Ипотека в Украине: рынок недвижимости и ипотечное кредитование
Цены на рынке жилья поползли вверх под давлением более высокой себестоимости, роста спроса и объемов ипотечного кредитования.
Об этом сообщил Нацбанк. Но темпы удорожания жилой недвижимости не угрожающие, отмечают аналитики. Предложение нового жилья живее, чем в прошлом, однако сохраняются риски его замедления из-за длительной реформы системы контроля в секторе, отмечают в Нацбанке.
Рынок торговых площадей заметно растет, в то время как рынок офисных помещений только постепенно восстанавливается.
Мы решили осветить продвижение ипотечного рынка, конъюнктуры рынка недвижимости и факторов ипотечного кредитования.
Спрос на жилье
Количество сделок, заключенных на рынке жилой недвижимости в 3 квартале 2021 года, выросло на 6% против прошлогодних показателей соответствующего периода. Спрос усиливается постоянным и резвым ростом номинальных доходов и ухудшения инфляционных ожиданий.
Следует отметить, что ухудшения инфляционных ожиданий отражают беспокойство населения как по поводу общего обесценивания средств, так и по поводу будущего повышения цен на жилье.
Рисунок 1 – Активность на рынке жилья
Источник: НБУ.
Постепенно дополнительным фактором спроса становится более быстрое ипотечное кредитование. Весомым двигателем спроса со стороны более состоятельного населения со значительными сбережениями является низкая доходность депозитов, а значит, более высокая относительная привлекательность вложений в альтернативные активы. Влияние этих факторов будет продолжаться, поэтому спрос на жилье будет устойчивым.
Создание нового предложения жилья
За период января-сентября 2021 года в Украине было введено в эксплуатацию почти вдвое больше нового жилья в многоквартирных домах, чем в среднем за аналогичный период времени в последние пять лет, сообщает регулятор.
Постепенно активизируется новое строительство в крупных городах в регионах Украины. В столице объемы ввода в эксплуатацию выросли почти втрое по отношению к 2020 году, и вдвое по сравнению с исторической средней.
Как в Киеве, так и в регионах оживленный ввод жилья за первые три квартала частично объясняется эффектом отложенного предложения в кризисный год. В прошлом году ввод в эксплуатацию жилья, прежде всего в столице, задерживала реформа ГАСИ, официально завершившаяся только осенью 2021 года. Это заметно затормозило старты и завершение новой многоквартирной застройки.
Рисунок 2 – Ввод в эксплуатацию жилья в многоквартирных домах, млн кв. м
Источник: НБУ.
В Нацбанке отмечают, в будущем, темпы ввода жилья в эксплуатацию могут быть частично ограничены ввиду незначительных объемов начатого в прошлом году строительства. Ограниченное предложение может усилить давление на цены в будущем. Впрочем, в этом году количество стартов застройки значительно выросло. За первые три квартала в Украине было начато строительство более 120 тысяч квартир. Это почти вдвое превышает аналогичный период в прошлом году и на 7% выше докризисного уровня. Также это может компенсировать меньшее количество стартов нового строительства в 2020 году, но с лагом, прогнозируют аналитики.
Рост ценовой конъюнктуры рынка
Осенью 2021 года цена недвижимости в новостройках в гривне росла в пределах 10-15% р/с. Цены на жилье на вторичном рынке растут в среднем на несколько процентных пунктов быстрее. Согласно результатам опроса об условиях ипотечного кредитования, стоимость жилья, приобретаемого за счет кредитных средств в 3 квартале, была на 14% выше, чем год назад.
Рост цен является следствием действия ряда факторов, несколько отличающихся в зависимости от сектора рынка недвижимости. На рынке новостроек ключевым фактором роста цен является себестоимость строительства. В октябре цены жилищного строительства выросли на 16% г/г. Эти цены по-прежнему росли быстрее стоимости жилья. Рост себестоимости долго не отражался в ценах на жилье. Прежде всего – из-за вялого состояния рынка в кризисный период. Пока застройщики не могли переложить свои более высокие расходы на потребителей, из-за довольно слабого спроса, они работали с низкой маржинальностью. Определенное оживление спроса позволило застройщикам отреагировать на рост себестоимости более высокими ценами на жилье.
