Jak przekształcić swoje oszczędności w aktywa, które nie tylko zachowają wartość, ale także ją pomnożą w burzliwych czasach? W Ukrainie już dziś istnieją unikalne możliwości znacznego wzrostu kapitału dzięki dwóm silnym narzędziom: rynkowi ziemi oraz nieruchomościom dochodowym.
Dlaczego warto inwestować w ziemię i nieruchomości oraz jak zapewnić sobie stabilny dochód pasywny — o tym rozmawiali czołowi przedsiębiorcy i eksperci podczas konferencji inwestycyjnej w ramach Kukhar Discussion Court.
4 lata otwartego rynku ziemi: trendy i perspektywy
Współzałożyciel firmy „Pierwszy Fundusz Inwestycji Ziemskich” oraz serwisu inwestycji gruntowych Zeminvest, Ołeksandr Czornyj, zaznaczył, że otwarcie rynku gruntów rolnych w Ukrainie w 2021 roku było wydarzeniem przełomowym. Wyniosło ono Ukrainę na światową arenę jako jednego z kluczowych graczy na rynku rolnym.
Ukraina posiada imponujący potencjał rolniczy:
- 6. miejsce na świecie pod względem powierzchni gruntów ornych,
- 4. miejsce na świecie pod względem powierzchni czarnoziemów,
- 19% użytków rolnych Europy znajduje się w Ukrainie,
- 27% gruntów ornych Europy leży na terytorium Ukrainy.
“Takie skoncentrowanie wysokiej jakości aktywów tłumaczy, dlaczego kraje europejskie postrzegają Ukrainę jako silnego konkurenta. Nasze możliwości pozwalają znacząco wpływać na światowe rynki rolne i często porównuje się nas do takich krajów jak Chiny, Brazylia, Indie czy rosja, które mają znacznie większą powierzchnię niż Ukraina”
Ziemia jako aktywo inwestycyjne: kapitalizacja i dochód pasywny
Ukraińska ziemia jest wysokiej jakości aktywem inwestycyjnym, ponieważ posiada dwie kluczowe cechy:
- Możliwość kapitalizacji: rynek ziemi w Ukrainie wykazuje stabilny, prognozowany wzrost kapitalizacji na poziomie 3–4% rocznie przez następne 10 lat. Żadne inne aktywo nie oferuje tak stabilnego, długoterminowego potencjału wzrostu.
- Możliwość dochodu pasywnego: oczekuje się co najmniej dwukrotnego wzrostu dochodu pasywnego (czynszu dzierżawnego) z ziemi, co czyni ją wyjątkowo atrakcyjną dla inwestorów.
Ukraińcy znajdują się w korzystnej pozycji, ponieważ rynek ziemi dopiero się rozwija. Na tle wojny w Ukrainie zmniejsza się liczba dostępnych narzędzi inwestycyjnych, podczas gdy wartość ziemi jako aktywa rośnie.
Według prognoz wartość hektara ukraińskiej ziemi może osiągnąć od 6 do 10 tysięcy dolarów. Ta liczba podkreśla znaczący potencjał wzrostu i inwestycyjną atrakcyjność ukraińskiego sektora rolnego – zaznaczył Ołeksandr Czornyj.
Mychajło Kuchar zauważył, że ziemia jest unikalnym i nieodtwarzalnym zasobem, dlatego jej podaż zawsze będzie ograniczona. Szacunek podwojenia wartości ziemi w ciągu 5 lat to bardzo ostrożna dolna granica. Doświadczenie europejskich sąsiadów pokazuje, że w ciągu 12 lat kapitalizacja ziemi wzrosła 5–6 razy, podczas gdy jakość ukraińskich gruntów znacznie przewyższa jakość ziem w krajach sąsiednich.
“Ziemia to unikalny zasób, którego nie da się odtworzyć. Dlatego jej podaż zawsze będzie ograniczona. Prognoza podwojenia wartości w ciągu 5 lat to jedynie bardzo ostrożna, dolna granica. Odbudowa i dynamiczny wzrost, które obserwujemy w latach 2023 i 2024, świadczą o tym, że Ukraina pewnie podąża ścieżką wschodnioeuropejskiego trendu rozwoju rynku gruntów. Doświadczenia naszych europejskich sąsiadów potwierdzają ten potencjał: w ciągu 12 lat kapitalizacja ziemi wzrosła tam 5–6 razy. Co szczególnie istotne — jakość ukraińskich gruntów znacznie przewyższa ziemie krajów sąsiednich. To podkreśla ogromny potencjał i wyjątkową atrakcyjność inwestycyjną ukraińskiego sektora rolnego”.
