україні (крім столиці) падіння було значно меншим – на 5.2% р/р, оскільки за регіональними органами будконтролю залишився обмежений функціонал, який дає змогу видавати дозвільну документацію для забудови, розрахованої до 400 осіб, що переважає в регіонах.

Рисунок 3 – Отримані дозволи на нове будівництво

Джерело: НБУ.

В НБУ наголошують, наразі ринок новобудов досі є непрозорим та хаотичним, а на нову пропозицію житла може вплинути зволікання із видачею нових дозволів на будівництво.

Варто зазначити, оцінивши ділові очікування, Нацбанк наголошує, що найнижчі оцінки залишаються в підприємств будівництва (будівництва житла). Оцінки підприємств будівництва щодо ділової активності погіршилися і залишаються найпесимістичнішими серед інших галузей економіки, зокрема дифузійний індекс (ДІ) сектору будівництва знизився до 33.1 (у грудні – 39.1). Варто зазначити, підприємства очікують на стрімке скорочення обсягів будівництва, обсягів нових замовлень та обсягів закупівлі сировини й матеріалів: ДІ за показниками знизилися відповідно до 25.0, 25.0 та 30.0 (у грудні – 35.7 кожний показник). На тлі зростання очікувань щодо і вартості послуг підрядників та суттєвого погіршення оцінок щодо доступності підрядників (ДІ по кожному показнику – 40.0) зросли очікування щодо цін на продукцію/послуги власного виробництва (ДІ – 55.0). Щодо загальної чисельності працівників, то підприємства сектору продовжують зберігати песимістичні оцінки щодо: ДІ – 35.0 (у грудні – 28.6).

Залишаючись неврегульованим та непрозорим, первинний ринок нерухомості створює ризики як для приватних інвесторів, так і для банків-кредиторів. Дедалі більше з’являється ошуканих осіб – у 2020 році їхня кількість зросла на понад 12 тисяч інвесторів Аркади (додатково до майже 30 тис. постраждалих інвесторів у забудови Укогруп та Укрбуду).

Під завершення 2020 року з’явилося кілька законопроєктів, покликаних урегулювати ринок й вдосконалити механізми фінансування житлового будівництва, проте помітного прогресу в цьому напрямі немає, наголошують в НБУ.

Без підвищення прозорості в галузі, посилення відповідальності забудовників та впровадження механізмів фінансування будівництва, що унеможливлюють шахрайство, іпотека на первинному ринку нерухомості не стане масовою.

Іпотечне кредитування в Україні

Іпотека все ще не впливає на роботу ринку, зазначають в НБУ. Коштом  іпотечного кредитування на сьогодні фінансується менше ніж 5% угод з купівлі житла. Тож потенціал зростання іпотечного кредитування суттєвий.

Рисунок 4 – Співвідношення іпотеки до ВВП у 2020 році в розрізі країн

Джерело: НБУ.

Попри те, що видача іпотеки зросла, проте поки це зростання відбувається з дуже низької бази: відношення портфеля іпотеки до ВВП є вкрай малим через існуючі проблеми та ризики.

Ціна кредитів на житло від початку 2020 року разом зі зниженням загального рівня відсоткових ставок помітно впали: за результатами самооцінки власної іпотеки банками, ефективна ставка за десять місяців поточного року зменшилася майже на 7 в. п. – до 14.7%, зазначають в НБУ.

Водночас зросла видача нових іпотечних позик: цьогоріч у третьому кварталі їх було видано на 64% більше, ніж торік.

В підсумку варто зазначити, з огляду на низьку транспарентність ринку, банки віддають перевагу роботі із вторинним ринком. Лише близько десятої частини нових позик банки надають на житло в новобудовах. Це свідчить про високі ризики, які несе первинний ринок як для банків, так і для інвесторів у житло.

Відтак ключовим ризиком сектору в цілому є зволікання із впорядкуванням первинного ринку нерухомості та посиленням прав інвесторів у житло. Крім того, повільна реформа системи контролю в будівництві негативно позначатиметься й надалі на пропозиції нового житла в майбутньому.

Поділитись:

Додати коментар

Такий e-mail вже зареєстровано. Скористуйтеся формою входу або введіть інший.

Ви вказали некоректні логін або пароль

Sorry that something went wrong, repeat again!