Цены на вторичном рынке движутся параллельно с ценами новостроек и выше на размер «премии» за готовность жилья, соответственно более низкие риски и более высокую ликвидность. Основным драйвером цен на вторичном рынке недвижимости в настоящее время является спрос и ожидание его оживления из-за роста доходов домохозяйств.
Дополнительным двигателем этого сегмента является ипотечное кредитование. Доступ к кредитным средствам, безусловно, подпитывает покупную активность. Пока доля сделок на рынке жилья, финансируемых за счет кредитов, мала, ипотека прямо не определяет ценовую динамику. В то же время, с середины прошлого года вместе со стартом активного ипотечного кредитования корреляция между ценой жилья и объемами кредитов заметно возросла.
Доступность жилья
Несмотря на рост стоимости жилья, показатель «цена до годового дохода» достаточно стабильный, отмечают в Нацбанке. По состоянию на конец сентября этот индикатор снизился на 1 в. п. относительно значения год назад и остается на самом низком уровне. Это объясняется тем, что номинальные доходы населения растут быстрее, чем цены на жилье.
Показатель «цена к ренте» в течение года не изменился и в целом по историческим и международным меркам низкий.
Рынок коммерческой недвижимости
Благодаря росту доходов и объемов потребления населения рынок торговых площадей достаточно оживлен. Вместе с растущим товарооборотом набирает обороты и спрос на площади среди ритейлеров. Параллельно постепенно дорожает аренда, что обычно зависит от доходов арендатора.
Новое предложение площадей на рынке в первом полугодии было ограниченным. Вместе с относительно активным спросом это привело к более низкому уровню вакантности.
Ситуация на рынке офисов остается напряженной, но и здесь есть определенное улучшение по отношению к 2020 году. После годового падения динамика арендных ставок наконец-то стабилизировалась. Продиктованный пандемией смешанный формат работы, становящийся новой нормой, использует большинство арендаторов БЦ. Поэтому сегмент продолжает оставаться под властью арендатора.
В то же время, рынок активно пополняется. За первые шесть месяцев было введено 4% от существующих ныне площадей в Киеве, что почти в три раза больше пятилетнего среднего за этот период. Это лишь слегка подняло уровень вакантности, ведь почти все новые площади арендаторов заранее.
Вместе с постепенным оживлением экономики рынок офисных площадей будет медленно восстанавливаться, а торговых – будет продолжать рост. Карантинная волатильность рынка не является угрозой финансовому сектору, ведь доля ТРЦ и БЦ в работающем корпоративном портфеле банков остается незначительной, констатирует регулятор.
Ипотека оживляется, но есть ограничения
В настоящее время объем ипотечного кредитного портфеля несущественен. Соотношение ипотеки и ВВП остается неестественно низким – 0.55% к концу III квартала 2021 года.
Рисунок 3 – Новые выдачи и стоимость ипотеки
Источник: НБУ.
Впрочем, объем новых выдач за первые девять месяцев года почти втрое выше, чем в прошлом. Основным катализатором ипотечного кредитования стали низкие ставки. Поддерживала его и программа «Доступная ипотека». Однако за первые девять месяцев ее работы было выдано лишь 1 млрд. грн. ипотеки, что составляет 20% годового бюджета программы, отмечают в НБУ.
До недавнего времени кредитование по программе ограничивали жесткие критерии для залогового жилья. Последние были недавно ослаблены, так что в последующие месяцы кредитование в рамках программы может активизироваться. Учитывая динамику цен, банкам следует осмотрительно оценивать стоимость залога по ипотеке.
В настоящее время объемы ипотеки растут, прежде всего благодаря кредитованию вторичного рынка. Лишь десятая часть новых выдач за 2021 год была на покупку жилья в новостройках. Основными препятствиями для активного ипотечного кредитования все еще есть непрозрачность и неурегулированность первичного рынка, а также низкий уровень защиты прав кредитора. В случае принятия законопроекта, призванного упорядочить рынок новостроек, одно из препятствий будет частично устранено. Положительным для защиты прав кредиторов является снятие моратория на взыскание залога по валютной ипотеке в сентябре 2021 года, после более чем семи лет действия, отмечают в Нацбанке.