Stan rynku rolnego w momencie otwarcia i po pełnoskalowej inwazji
W momencie otwarcia rynku w Ukrainie istniała już ukształtowana struktura agrarna z obecnością zagranicznych firm. Rozwinięta była także infrastruktura logistyczna i panowała duża konkurencja.
Głównymi uczestnikami rynku są sprzedawcy (właściciele działek), rolnicy oraz inwestorzy. Każda z tych grup często „mówi innym językiem”, co wskazuje na różnice w ich interesach i zrozumieniu procesów. Wielu inwestorów może nie mieć doświadczenia w sektorze rolnym, dlatego potrzebują firm zarządzających. Projekt Ołeksandra Czornego „Dobrozem” to największy marketplace w Ukrainie do zakupu ziemi i może pomóc w zawieraniu transakcji.
Po rozpoczęciu pełnoskalowej inwazji rosji rynek ziemi w Ukrainie zamarł, lecz od jesieni 2022 roku zaczął się stopniowo odbudowywać. Ożywienie to wiązało się z powrotem popytu i podaży oraz ponownym otwarciem rejestrów państwowych.
Ukraiński sektor rolny odgrywa kluczową rolę w światowym bezpieczeństwie żywnościowym i na globalnym rynku, co potwierdza aktywna walka o funkcjonowanie korytarza zbożowego. Zaledwie około 20% ukraińskiej produkcji rolnej pozostaje w kraju – reszta trafia na eksport.
Obecnie rynek ziemi jest już instytucjonalnie ukształtowany. Oznacza to obecność różnych firm i strategii, co świadczy o jego organizacji. Luki prawne są systematycznie usuwane. To dobra wiadomość dla nowych inwestorów, którzy mogą uczyć się na doświadczeniach pionierów.
W 2024 roku obserwuje się bardziej aktywne wejście graczy na rynek, co jest związane z drugim etapem reformy rolnej.
Wolumen rynku ziemi i jego rozwój
Na początku działania rynku w 2021 roku zakładano, że do obrotu trafiać będzie około 5% gruntów rocznie. Jednak do dziś sprzedano jedynie około 2%. Świadczy to o tym, że rynek nie wystartował tak dynamicznie, jak oczekiwano. Głównym czynnikiem ograniczającym rozwój pozostaje wojna.
Pomimo działań wojennych, średnia cena za hektar ziemi w Ukrainie wyraźnie wzrosła:
- 2021 rok: 1200–1600 USD
2024 rok: 1600–2300 USD - Prognozy na 2025 rok przewidują dalszy wzrost cen o kolejne 24–26%.
Od 2021 roku inwestor mógł uzyskać 18% dochodu, co pokazuje wyjątkowy potencjał ziemi jako aktywa inwestycyjnego. W 2024 roku ludzie kupowali ziemię półtora raza częściej niż nieruchomości mieszkaniowe.
Na rynku jednak widoczny jest znaczny popyt odroczony. Wielu potencjalnych inwestorów wstrzymuje się z decyzją o zakupie do czasu zakończenia wojny.
Tworzy się rynek sprzedającego, w którym popyt przewyższa podaż. Większość właścicieli nie sprzedaje ziemi z powodów inwestycyjnych, lecz raczej z przyczyn osobistych — np. na potrzeby edukacji czy innych wydatków. W tych warunkach rynkowych dostępna ilość ziemi jest mniejsza niż liczba chętnych do jej zakupu.
Wojna pozostaje głównym czynnikiem ograniczającym rozwój rynku ziemi, co sprawia, że ceny utrzymują się w dolnym zakresie. To wskazuje na potencjał ich wzrostu w przyszłości.
Ołeksandr Czornyj zaleca unikanie inwestycji w ziemię bezpośrednio przy linii frontu. Mimo to inwestorzy rozważają zakup gruntów w regionach oddalonych od działań zbrojnych, takich jak obwody Czernihowski i Charkowski. Ekspert zauważa, że obecność wojsk rosyjskich w tych obszarach obniża cenę ziemi, co potencjalnie czyni ją atrakcyjną dla tych, którzy są gotowi zaakceptować związane z tym ryzyko.
