Перспективы на рынке недвижимости: ипотека и новые возможности покупки жилья
Спрос на жилье, подогретый восстановлением ипотеки, постепенно расширяется. Цены растут, впрочем, жилье продолжает оставаться относительно доступным по историческим меркам, ведь стоимость жилья и доходы населения растут сопоставимыми темпами. Это позволяет использовать кроме ипотеки и другие кредитные механизмы для покупки жилья, в том числе финансовый лизинг.
Мы решили осветить текущее состояние и развитие ипотечного рынка, а также новые возможности приобретения жилья.
Стоит отметить, начиная с середины 2020 года ипотека в Украине начала стремительно восстанавливаться. В начале 2021 темпы ввода нового жилья были быстрыми, но продолжалась реформа системы контроля в сфере строительства, что может замедлить новое предложение в будущем.
Ипотека стремительно восстанавливается, прежде всего благодаря кредитованию покупки жилья на вторичном рынке. Объемы ипотеки растут прежде всего за счет кредитов на покупку жилья на вторичном рынке. На новостройки банки выдали около 15% от всей новой ипотеки в течение последних 12 месяцев.
Это стало возможным прежде всего благодаря снижению стоимости: средневзвешенная эффективная ставка по ипотеке в апреле составила 14.1%, что почти на 7 п. п. меньше, чем в прошлом году в начале года. Новые выдачи за первые четыре месяца выросли в два раза по количеству и почти втрое — по объему в годовом измерении.
Напомним, объем выданных за первые семь месяцев года ипотечных кредитов превысил 4.4 млрд. грн., а количество участников рынка растет.
Следует отметить, частично быстрое ипотечное кредитование в течение всего времени развития ипотеки является результатом программы государственной поддержки. Сейчас по программе «Доступная ипотека 7%» подписан 871 кредитный договор на 746,430 млн грн.
Об этом сообщает Минфин. По состоянию на 27 сентября 2021 года уполномоченными банками по выполнению Государственной программы «Доступная ипотека 7%»выдано ипотечных кредитов на общую сумму 746,430 млн грн., причем как на первичном (24,1%), так и вторичном (соответственно - 75,9%) рынках, говорится в сообщении ведомства.
Рисунок 1 - Развитие программы «Доступная ипотека 7%» на 27 сентября 2021 года
Источник: Минфин.
Стоит отметить, в общем итоге в уполномоченные банки поступило 1254 заявок на участие в программе на общую сумму 1092,05 млрд грн, из которых 23,3% составляет первичный рынок и 76,7% - вторичный.
Программой «Доступная ипотека 7%» на 27 сентября 2021 охвачено 23 региона, в том числе г. Киев. Согласно поданным гражданами заявкам на получение кредитов, самыми активными регионами в прошлой неделе были м. Киев (33,6%), Киевская обл. (30,9%), Харьковская обл. (6,4%), Львовская обл. (6,0%), Ровенская обл. (3,9%), другие (19,2%).
Рисунок 2 - Продвижение в разрезе банков и регионов
Источник: Минфин.
По сравнению с данными на начало прошлой недели прирост составляет 4% - количества кредитов и 5% - суммы кредитов. Количество заявок также выросла, в частности, количества заявлений на 3% и суммы заявок - на 4%.
Сейчас в программе вообще принимают участие 17 уполномоченных банков. Банки, которые присоединились к госпрограмме, продолжают совершенствовать собственные процедуры ипотечного кредитования в соответствии с условиями Программы, разрабатывают информационные материалы для потенциальных заемщиков, проводят обучение персонала.
Обращаем внимание потенциальных заемщиков, именно банк принимает решение о выдаче кредита, используя собственную методологию оценки платежеспособности потенциального заемщика.
Расширение предложения жилья на условиях ипотеки и финансового лизинга
Кабмин принял постановление 2 сентября 2021 по увеличению уставного капитала Укрфинжытло. Постановление «Некоторые вопросы выпуска облигаций внутреннего государственного займа с последующим приобретением акций дополнительной эмиссии частного акционерного общества «Украинская финансовая жилищная компания», позволяет расширить существенно возможности рынка жилой недвижимости.
Об этом сообщает Минфин. В частности, принятой постановлением предусмотрена возможность пополнить уставный капитал Укрфинжытла на 20 млрд грн. с последующим направлением указанных средств на реализацию программ обеспечения граждан жильем на условиях ипотечного кредитования и финансового лизинга, говорится в сообщении.
Поэтому 20 000 украинских семей, получающих заработную плату из государственного или местного бюджетов, и внутренне перемещении лица смогут получить около 8 тыс. Ипотечных кредитов для приобретения жилья и 12 тыс. квартир на условиях финансового лизинга.
Постановлением предусмотрено, что Минфин в текущем году осуществляет приобретение в государственную собственность акций дополнительной эмиссии ЗАО «Укрфинжытло» на сумму 20 млрд грн. в обмен на облигации внутреннего государственного займа. Далее, состоится выпуск облигаций внутреннего государственного займа в размере 20 млрд грн. со сроком обращения до 15 лет и процентной ставкой дохода до 13 процентов годовых.
Постановление «Некоторые вопросы выпуска облигаций внутреннего государственного займа с последующим приобретением акций дополнительной эмиссии частного акционерного общества «Украинская финансовая жилищная компания» Правительство приняло в соответствии с Законом Украины «О Государственном бюджете на 2021», рекомендации Совета по вопросам участия государства в уставном капитале Укрфинжытло, что не требует дополнительных расходов бюджета.
В итоге стоит отметить, для запуска массовой ипотеки необходимо упорядочить рынок новостроек и повысить уровень защиты прав кредиторов. Правовое поле должно гарантировать равные условия как для заемщиков, так и для кредиторов.
Программа государственного субсидирования «Доступная ипотека под 7%», позволяет снизить стоимость займа для должника. Она потенциально может создать значительный дополнительный спрос на ипотеку. По программе кредитные риски несут исключительно банки, поэтому они сохраняют действующий подход к оценке платежеспособности клиентов, а он сейчас в основном консервативен. Стоит помнить, что следствием значительного роста объемов ипотечного кредитования является удорожание жилья. Это особенно актуально из-за проблем на рынке новостроек, которые могут ускорить этот процесс. Чтобы обеспечить умеренное влияние активизации ипотеки на цены, необходимо своевременно устранить препятствия для адекватного функционирования рынка.