Ринок нерухомості в Україні: що впливатиме на вартість житла у 2020-му
Ціни на ринку житлової нерухомості залишаються відносно стабільними. Високий попит на житло врівноважується значними обсягами житлового будівництва. Зростання доходів населення стимулює попит на житло, але істотна конкуренція змушує девелоперів утримувати ціни на нове житло попри зростання витрат.
Обсяги іпотечного кредитування збільшуються, але із низької бази, зазначають в НБУ. Відтак іпотека не є фактором, який помітно впливає на роботу ринку.
Обсяги житлового будівництва
Обсяги будівництва нового житла в Україні відновлюються. За перші дев’ять місяців 2019 року в Україні було введено в експлуатацію на 36,6% більше житла, ніж за аналогічний період попереднього року.
Рисунок 1 - Пропозиція нового житла в багатоквартирних будинках
Джерело: ДССУ, Головне управління статистики в м. Києві.
Водночас у місті Києві зростання є більш стрімким: +53,6% р/р. Такі тенденції зберігатимуться у найближчий перспективі, адже площа нового будівництва, на яке були отримані дозволи у Києві виросла у 2 рази р/р, в той час як в регіонах – навпаки: -3,3% р/р.
Рисунок 2 - Ціни на житло в Києві, грудень 2013 року = 100
Джерело: НБУ, Агентства нерухомості.
З 2020 року суттєво зміниться й правове поле для роботи забудовників. Наприклад, запроваджуються жорсткіші вимоги до висотних забудов, що може збільшити вартість будівництва.
А от з 2021 року фінансовий тягар дещо послабиться, адже скасовується обов’язок забудовників сплачувати 4% пайового внеску до місцевих бюджетів для розвитку інфраструктури.
Рисунок 3 - Отримані дозволи на нове будівництво
Джерело: ДССУ, НБУ.
Аналіз первинного ринку нерухомості міста Києва свідчить, що пропозиція нового житла наразі переважно відповідає вимогам нових будівельних норм та враховує зміну структури попиту. Житло стало доступнішим та інвестори надають перевагу об’єктам підвищеної комфортності: функціональному плануванню, комплексній забудові та розвиненій інфраструктурі.
Це мало вплив на структуру пропозиції: у 2014 році частка нового житла класу «комфорт» становила близько 15%, у 2018 році – 60%. Підвищується доступність та привабливість житла.
Нагадаємо, будівельна галузь демонструє стабільне зростання. За підсумками 10 місяців ріст складає – 20,8%, повідомляє Держстат України. Нове будівництво, реконструкція та технічне переоснащення становили 75,5% від загального обсягу виробленої будівельної продукції, а будівельних робіт виконано на 131,5 млрд грн.
Окрім зростаючих економічних показників, галузь забезпечила українців житлом на 7743,4 тис.м² житлового фонду в новобудовах, що перевищує майже на 50% торішні показники.
Вплив валютного курсу на попит ринку нерухомості
Попит на житло є високим і сталим: в І–ІІІ кварталах 2019 року зареєстровано на 4,9% р/р більше угод купівлі-продажу житла. Значна частка квартир, що продаються на первинному ринку, розташовані в об’єктах, запланованих до введення через щонайменше два роки. І хоча в довгостроковій перспективі попит зростатиме, у другому півріччі зміцнення гривні дещо його скоротило.
Покупці житла, що мають валютні заощадження, подекуди відкладали в часі рішення купівлі житла в очікуванні зростання курсу долара США. Гривневі ціни на нерухомість тривалий час залишаються стабільними – нове житло подорожчало лише на 1% за останні 12 місяців та на 7% з вересня 2016 року. Проте в реальному вимірі з урахуванням інфляції вартість житла за останні роки спадає, що свідчить про більш стрімкий ріст нової пропозиції у порівнянні з попитом.
Україна посідає одну з найнижчих позицій у Європі за ціною
Завдяки зростанню доходів населення, показники Priceto-income та Price-to-rent рекордно низькі за останні десять років. За показником Price-to-rent Україна посідає одну з найнижчих позицій у Європі, що створює передумови для подальшого зростання попиту.
Тривале зростання собівартості будівництва за практично незмінних цін негативно вплинуло на прибутковість забудовників. Зокрема, заробітна плата в будівництві у вересні 2019 року зросла на 18,3% р/р, ціни на будівельно-монтажні роботи зросли на 6,4% р/р.
Збереження цього розриву може змусити забудовників підіймати ціни, щоб залишатися прибутковими.
Іпотечне кредитування в Україні
Кількість банків, що працюють з іпотекою – обмежена. Непрозорість первинного ринку – перешкода для іпотеки Зазвичай іпотечне кредитування є потужним та ледве не єдиним джерелом фінансування угод на ринку житла. В Україні ж обсяги іпотеки є неприродно низькими: співвідношення іпотечного портфеля в гривні до ВВП становить менш як 1%, а, за даними учасників ринку, іпотекою фінансувалося менше ніж 7% угод. Серед основних перешкод розвитку іпотеки – висока вартість кредитів, навіть попри поступове пом’якшення монетарної політики останнім часом. Зі сторони пропозиції бажання банків йти в іпотеку стримують юридичні ризики, адже зняття мораторію на стягнення застави очікується тільки наприкінці 2020 року.
Вивчення пропозицій забудовників, проведене Нацбанком, підтвердило обмеженість ринку іпотечного кредитування: девелопери пропонували вибір лише із семи банків.
Жоден забудовник не пропонував більш як два банки. Максимальний термін кредитування за партнерськими програмами становить 20 років, а максимальна сума кредиту – 2 млн грн за першого внеску в діапазоні 20- 60%.
Вартість становить 19-20% річних, хоча пропонується і знижена на період до п’яти років. Загалом чисті гривневі кредити на будівництво та реконструкцію нерухомості зросли в жовтні 2019 року на 13,4% р/р, але обсяги кредитів залишаються незначними.
Для підтримання попиту девелопери пропонують знижку або розстрочку. Найнижчі ціни встановлюються за повної оплати – тоді пропонується знижка 5–20% від базової ціни. Поширеною є розстрочка від забудовників, 60% опитаних пропонують відтермінування повної оплати від 3 місяців до 5 років з моменту здачі житла. Найчастіше пропонується зробити перший внесок у 30%, але окремі забудовники готові його знижувати.
Проблемою такого фінансування є індексація вартості квадратного метра житла, тому загальна сума інвестиції є невизначеною. У решті випадків прив’язка встановлена до курсу долара США, а отже покупець несе валютний ризик. Інколи графіком платежів неявно передбачено щорічне здорожчання несплаченого залишку до 10%.
В підсумку варто зазначити, на сьогодні залишається низка невирішених проблем на первинному ринку нерухомості, що створюють ризики для інвестора, які банки закладають у вартість іпотеки, зокрема:
- низький рівень захисту прав інвесторів та непрозорість схем інвестування; відсутня фінансова відповідальність забудовника за порушення умов угоди. Обов’язки сторін формально визначені в договорах, однак на практиці не діють;
- несвоєчасність введення житла в експлуатацію. Лише 30% опитаних забудовників впевнені, що дотримаються запланованих строків. Кожен десятий попереджає про затримку на півтора року. Основною перешкодою є проблеми з дозвільною документацією;
- непрозорість ринку: відсутність інформації про кінцевих бенефіціарів забудовників та схеми їх фінансування.
Будівництво житла є соціально важливим, тож вимоги до прозорості та відповідальності за виконання умов угод мають бути подібними до норм, діючих у банківському секторі.