Prognozy dla rynku ziemi
Głównym czynnikiem, który będzie determinował dynamikę rynku, jest zakończenie wojny.
Po zakończeniu działań wojennych oczekiwany jest gwałtowny wzrost popytu na ziemię — podkreśla Ołeksandr Czornyj. Będzie to spowodowane uruchomieniem odroczonego popytu: inwestorzy, którzy dotychczas czekali na koniec wojny, zaczną aktywnie działać.
Przewiduje się wzrost cen ziemi, co doprowadzi do spadku pasywnego dochodu (prawdopodobnie względnej rentowności z najmu w stosunku procentowym do wartości aktywa). Inwestor będzie gotów lokować kapitał nawet przy 2% rentowności, ponieważ głównym celem będzie kapitalizacja aktywa, a nie wyłącznie pasywny dochód. Oczekuje się, że w ciągu 7–10 lat czynsz dzierżawny wzrośnie dwukrotnie.
Dodatkowymi czynnikami wpływającymi na rynek ziemi będą:
- Dopuszczenie cudzoziemców do rynku gruntów rolnych;
- Wejście banków na rynek kredytowania zakupu ziemi rolnej – obecnie są one ostrożne, ale ten temat dojrzewa już od kilku lat.
Wzrost czynszów
Przetargi na dzierżawę ziemi pokazują możliwości wzrostu stawek czynszowych. Eksperci wyjaśniają, że sukces ukraińskiego agrobiznesu był dotąd w dużej mierze rezultatem niedoszacowanych czynszów dzierżawnych, a nie tylko efektywności samej produkcji rolnej.
Przed pełnoskalową wojną właściciele gruntów otrzymywali 200–300 USD za hektar. Była to zaniżona stawka, wynikająca z zamkniętego rynku ziemi – zaznacza Ołeksandr Czornyj. Gdy czynsze wzrosną dwukrotnie, ta różnica zostanie „zabrana” z zysków producentów rolnych. To oznacza redystrybucję zysków – część dochodów, która wcześniej była ukryta w niskim czynszu, trafi teraz do właścicieli ziemi.
Mychajło Kuchar zwrócił uwagę, że ziemia w Ukrainie jest znacznie niedoszacowana, co widać po nienaturalnie wysokim stosunku czynszu do wartości ziemi w porównaniu ze światowymi standardami. Kuchar wskazuje na dane Państwowej Służby Geodezyjnej, według których współczynnik ten sięga nawet 50%. Tymczasem globalnie normą jest 5–6%.
Inwestycje w kurorty na przykładzie GORO Mountain Resort
Wasyl Danyljak, CEO OKKO GROUP, opowiedział o możliwościach inwestycyjnych w nieruchomości kurortowe i zaprezentował projekt budowy nowego całorocznego kurortu w obwodzie lwowskim – GORO Mountain Resort. Takie inwestycje poszerzają wachlarz dostępnych instrumentów inwestycyjnych w Ukrainie, który obecnie pozostaje dość ograniczony.
OKKO GROUP rozpoczęła realizację tego dużego projektu w 2018 roku. GORO Mountain Resort będzie budowany zgodnie z najnowszymi trendami i standardami światowych kurortów i ma funkcjonować przez cały rok jako kompleks całosezonowy.
Kurort będzie zlokalizowany w obwodzie lwowskim, w gminie Sławsko (Sławśka OTG). Wasyl Danyljak podkreśla, że ta lokalizacja jest korzystniejsza w porównaniu z obecnie najpopularniejszym kurortem w Ukrainie – Bukowełem. Lokalizacja GORO Mountain Resort: około 20 km do międzynarodowej trasy Kijów–Czop, 160 km do najbliższej granicy z Polską, 130 km do Lwowa. Międzynarodowe połączenia kolejowe w Sławsku, gdzie zatrzymują się pociągi międzynarodowe, zapewniają lepszą i szybszą dostępność.
Do projektu zaangażowano czołowe firmy:
- ALF – jedna z wiodących światowych firm (1–2 miejsce na świecie) w zakresie projektowania koncepcji ośrodków narciarskich. Opracowała kompleksową koncepcję infrastruktury narciarskiej.
- PKF Hospitality – duża austriacka firma konsultingowa specjalizująca się w resortach i hotelach, z doświadczeniem w realizacji setek projektów. Przeprowadziła analizę koncepcji i udzieliła rekomendacji dotyczących rozwiązań infrastrukturalnych na różnych etapach rozwoju.
