Як перетворити свої заощадження на актив, який не лише збереже цінність, але й примножить її в турбулентні часи? В Україні уже сьогодні є унікальні можливості для значного зростання капіталу завдяки двом потужним інструментам: ринку землі та дохідній нерухомості.
Чому слід інвестувати в землю та нерухомість, і як забезпечити стабільний пасивний дохід — обговорили провідні бізнесмени та фахівці на інвестиційній конференції в рамках Kukhar Discussion Court.
4 роки відкритого ринку землі: тенденції та перспективи
Співзасновник компанії “Перший земельний інвестиційний фонд” та сервісу земельних інвестицій Zeminvest Олександр Чорний зазначив, що відкриття ринку сільськогосподарських земель в Україні у 2021 році стало знаковою подією. Це вивело Україну на світову арену як одного з ключових гравців на аграрному ринку.
Україна володіє вражаючим аграрним потенціалом:
- 6-те місце у світі за площею орних земель.
- 4-те місце у світі за площею чорноземів.
- 19% сільськогосподарських угідь Європи зосереджено в Україні.
- 27% ріллі Європи знаходиться на території України.
“Таке зосередження якісних активів пояснює, чому європейські країни розглядають Україну як потужного конкурента. Наші можливості дозволяють суттєво впливати на світові аграрні ринки, і нас часто порівнюють з такими країнами, як Китай, Бразилія, Індія та Росія, які є значно більшими за площею, ніж Україна”
Земля як інвестиційний актив: капіталізація та пасивний дохід
Українська земля є високоякісним інвестиційним активом, бо має дві ключові характеристики:
- Можливість капіталізації: ринок землі в Україні демонструє стабільний прогнозний ріст капіталізації на рівні 3-4% щорічно протягом наступних 10 років. Жоден інший актив не має такого стабільного довгострокового потенціалу зростання.
- Можливість пасивного доходу: очікується зростання пасивного доходу (орендної плати) від землі щонайменше у два рази, що робить її надзвичайно привабливою для інвесторів.
Українці знаходяться у вигідній позиції, оскільки ринок землі лише набирає обертів. На фоні війни в Україні зменшується кількість інвестиційних інструментів, тоді як ціна землі як активу зростає.
За прогнозами, вартість гектара української землі може сягнути від 6 до 10 тисяч доларів. Ця цифра підкреслює значний потенціал зростання та інвестиційну привабливість українського аграрного сектора, зазначив Олександр Чорний.
Михайло Кухар зауважив, що земля є унікальним і невідтворюваним ресурсом, тому її пропозиція завжди буде обмеженою. А оцінка подвоєння вартості землі за 5 років є дуже обережною нижньою межею. Досвід європейських сусідів показує, що за 12 років капіталізація землі зросла у 5-6 разів, тоді як якість українських земель значно перевершує землі сусідніх країн.
“Земля — це унікальний ресурс, який неможливо відтворити. Саме тому її пропозиція завжди буде обмеженою. Оцінка щодо подвоєння вартості за 5 років є лише дуже обережною, нижньою межею. Відновлення та значне зростання, які ми спостерігаємо у 2023 та 2024 роках, свідчать, що Україна впевнено рухається у східноєвропейському тренді розвитку земельного ринку. Досвід наших європейських сусідів підтверджує цей потенціал: за 12 років капіталізація землі там зросла в 5-6 разів. Що особливо важливо, якість українських земель значно перевершує землі сусідніх країн. Це підкреслює величезний потенціал та виняткову інвестиційну привабливість українського аграрного сектору”.
Стан аграрного ринку на момент відкриття і після повномасштабного вторгнення
На момент відкриття ринку в Україні вже була сформована агроструктура з присутніми іноземними компаніями. Також була розвинена логістична структура і висока конкуренція.
Основними гравцями ринку є продавці (пайовики), фермери та інвестори. Кожна з цих груп подекуди "розмовляє різною мовою", що вказує на відмінності в їхніх інтересах та розумінні процесу. Значна частина інвесторів може не мати досвіду в агросекторі, тому потребуватиме управляючої компанії. Проект Олександра Чорного "Доброзем" є найбільшим маркетплейсом в Україні для купівлі землі і може допомогти в укладенні угод.
