W przeciwieństwie do wielu krajów UE, Polska wykazuje ekonomiczną odporność i w 2025 roku oczekuje wzrostu PKB o 3,5%. Na tym tle pewnie rozwija się lokalny rynek nieruchomości, na który wpływ miała bezprecedensowa migracja z kilku krajów Europy Wschodniej.
W szczególności, z powodu wojny, Polska stała się „bezpieczną przystanią” dla tymczasowego lub stałego zamieszkania oraz prowadzenia biznesu dla wielu Ukraińców. Z każdym rokiem trwania działań wojennych ten trend się nasila.
UA.News opowiada, po jakich cenach i gdzie migranci kupują mieszkania w Polsce, a także jakie metody płatności preferują.
Rynek nieruchomości w Polsce
W ciągu ostatnich dwóch lat polski rynek nieruchomości przeszedł dynamiczne zmiany. Według danych Eurostatu, ceny mieszkań w Polsce wzrosły o 25,9% między drugim kwartałem 2022 roku a drugim kwartałem 2024 roku, co jest jednym z najwyższych wskaźników w UE. Dla porównania, w Luksemburgu i Niemczech odnotowano spadek cen mieszkań o odpowiednio 13,7% i 12,0%. Francja również doświadczyła spadku o 4,0%, podczas gdy Hiszpania zanotowała wzrost prawie o 12%.
Inną cechą polskiego rynku jest gwałtowny wzrost cen nieruchomości z rynku wtórnego. Wzrosty odnotowano w takich miastach jak Kraków (24,7%) i Zielona Góra (21,6%), co wskazuje na stabilny popyt zarówno na rynkach stołecznych, jak i regionalnych.
Specjalistyczny portal Nieruchomosci-online.pl pokazuje dynamiczny wzrost cen na rynku mieszkań w Polsce, szczególnie na rynku wtórnym, gdzie ceny mieszkań 1-3-pokojowych (kuchnie, łazienki i toalety nie są wliczane do liczby pokoi) systematycznie rosną. W ciągu dwóch lat średnie ceny mieszkań najczęściej wzrosły o 20-30%.
Jednak wzrost cen był nierównomierny:
- Kraków – lider pod względem wzrostu cen kawalerek (studiów), gdzie wzrost przekroczył 35%.
- Warszawa – wykazała zauważalny wzrost cen we wszystkich analizowanych kategoriach mieszkań (według liczby pokoi).
- Wrocław i Opole – również odnotowały znaczące wzrosty, często przekraczające 25% w niektórych kategoriach.
- Olsztyn i Bydgoszcz – zanotowały bardziej umiarkowany wzrost, bliższy 10%.
W 2024 roku średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku pierwotnym wynosiła 12 000-14 000 złotych (€2 700–3 200). W większych miastach, takich jak Warszawa, Kraków i Wrocław, ceny sięgały 15 000-18 000 złotych za metr kwadratowy.
Dlaczego mieszkania zdrożały?
Szybki wzrost cen mieszkań w Polsce wynikał z kilku kluczowych czynników:
- Wzrost dochodów – zwiększył siłę nabywczą mieszkańców i stymulował popyt na rynku nieruchomości.
- Program subsydiowanych kredytów hipotecznych „Bezpieczny Kredyt 2%” – uruchomiony w 2023 roku, znacząco rozszerzył dostęp do kredytów hipotecznych, co dodatkowo pobudziło popyt.
- Napływ ludności do obszarów miejskich – stale rosnąca liczba osób przeprowadzających się do miast zwiększyła zapotrzebowanie na mieszkania.
- Ograniczona podaż nowych inwestycji – mała liczba nowych osiedli mieszkaniowych oraz rosnące koszty budowy zmniejszyły podaż mieszkań.
- Wysoka inflacja w latach 2022-2023 – skłoniła wielu inwestorów do lokowania kapitału w nieruchomości jako formy ochrony przed utratą wartości pieniędzy.
Szczególną rolę odegrał program „Bezpieczny Kredyt 2%” (Bezpieczny Kredyt 2%), który znacząco zmienił sytuację na rynku. Program ten, wprowadzony przez rząd Polski w połowie 2023 roku, miał na celu złagodzenie narastającego kryzysu dostępności mieszkań. Jego głównym celem było uczynienie mieszkań bardziej przystępnymi cenowo, zwłaszcza dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie. Dzięki tej inicjatywie wnioskodawcy mogli uzyskać kredyty hipoteczne z preferencyjnym oprocentowaniem.
Chociaż program rządowy zwiększył popyt na mieszkania, doprowadził również do wzrostu cen, zwłaszcza na rynku wtórnym. Mieszkania spełniające kryteria programu szybko stały się bardzo poszukiwane, co wywołało presję na wzrost ich cen.