Powierzchnia GORO Mountain Resort wynosić będzie 1200 hektarów, z czego 800 hektarów zostanie przeznaczone na infrastrukturę hotelowo-rozrywkową.
Aby zapewnić całoroczne funkcjonowanie kurortu, GORO dąży do tego, by stać się centrum dziecięcej turystyki sportowej. Już w tym roku odbyły się tam turnieje piłkarskie z udziałem 4 tysięcy dzieci, a w przyszłości planowane są zawody tenisowe oraz inne imprezy sportowe. Celem jest uczynienie lata i okresów poza sezonem atrakcyjnymi dla dziecięcych obozów sportowych oraz wypoczynku ich rodziców. Kurort będzie również oferował wszystkie formy aktywnego wypoczynku w górach dla dorosłych.
“GORO zaoferuje różnorodne formy aktywnego wypoczynku w górach: narciarstwo, sporty motorowe, hiking, rowery górskie, a także rozmaite szkoły sportowe. Na potrzeby letniego wypoczynku powstaną piękne sztuczne zbiorniki wodne”
Kurort będzie dysponował zrównoważoną infrastrukturą narciarską. W pierwszym etapie przewidziana jest budowa 15 km tras, a także najdłuższej w Ukrainie kolejki gondolowej o długości 2,8 km oraz najdłuższej trasy zjazdowej – 3,8 km. Łącznie planuje się stworzenie 75 km tras we wszystkich etapach budowy, przy czym pierwszy etap obejmie jedynie jedną piątą całkowitej powierzchni przeznaczonej do jazdy na nartach.
Infrastruktura mieszkalna kurortu będzie obejmować:
- Pierwszy etap: 9 hoteli z 1100 pokojami (90 tys. m² całkowitej powierzchni).
- Drugi etap: 16 hoteli z 4000 pokojami (350 tys. m²).
OKKO planuje zróżnicowaną ofertę hotelową, dostosowaną do różnych kategorii gości:
- Hotel 1: Przeznaczony dla tych, którzy chcą być w centrum wydarzeń i mieć łatwy dostęp do usług handlowo-komercyjnych. Ten hotel jest już otwarty dla inwestorów — sprzedano ponad 44% wszystkich lokali. Najpopularniejszy model zakupu to płatność 50% ceny przy podpisaniu umowy i 50% za rok.
- Hotel 2: Skoncentrowany na połączeniu pracy i wypoczynku. Będzie oferować coworkingi, sale konferencyjne i inne udogodnienia dla osób pracujących podczas pobytu.
- Hotel 3: Hotel rodzinny, położony blisko stref SPA, z udogodnieniami dla rodzin z dziećmi.
Każdy hotel będzie posiadał własne restauracje i strefy śniadaniowe.
Kurort będzie pozycjonowany w segmencie upper–segment (wyższy standard), dzięki znacznym inwestycjom, nowoczesnemu wyposażeniu i przemyślanym rozwiązaniom architektonicznym. Choć nie będzie to oferta typu low-cost, ceny mają być przystępne i porównywalne z podobnymi nowymi ośrodkami za granicą.
Zalety inwestycji w nieruchomość dochodową
Inwestowanie w nieruchomość dochodową jest korzystne, ponieważ cena wejścia (na etapie przedsprzedaży) jest niższa niż po uruchomieniu obiektu — podkreślił Wasyl Danyljak. Oczekuje się, że inwestorzy zyskają ponad 50% na wartości swojej początkowej inwestycji jeszcze przed oficjalnym otwarciem kurortu.
Inwestor otrzymuje dochód z dwóch źródeł: z operacyjnego przepływu pieniężnego (zysk operacyjny) oraz z wtórnej kapitalizacji (czyli wzrostu wartości aktywa w wyniku inflacji oraz sukcesu kurortu). Łącznie, pierwotna i wtórna kapitalizacja mają wynieść odpowiednio 50% i 20%, co zapewnia prognozowaną roczną stopę zwrotu na poziomie 10%.
Przykład obliczenia rentowności: Za apartament typu „Junior Suite” inwestor płaci 155 tys. dolarów (4400 USD za m²). Przewidywany całkowity wzrost wartości, uwzględniający zarówno funkcjonowanie kurortu, jak i wtórną kapitalizację, wynosi prawie 80%.