Після початку повномасштабного вторгнення рф ринок землі в Україні завмер, але почав відновлюватися з осені 2022 року. Це відновлення супроводжувалося відновленням попиту та пропозиції, а також відкриттям державних реєстрів.
Український агросектор відіграє вагому роль у світовій продовольчій безпеці та на глобальному ринку, що підтверджується активною боротьбою за зерновий коридор. Лише близько 20% української агропродукції залишається в країні, а решта йде на експорт.
Ринок землі на сьогодні інституційно сформувався. Це означає наявність різноманітних компаній та стратегій, що вказує на організованість ринку. Законодавчі прогалини активно усуваються. Це плюс для нових інвесторів, які можуть навчитись на помилках першопроходців.
У 2024 році спостерігається активніший вихід гравців на ринок, що пов'язано з другим етапом земельної реформи.
Обсяги ринку землі сьогодні та його розвиток
На старті ринку в 2021 році очікувалося, що в обіг виходитиме близько 5% землі на рік. Проте, на сьогодні проторговано лише близько 2%. Це свідчить про те, що ринок не стартував настільки активно, як очікувалося. Головним фактором, який стримує розвиток, є війна.
Попри війну середня ціна за гектар в Україні відчутно зросла:
2021 рік: $1200-$1600
2024 рік: $1600-$2300
А прогноз на 2025 рік передбачає зростання цін ще на 24-26%.
З 2021 року інвестор міг отримати 18% доходу, що демонструє надзвичайні перспективи землі як інвестиції. Протягом 2024 року люди купували землю у півтора рази більше, ніж житло.
Однак на ринку спостерігається значний відкладений попит. Багато потенційних інвесторів очікують закінчення війни, щоб інвестувати пізніше.
Формується ринок продавця, де попит перевищує пропозицію. Більшість власників не мають наміру продавати свою землю як актив для інвестицій. Вони продають її з інших причин, наприклад, для навчання чи інших особистих потреб. У цих ринкових умовах кількість землі, доступної для купівлі, менша, ніж кількість бажаючих її придбати.
Війна є головним чинником, що стримує ринок землі, не даючи йому повноцінно розвиватися. Через це ціна землі залишається в нижньому діапазоні, що вказує на потенціал для її зростання в майбутньому.
Олександр Чорний радить уникати інвестицій у землю в безпосередньо прифронтових зонах. Однак інвестори все ж розглядають купівлю землі в областях, що знаходяться далі від лінії зіткнення, таких як Чернігівська та Харківська. Експерт зауважив, що присутність військ рф у цих регіонах знижує ціну на землю, потенційно роблячи її привабливою для тих, хто готовий прийняти відповідні ризики.
Прогнози на ринок землі
Основний фактор, який визначатиме динаміку ринку землі, — це закінчення війни.
Після закінчення війни очікується різке зростання попиту на землю, вказує Олександр Чорний. Це буде спричинене трансформацією відкладеного попиту: ті, хто чекав на завершення бойових дій, почнуть активно інвестувати.
Передбачається зростання ціни на землю, що призведе до зниження пасивного доходу (імовірно, відносної дохідності від оренди у відсотковому співвідношенні до вартості активу). Інвестор буде готовий інвестувати навіть за 2% дохідності, оскільки основною ціллю є капіталізація активу, а не лише пасивний дохід. Очікується зростання орендної плати у 2 рази протягом 7-10 років.
Додатковими факторами, які впливатимуть на ринок землі, є:
- Допуск до ринку сільськогосподарської землі іноземців
- Вихід на ринок кредитування банків щодо кредитування сільськогосподарської землі: Наразі банки залишаються обережними, але це питання вже назріває протягом кількох років.
Зростання оренди
Земельні аукціони демонструють можливості зростання орендної плати. Фахівець пояснив, що в Україні агробізнес був успішним не стільки за рахунок самого агробізнесу, скільки за рахунок недооціненої орендної плати.
