Ипотечное предостережение, как последний шанс для погашения задолженности должника
Мало кто из юристов, которые представляют интересы кредитора при сопровождении процедуры взыскания задолженности должника, с наличием в структуре обеспечения обязательств должника договора ипотеки, не анализировали возможность обращения взыскания на предмет ипотеки за ипотечной оговоркой.
Однако, учитывая нюансы применения такого способа обращения взыскания на предметы ипотеки, а также большую вероятность быть втянутым в судебные процессы по поводу обжалования таких действий кредитора, практическое применение ипотечной предосторожности при обращении взыскания на предмет ипотеки не получило широкого распространения, хотя иногда и используется.
В результате подробного анализа было установлено, что банк реализовывал право требования к должнику, в том числе и по обеспечительным договорам, однако, сроки исковой давности к должнику были пропущены, что, на первый взгляд, делало невозможным получение необходимого для клиента результата.
Означает ли пропуск срока исковой давности прекращения обязательства и невозможность кредитора получить удовлетворение своих требований к должнику?
В суде – да, но не судом единым.
Так, согласно правовой позиции Верховного Суда Украины по делу № 6-786цс17:
«Истечение исковой давности в качестве основания для прекращения обязательства нормы главы 50 «Прекращение обязательства» Гражданского кодекса (ГК) Украины не предусматривают. Если в течение установленных законом сроков, лицо не подает в суд соответствующий иск, то по общему правилу это лицо теряет право на иск в смысле возможности в судебном порядке осуществить надлежащее ему гражданское имущественное право.
Проанализировав положения статьи 17 Закона Украины «Об ипотеке» во взаимосвязи со статьями 256, 266, 267, 509, 598 ГК Украины, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины пришла к такому выводу – если иное не предусмотрено договором, действие исковой давности к основному и дополнительному требованию кредитора о взыскании долга по кредитному договору и об обращении взыскания на предмет ипотеки (в том числе и при наличии решения суда об отказе в этом иске по основанию пропуска исковой давности), само по себе не прекращает основного обязательства по кредитному договору и, соответственно, не может считаться основанием для прекращения ипотеки в соответствии с положениями абзаца второго части первой статьи 17 Закона Украины «Об ипотеке».
Таким образом, учитывая тот факт, что желаемым результатом для клиента было получение права собственности на объект недвижимого имущества, специалистами Alexandrov&Partners был разработан механизм приобретения у банка права требования по кредитным и обеспечительным договорам, с последующим применением ипотечного предостережения для приобретения права собственности на недвижимость, которая интересует клиента.
При применении внесудебного способа обращения взыскания на предмет ипотеки, советуем особое внимание уделить положениям статьи 35 Закона Украины «Об ипотеке».
Необходимость четкого соблюдения требований, указанных в этой статье, вызванных, в первую очередь, тем, что для государственной регистрации права собственности на основании ипотечного оговорки, согласно п. 61 Постановления Кабинета министров Украины от 25 декабря 2015 № 1127, регистратору обязательно предоставляются:
1) копия письменного требования ипотекодержателя ипотекодателю и должника (если это разные лица) об устранении нарушений;
2) документ, подтверждающий наличие факта завершения 30-дневного срока с момента получения ипотекодателем и должником, если он отличается от ипотекодателя, письменного требования ипотекодержателя в случае, когда более длительный срок не указан в соответствующем письменном требовании;
3) залоговая (если ипотечным договором предусмотрена ее выдача).
Любое, даже, на первый взгляд, формальное нарушение требований статьи 35 Закона Украины «Об ипотеке», может привести к отказу в проведении регистрационных действий или к успешному обжалованию должником действий регистратора или нотариуса.
Также, исходя из практики, несмотря на возможность зарегистрировать право собственности на объект недвижимости по ипотечному предостережению как у нотариуса, так и у государственного регистратора, советуем все же обращаться к регистратору, поскольку нотариусы неохотно берутся за такого рода заказы, или же цена таких услуг будет на несколько порядков выше, чем у регистратора.
Для коллег, которые не часто сталкиваются с такого рода вопросами, я советую также обратить внимание на изменения, внесенные в 2018 году в Закон Украины «Об ипотеке» и Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений».
Так, с 04.02.2019 при государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество ипотекодержателем – финансовым учреждением в порядке, предусмотренном статьями 33 – 38 Закона Украины «Об ипотеке», наличие зарегистрированных после государственной регистрации ипотеки обременений, других вещественных прав, в том числе ипотеки, на переданное в ипотеку имущество не является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности за ипотекодержателем.
Еще одним нововведением стало разграничение последствий внесудебного урегулирования, а именно, после завершения внесудебного урегулирования, любые следующие требования ипотекодержателя по выполнению основного обязательства:
- должником – физическим лицом являются недействительными, если иное не определено договором ипотеки или договором о предоставлении кредита, или договором об удовлетворении требований ипотекодержателя;
- должником – юридическим лицом или физическим лицом – предпринимателем действительны, если иное не определено договором ипотеки или договором о предоставлении кредита, или договором об удовлетворении требований ипотекодержателя.
С нашей точки зрения, эти изменения однозначно положительны с точки зрения популяризации применения способов внесудебного урегулирования.
Тем более, что такие способы внесудебного урегулирования имеют ряд явных преимуществ по сравнению с судебным способом обращения взыскания на предмет ипотеки, а иногда, как в случае с кейсом, упомянутым в начале данной статьи – единственно возможным способом для кредитора получить удовлетворение своих требований к должнику.
Шеин Ксения, адвокат, партнер Alexandrov&Partners