Prognozowany zysk operacyjny po odpisach amortyzacyjnych wynosi 30%. Przy takim poziomie rentowności zwrot z inwestycji następuje w ciągu 9,6 lat, co daje prognozowaną roczną rentowność na poziomie 10,37%. Warto podkreślić, że ten poziom dochodowości zakłada obłożenie kompleksu na poziomie dwóch trzecich jego pełnej przepustowości.
Prowizja firmy zarządzającej wynosić będzie 15%.
Mychajło Kuchar zauważył, że prognozy przedstawione przez Wasyla Danyljaka są zaniżone, a faktyczne zyski mogą być znacznie wyższe:
“Ten scenariusz to umiarkowanie pesymistyczna prognoza — wszystkie wskaźniki w tabeli są maksymalnie ostrożne i zaniżone, w tym poziom obłożenia na poziomie 63%. Uważam, że panika wokół masowego wyjazdu Ukraińców do Europy jest przesadzona. Kijów oczekuje, że wasz projekt stanie się nowym Courchevel i że zostanie ukończony niezależnie od liczby współinwestorów. A to dla inwestorów oznacza zerowe ryzyko niedotrzymania terminów realizacji.”
Inwestycje w nieruchomości i koncepcja sekurytyzacji
Taras Kozak, prezes grupy inwestycyjnej „Univer”, przedstawił koncepcję sekurytyzacji — przekształcania rzeczywistych aktywów, takich jak ziemia, fabryki czy supermarkety, w dostępne dla inwestorów instrumenty finansowe. Wspomniał o Andriju Żurżiju z firmy Inzhur jako jednym z pierwszych, którzy skutecznie wdrożyli ten model w Ukrainie.
Jak działa ten mechanizm: Fundusz nabywa aktywa (np. restauracje, sklepy) i wynajmuje je firmom operacyjnym. Te firmy co miesiąc płacą czynsz. Fundusz odprowadza VAT do budżetu. Pozostałe środki są dystrybuowane między inwestorów, którzy kupili certyfikaty udziału w funduszu. Taka forma inwestycji może dotyczyć m.in. nieruchomości komercyjnych, jak supermarkety, magazyny czy sieci gastronomiczne — przekształcając fizyczne aktywa w wygodny i dochodowy instrument finansowy.
Na przykład Inzhur planuje wykupić centrum handlowe "Ocean Plaza" w Kijowie na przetargu państwowym. Obecnie zbierają środki i inwestują je w obligacje państwowe (OVDP). Jeśli Inzhur wygra przetarg, dochodowość z tego obiektu może sięgnąć nawet 20% rocznie. Kolejny obiekt to Żytni (targ na Podolu w Kijowie). Choć kijowscy urzędnicy są skłonni oddać go w dzierżawę, mieszkańcy mocno domagają się jego sprzedaży, co może być korzystną okazją dla inwestorów.
Innym narzędziem inwestycyjnym jest S1 REIT, uruchomiony przez firmę Standard One, która specjalizuje się w projektach typu Build-to-Rent (budowa pod wynajem). REIT (Real Estate Investment Trust) to w istocie fundusz inwestycyjny, który pozwala inwestorom stać się współwłaścicielami dużych obiektów nieruchomości dochodowych (takich jak budynki mieszkalne czy lokale komercyjne), uzyskując dochód z ich wynajmu.
Inwestycje w ziemię
Istnieje także model inwestowania w ziemię poprzez fundusze, który zakłada wypłatę rocznego dochodu z dzierżawy ziemi inwestorom. Istnieje możliwość reinwestycji tych dochodów – środki są wykorzystywane na zakup dodatkowej ziemi, co zwiększa zasób gruntów w funduszu, zaznaczył Taras Kozak.
Roczny dochód z dzierżawy ziemi oferują Ukraińcom takie projekty jak Twoje Koło (do 6% rocznie w hrywnach oraz 15% w dolarach w przypadku reinwestycji) oraz Gruntowno (od 20% rocznie w hrywnach).
Ekspert podkreśla, że fundusze z reguły nie bankrutują (z wyjątkiem przypadków oszustwa). Nawet jeśli wartość ziemi spadnie, posiadacz certyfikatu pozostaje właścicielem określonego udziału w tej ziemi. Oznacza to, że ziemia fizycznie pozostaje w aktywach funduszu, co zapewnia pewien poziom bezpieczeństwa inwestycji.