До повномасштабної війни власники заробляли з гектара 200-300 доларів. Це була недооцінена оренда, спричинена закритим ринком землі, зазначив Олександр Чорний. А коли орендна плата зросте у 2 рази, ця різниця буде забрана з доходу аграрія, і він зароблятиме менше. Це вказує на перерозподіл прибутку, де значна частина доходу, яка раніше була прихована в низькій оренді, тепер перейде до власників землі.
Михайло Кухар зауважив, що в Україні земля є значно недооціненою, про що свідчить надмірно високе відношення орендної ставки до її вартості, порівняно зі світовими стандартами. Кухар вказує на коефіцієнти ставок оренди до грошової оцінки на Держкомземі, де можна побачити показник у 50%. Тоді як у світі нормальним вважається відношення у 5-6%.
Інвестиції в курорти на прикладі GORO Mountain Resort
Василь Даниляк, СЕО OKKO GROUP, розповів про інвестиційні можливості в курортну нерухомість та представив проект будівництва нового всесезонного курорту на Львівщині GORO Mountain Resort. Такі вклади розширюють палітру інструментів для інвестування в Україні, яка на сьогодні є дещо обмеженою.
OKKO GROUP у 2018 році розпочала реалізацію великого всесезонного курорту GORO Mountain Resort. Цей проект буде збудований за останніми трендами та стандартами світових курортів, який позиціонується як всесезонний.
Курорт розташовуватиметься у Львівській області, в Славській ОТГ. Даниляк підкреслює, що ця локація є вигіднішою порівняно з найпопулярнішим на сьогодні курортом в Україні Буковелем. Локація GORO Mountain Resort: близько 20 км до міжнародної траси Київ-Чоп, 160 км до найближчого кордону з Польщею, 130 км до Львова. Міжнародне залізничне сполучення Славського, де зупиняються міжнародні поїзди, забезпечує кращу та швидшу доступність.
До проекту були залучені топові компанії:
- ALF, одна з провідних світових компаній (1-2 місце у світі) з концепцій лижних курортів. Вона розробила цілісну концепцію лижної інфраструктури.
- PKF Hospitality, величезна австрійська консалтингова компанія, що працює з резортами та готелями, реалізувавши сотні проектів. Вона провела аналіз концепції та надала рекомендації щодо інфраструктурних рішень на різних стадіях розвитку.
Територія GORO Mountain Resort становитиме 1200 га землі, з яких 800 га буде відведено під готельно-розважальну інфраструктуру.
Щоб забезпечити цілорічну роботу курорту, GORО прагне стати осередком дитячого спортивного туризму. Вже цього року там провели футбольні турніри за участю 4 тисяч дітей, а в майбутньому планують тенісні та інші спортивні змагання. Мета — зробити літо та міжсезоння привабливими для дитячо-спортивних таборів і відпочинку їхніх батьків.Також курорт пропонуватиме усі види активного відпочинку в горах для дорослих.
“GORО запропонує різноманітний активний відпочинок у горах: лижі, мотоспорт, хайкінг, гірські велосипеди, а також різнонаправлені спортивні школи. Для літнього відпочинку будуть створені красиві штучні водойми”
Курорт матиме збалансовану лижну інфраструктуру. Перша черга передбачає будівництво 15 км трас, буде найдовша в Україні гондольна канатна дорога (2,8 км) та найдовша траса (3,8 км). Загалом планується будівництво 75 км трас у всіх чергах, причому перша черга становитиме лише п'яту частину від загальної площі для катання.
Житлова інфраструктура включатиме:
Перша черга: 9 готелів на 1100 номерів (90 тис. кв. м загальної площі).
Друга черга: 16 готелів на 4 тис. номерів (350 тис. кв. м).
OKKO планує різноманітне наповнення готелів на курорті, орієнтуючись на різні категорії відпочивальників.
Готель 1: Призначений для тих, хто бажає бути в центрі подій, мати доступ до торговельно-комерційних зручностей. Цей готель вже відкритий для інвестицій: продано понад 44% усіх лотів. Найпоширеніший формат придбання — інвестор купує номер, сплачуючи 50% вартості одразу, а решту 50% — через рік.
Готель 2: Орієнтований на поєднання роботи та відпочинку, пропонуватиме коворкінги, конференц-зали та інші зручності для тих, кому потрібно працювати під час відпочинку.
