Как будет работать рынок земли: что изменяет новый закон в жизни украинцев
В сессионном зале парламента Украины вчера принято историческое решение. Верховная Рада открыла рынок земли! Он заработает уже 1 июля 2021 года. За это проголосовали 259 народных избранников.
На пути к принятию исторического решения возникло огромное количество политических спекуляций породив множество фейков относительно будущего рынка земли, в частности о «тотальной распродаже». Источником фейков являются политики, позиция которых де-факто может привести к дефолту Украины.
Этапы имплементации правового механизма рынка земли
Принятие закона о земле с учетом принципиальных поправок, это важнейшая решение, которое позволит сформировать цивилизованный рынок земли, при этом не даст разбазарить государственные и коммунальные земельные ресурсы.
Рисунок 1 - Ключевые этапы имплементации правового механизма рынка земли
Итак, рынок земли приняли в следующих параметрах. Во-первых, он вступает в действие с 1 июля 2021 года. То есть, речь идет о времени, когда посткоронавирусная неопределенность останется в прошлом и все вернутся к нормальной жизни. Во-вторых, первые два года землю смогут покупать только физические лица, являющиеся гражданами Украины и не более 100 гектаров в одни руки. После этого — следующие два года землю смогут покупать, как и предполагается базовой моделью, украинские юридические лица в количестве, не превышающем 10 тыс. гектаров в одни руки.
В-третьих, земли сельскохозяйственного значения государственной и коммунальной собственности продаваться не будут (по крайней мере первые два года минимум).
И самое главное в контексте передачи права собственности — продажа иностранцам — как и было согласовано ранее — только после референдума.
Действие закона в 1 января 2024 года
Законом предусмотрено, что к 1 января 2024 года украинцы могут приобретать право собственности на земельные участки с/х назначения общей площадью до 100 гектаров.
Указанное ограничение не распространяется на земельные участки, приобретенные в собственность гражданином до вступления в силу закона, в частности запрещается купля-продажа или иным способом отчуждение в пользу юридических лиц земельных участков, находящихся в частной собственности и отнесены к землям для ведения товарного с/х производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения сельского домашнего хозяйства, а также земельных долей (паев), кроме перехода к банкам права собственности на земельные участки в качестве предмета залога, передачи земельных участков по наследству, обмена (мены) в соответствии с ч. 2 ст. 371 Земельного Кодекса Украины, земельного участка на другой земельный участок с одинаковой нормативной денежной оценкой или разница между нормативной денежной оценкой составляющих не более 10% и отчуждения земельных участков для общественных нужд.
Соглашения, заключённые во время действия запрета на купли-продажи или иным способом отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), установленные указанным подпунктом, в части их купли-продажи и иным способом отчуждения в пользу юридических лиц, а так же в части передачи прав на отчуждение этих земельных участков и земельных долей (паев) в пользу юридических лиц на будущее являются недействительными с момента их заключения (удостоверение).
До 1 января 2030 года цена продажи земельных участков с/х назначения, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев), не может быть меньше их нормативной денежной оценкой.
Анализ правового регулирования рынка земли: механизм приобретения права собственности
Согласно новой редакции Закона ст. 130 приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения могут граждане Украины; юридические лица Украины, созданы и зарегистрированы по законодательству Украины, участниками (акционерами, членами) которых являются только граждане Украины и/или государство, и/или территориальные общины; территориальные общины; государство.
Право собственности на земли сельскохозяйственного назначения может также приобретаться банками, но только в порядке обращения взыскания на них как на предмет обеспечения займа. Такие земельные участки в течение двух лет со дня приобретения права собственности отчуждаются банками на земельных торгах.
Неоднократно звучали нарекания, что иностранцы скупят украинские земли. Такие предохранители в законе прописаны. Законом предусматривается, что иностранцам, лицам без гражданства и юридическим лицам запрещено приобретать доли в уставном капитале, акции, паи, членство в юридических лицах (кроме как в уставном капитале банков), которые являются владельцами земель с/х назначения. Стоит отметить, что эта норма теряет свою силу при условии и со дня одобрения на референдуме решения, указанного в абзаце восьмом части первой этой статьи, то есть предоставление разрешения иностранцам. Поэтому, приобретение права собственности на землю сельскохозяйственного назначения юридическими лицами, участниками (учредителями) или конечными бенефициарами (контроллерами) которыми являются лица, не являющиеся гражданами Украины,
В законе формализованные также ограничения и запреты относительно приобретения права собственности на землю сельскохозяйственного назначения.
