Рынок коммерческой недвижимости в условиях кризиса: риски для финансовой стабильности

Опустевшие офисные помещения. Сокращенная продолжительность работы торговых учреждений. Невероятно низкие цены на гостиничные номера. Все это признаки эпохи коронакризиса.

Коммерческая недвижимость претерпела существенного влияния коронакризиса, и дальнейшее состояние рынка будет зависеть от продолжительности пандемии. Впоследствии инвестиционной паузы большинства предприятий реального сектора Украины произошло уменьшение объемов строительства нежилых сооружений.

Оценка рынка коммерческой недвижимости США в 2020 году свидетельствует о падении спроса вдвое из-за того, что людям приходится работать из дома, и эта тенденция, вероятно, сохранится и после пандемии.

Сейчас в Украине спрос на коммерческие площади на низком уровне. Новые соглашения заключаются только в исключительных случаях, ранее заключенные - продолжаются на меньшие площади или по более низким ценам. В течение 2020-2021 годов предложение суммарно пополнится почти на 8% новых площадей. Впрочем, даже после возвращения допандемического режима работы, для полного восстановления сектора коммерческой недвижимости понадобится не менее одного года, прогнозируют в НБУ.

Кроме проблем рынка, в долгосрочной перспективе это может провоцировать риски для финансовой стабильности, отмечают в МВФ.

Мы решили осветить тенденции на рынке коммерческой недвижимости и их влияние на материализацию рисков для финансовой стабильности.

Тенденции влияния на работу рынка коммерческой недвижимости

Ограничительные меры, введенные в прошлом году в ответ на пандемию, привели к закрытию предприятий и офисов нанеся сокрушительный удар по спросу на коммерческую недвижимость, особенно в розничном, гостиничном и офисном сегментах (рис. 1).



Рисунок 1 - Секторальный стресс

Источник: МВФ.

Кроме непосредственного воздействия, пандемия также затмила прогноз для коммерческой недвижимости, ввиду появления таких тенденций, как сокращение спроса на традиционные не виртуальные розничные точки в пользу электронной торговли или на офисные помещения по мере распространения удаленной занятости. В ходе недавно проведенного анализа эксперты пришли к выводу, что соответствующие тенденции могут нарушить работу рынка коммерческой недвижимости и, возможно, обусловить угрозу для финансовой стабильности.

Влияние на финансовую стабильность

Сектор коммерческой недвижимости способен повлиять на финансовую стабильность в широком аспекте: это большой сектор, в котором колебания цен, как правило, отражает более широкую макрофинансовую картину, и он в значительной степени зависит от долгового финансирования.

Во многих странах кредиты в секторе коммерческой недвижимости составляют значительную долю кредитного портфеля банков. В некоторых юрисдикциях важную роль играют небанковские финансовые посредники (например, страховые компании, пенсионные фонды или инвестиционные фонды), хотя банки по-прежнему являются существенными источниками долгового финансирования для сектора коммерческой недвижимости в глобальном масштабе, отмечают в МВФ.

Неблагоприятный шок для этого сектора может оказать понижательное давление на цены на коммерческую недвижимость, что негативно скажется на кредитоспособности заемщиков и может негативно влиять на балансы кредитодателей.

Риск падения цен растет, когда можно наблюдать значительные ценовые несоответствия, то есть, когда цены на рынке коммерческой недвижимости отклоняются от цен, вытекающих из экономических детерминант, или «справедливой стоимости».

Недавно проведенные данные аналитиков МВФ показали, что ценовые несоответствия усиливают понижающие риски для роста ВВП в будущем. Например, падение уровня капитализации на 50 базисных пунктов по его исторической тенденции - часто используемый показатель несоответствия - может увеличить понижательные риски для роста ВВП на 1,4 п.п. в краткосрочной перспективе (совокупно в течение четырех кварталов) и на 2,5 п.п. в среднесрочной перспективе (совокупно в течение 12 кварталов).



Рисунок 2 - Усиление рисков

Источник: МВФ.

Если оценить влияние пандемии, то представленный анализ также отражает увеличение ценового несоответствия. Однако, в отличие от предыдущих случаев, на этот раз несоответствие является следствием не чрезмерного роста левериджа, а скорее резкого падения как операционных доходов, так и спроса на коммерческую недвижимость в целом.

По мере активизации экономики несоответствие, по всей вероятности, будет сокращаться. Однако, потенциальные структурные изменения на рынке коммерческой недвижимости, вызванные изменением предпочтений в обществе, будут создавать проблемы для этого сектора. Например, постоянное увеличение доли незанятых площадей в секторе коммерческой недвижимости на 5 п.п. (в связи с изменением предпочтений потребителей и компаний) может привести к падению справедливой стоимости через пять лет на 15%.



Рисунок 3 - Новые нормы. Влияние структурных изменений спроса на рынке недвижимости на значительное снижение ее справедливой стоимости

Источник: МВФ.

Однако, стоит отметить, прогноз для коммерческой недвижимости является крайне неопределенным, что чрезвычайно затрудняет истинную оценку ценового несоответствия.

Роль регуляторов в противодействии рискам для финансовой стабильности

Низкие ставки и «доступные средства» помогут нефинансовым компаниям и в дальнейшем иметь доступ к кредитам, способствуя восстановлению в секторе коммерческой недвижимости. Однако если мягкие финансовые условия будут поощрять чрезмерное принятие рисков и способствовать ценовому несоответствию, то директивные органы могут прибегнуть к своему набору инструментов макропруденциальной политики.

Такие инструменты, как ограничение отношения суммы кредита к стоимости залога или коэффициента обслуживания долга могут быть использованы для борьбы с этими факторами уязвимости. Более того, директивные органы могут рассмотреть возможность распространения охвата макропруденциальной политики на небанковские финансовые учреждения, которые являются все более важными игроками на рынках финансирования коммерческой недвижимости. Наконец, для обеспечения сохранения устойчивости банковского сектора, стресс-тесты помогут более взвешенно и основательно подходить к принятию решений по достаточности резервов капитала для покрытия рисков в секторе коммерческой недвижимости.

Напомним, экономика многих стран на начальной стадии своего восстановления, и усиление финансовых условий может нанести ущерб росту. Впрочем, возможные лаги между активизацией и влиянием макропруденциальных инструментов требуют заблаговременного принятия мер. Кроме того, даже в странах с наиболее развитой экономикой набор макропруденциальных инструментов направлен исключительно на банки, однако кредитование усиливается на рынке небанковского кредитования. Усиление макропруденциального регулирования может уменьшить риск снижения роста, облегчает основной стратегический компромисс. Более того, если директивные органы смягчают финансовые условия с помощью мер монетарной политики, но одновременно также усиливают действие макропруденциальных инструментов, среднесрочные риски ухудшения экономической активности в большинстве своем могут быть снижены.