Готель 3: Сімейний готель, розташований близько до спа-зон.
Кожен готель матиме власні ресторани та зони для сніданків.
Курорт позиціонуватиметься як upper-segment (вищий сегмент), оскільки передбачає значні нові інвестиції, сучасне обладнання та архітектурні рішення. Хоча він не буде лоукостним, ціни будуть прийнятними та співставними з аналогічними новими курортами за кордоном.
Переваги інвестування в дохідну нерухомість
Інвестувати в дохідну нерухомість вигідно, оскільки ціна на вході (на етапі продажу) нижча, ніж буде після запуску об'єкта, наголосив Василь Даниляк. Очікується, що інвестори зароблять понад 50% від первинної інвестиції до моменту запуску.
Інвестор отримує дохід від операційного потоку (операційний прибуток) та від вторинної капіталізації (зростання ціни активу за рахунок загальної інфляції та успішності курорту). Разом, первинна та вторинна капіталізація складуть 50% та 20% відповідно, забезпечуючи 10% річної дохідності.
Приклад розрахунку дохідності: за номер типу "Джуніор Сюїт" інвестор сплачує 155 тис. доларів (4400 доларів за квадратний метр). Прогнозоване загальне зростання ціни, з урахуванням функціонування та вторинного зростання, становить майже 80%.
Прогнозований операційний прибуток після амортизаційних відрахувань становить 30%. Це забезпечує окупність інвестицій за 9,6 років та прогнозовану дохідність 10,37%. Важливо зазначити, що 30% прибутку очікується при завантаженні комплексу на ⅔.
Комісія керуючої компанії становитиме 15%.
Михайло Кухар зауважив, що прогнозні цифри Василя Даниляка є заниженими, а очікувані заробітки можуть сягнути значно більших показників.
Інвестиції в нерухомість
Президент інвестиційної групи “Універ” Тарас Козак розповів про концепцію сек’юритизації, коли реальні активи, такі як земля, заводи чи супермаркети, перетворюються на можливість для інвестора їх придбати. Він згадує Андрія Журжія з Inzhur як одного з перших, хто успішно впровадив цю модель.
Такі фонди купують на баланс активи і здають їх в оренду. Компанія щомісяця сплачує орендні платежі, фонд перераховує ПДВ до бюджету, а решту суми розподіляє між інвесторами, які придбали сертифікати цього фонду. Така схема може працювати із ресторанами та супермаркетами, напркилад.
Наприклад, Inzhur, планує викупити ТРЦ "Оушен Плаза" в Києві на державному аукціоні. Наразі вони збирають кошти та інвестують їх в ОВДП. Якщо Inzhur виграє конкурс, дохідність від цього об'єкта може сягнути до 20% річних. Ще один об’єкт — Житній (ринок на Подолі у Києві). Хоча київські чиновники схильні здавати його в оренду, є велике прагнення містян до продажу активу, що може бути вигідною історією для інвесторів.
Ще один інструмент — S1 REIT, запущений компанією Standard One, яка спеціалізується на проектах формату Build-to-Rent (будівництво під оренду). REIT (Real Estate Investment Trust) — це, по суті, інвестиційний фонд, який дозволяє інвесторам стати співвласниками великих об'єктів дохідної нерухомості (наприклад, житлових будинків, комерційних приміщень), отримуючи дохід від їхньої оренди.
Інвестиції в землю
Також є модель інвестування в землю через фонди, яка передбачає, що щорічний дохід від оренди землі виплачується інвесторам. Є можливість реінвестиції доходів від оренди – ці кошти використовуються для купівлі додаткової землі, що збільшує земельний банк фонду, зазначив Тарас Козак.
Річні від доходу з оренди землі українцям пропонують проекти Твоє Коло (щорічний дохід у гривні до 6% та 15% річних у доларах якщо реінвестиція) і Ґрунтовно (від 20% річних у гривні).
Експерт підкреслює, що фонди, як правило, не банкрутують (за винятком випадків шахрайства). Навіть якщо вартість землі впаде, власник сертифіката залишається власником певної частки цієї землі. Тобто, земля фізично залишається в активах фонду, забезпечуючи певну надійність інвестицій.