Стоит отметить, что несмотря на результаты референдума и принятого решения, при любых условиях, запрещается приобретения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения:
1) юридическими лицами, участниками (акционерами, членами) или конечными бенефициарами не являющихся гражданами Украины — на земельные участки с/х назначения государственной и коммунальной собственности, земельные участки с/х назначения, выделенные в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев), и расположенных ближе 50 км от государственной границы Украины (кроме государственной границы Украины, которая проходит по морю);
2) юридическими лицами, участниками (акционерами, членами) или конечными бенефициарами, являющиеся гражданами государства, признанного Украиной государством-агрессором или государством-оккупантом;
3) физическим лицами, принадлежащими или принадлежавших к террористическим организациям;
4) юридическими лицами, участниками (акционерами, членами) или конечными бенефициарами, которые представляющие иностранные государства;
5) юридическими лицами, в которых невозможно установить бенефициарного собственника (контроллера);
6) юридическими лицами, бенефициары (контроллеры) которых зарегистрированы в оффшорных юрисдикциях, отнесенных в перечень оффшорных зон Кабмином Украины;
7) физическими и юридическими лицами, в отношении которых применены специальные экономические и другие санкции в соответствии с действующим законодательством (ЗУ «О санкциях») в виде запрета на заключение сделок по приобретению в собственность земли, а также связанными с ними лицами;
8) юрлицами, находящихся под контролем физических и юридических лиц, зарегистрированных в государствах, включенных Международной группой по противодействию отмыванию грязных денег (FATF) в список государств, не сотрудничающих в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем.
Механизм регулирования количественных параметров
Общая площадь земли с/х назначения в собственности гражданина не может превышать 10 тыс. гектаров.
В отношении юридических лиц, то законом предусматривается, что общая площадь земельных участков с/х назначения в собственности юрлица (кроме банков) не может превышать общей площади земельных участков с/х назначения, которые могут находиться в собственности всех ее участников (членов, акционеров), но не более десяти тысяч гектаров.
Следует отметить, если гражданин является владельцем доли в уставном капитале, в паевом фонде юрлица или обладает правом на только отдельные акции, паи, то считается, что такому гражданину, кроме земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности, также принадлежит право собственности на земельные участки с/х назначения общей площадью, равной площади земельных участков с/х назначения в собственности юрлица, участником (членом, акционером) которой он является, умноженной на размер доли такого гражданина, выраженной в процентах, в уставном капитале, паевом фонде этого юрлица.
Итак, норму об ограничении количества обойти трудно, а нарушения требований соответствующей части статьи закона является основанием для признания сделки, по которым приобретается право собственности на земельный участок, недействительным, а также для конфискации земельного участка.
Такой порядок проверки соответствия приобретателя или владельца земельного участка, утверждается Кабмином.
Продажа земельных участков с/х назначения государственной и коммунальной собственности запрещается.
Не допускается приобретение права собственности на землю с/х назначения по возмездным договорам в случае отсутствия у приобретателя документов, подтверждающих источники, за счет которых приобретается такое право.
В итоге следует отметить, соответствующий Закон Украины вступает в силу с 1 июля 2021 года, кроме пункта 2 раздела, который вступает в силу со дня опубликования Закона. Принятие «земельного закона» является условием, которое позволяет расширить программу МВФ в условиях кризиса.
Напомним, 27 марта в ходе заседания фракции «Слуга народа» Владимир Зеленский сообщил, что Украина договорилась с МВФ об увеличении программы до 10 млрд долларов. Президент отметил, что без получения помощи от международных партнеров стране грозит падение экономики и дефолт.
Премьер-министр Украина также подчеркивал, что без поддержки международных финансовых организаций Украина не сможет рассчитаться со всеми своими долговыми обязательствами, объем которых составляет около 9 млрд долларов США.