Wpływ Ukraińców na rynek nieruchomości w Polsce
W 2024 roku obcokrajowcy kupili rekordową liczbę mieszkań w Polsce – około 17 330 jednostek. Z tego ponad 9 160 (ponad 53%) nabyli obywatele Ukrainy.
Oprócz Ukraińców, aktywnymi nabywcami byli również obywatele Białorusi, rosji, Indii, Wielkiej Brytanii i Wietnamu – wynika z danych opublikowanych przez “Rzeczpospolitą”.
Większość obcokrajowców inwestowała w mieszkania w dużych miastach: w Warszawie (3535 mieszkań), Krakowie (1523) oraz Wrocławiu (1491). Statystyki potwierdzają, że Warszawa pozostaje najpopularniejszym miastem wśród zagranicznych inwestorów. Średnia powierzchnia jednego kupionego mieszkania wynosiła 58 m².
Większość Ukraińców decydowała się na nowe inwestycje, głównie z myślą o długoterminowym wynajmie lub jako inwestycję na przyszłość. Wielu z nich dokonywało zakupów za gotówkę, bez konieczności zaciągania kredytów hipotecznych, a niektórzy kupowali nawet kilka mieszkań naraz. Jak zauważył starszy agent firmy Hamilton May, Patryk Pięta, „dla nich Warszawa jest tania. Przykładowo, w Kijowie przed wojną ceny były wyższe”.
Ogólnie, w latach 2014-2023 liczba mieszkań kupowanych przez obcokrajowców w Polsce wzrosła ponad czterokrotnie. W przypadku obywateli Ukrainy wzrost ten wyniósł aż siedemnaście razy. Mimo to, udział Ukraińców na polskim rynku nieruchomości pozostaje stosunkowo niewielki. Wskazuje na to raport Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) opublikowany w marcu 2025 roku.
W 2023 roku zarejestrowano około 255 tys. transakcji kupna-sprzedaży mieszkań, z czego tylko 2,7% dotyczyło obywateli Ukrainy. Warto zaznaczyć, że zgodnie z polskim prawem, obcokrajowcy mogą kupować mieszkania bez specjalnego zezwolenia, jednak w przypadku domów jednorodzinnych i działek budowlanych wymagane jest uzyskanie zezwolenia Ministerstwa Spraw Wewnętrznych Polski.
Większość Ukraińców jednak wciąż częściej wynajmuje niż kupuje mieszkania w Polsce. W 2024 roku tylko 14% przedwojennych migrantów i 3% ukraińskich uchodźców posiadało własne mieszkania w Polsce. Około 70% Ukraińców z obu tych grup wynajmuje mieszkania.
Wkład Ukraińców w polską gospodarkę
Urząd do Spraw Cudzoziemców informuje, że na dzień 24 lutego 2025 roku w Polsce mieszkało 1,55 mln Ukraińców, z czego 993 tys. to uchodźcy – głównie kobiety i dzieci, które uciekły przed rosyjską agresją.
Wśród ukraińskich uchodźców zarejestrowanych pod tymczasową ochroną w Polsce: 42% stanowią kobiety, 19% mężczyźni, 39% dzieci.
Jeśli chodzi o uchodźców w wieku produkcyjnym, to według danych z rejestru PESEL z lutego 2025 roku, w Polsce przebywa obecnie około 600 tys. takich osób.
Ogólnie Ukraińcy tworzą największą diasporę w Polsce, stanowiąc 78% wszystkich cudzoziemców, którzy osiedlili się w kraju.
Geograficznie obywatele Ukrainy najczęściej osiedlają się w regionach z dużymi aglomeracjami miejskimi. Najbardziej popularne województwa to: Mazowieckie – 22%, Dolnośląskie – 12%, Wielkopolskie – 11%, Małopolskie – 9%, Śląskie – 9%.
Ukraińscy migranci w Polsce przyczyniają się do wzrostu lokalnej gospodarki, generując około 1% PKB rocznie. Uchodźcy płacą więcej do budżetu państwa w formie podatków niż otrzymują w postaci świadczeń socjalnych – wynika z analizy Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK).
Najczęściej Ukraińcy pracują w: przemyśle (22% uchodźców i 25% migrantów sprzed 2022 roku), handlu (12% i 13% odpowiednio).
Raport podkreśla, że odsetek osób z wyższym wykształceniem wśród migrantów, którzy przybyli do Polski przed 2022 rokiem, wynosił 46%, a po 2022 roku wzrósł do 50%.
Według danych z 2024 roku, składki do Zakładu Ubezpieczeń Społecznych (ZUS) opłacało około 794 tys. Ukraińców.
Dalszy pozytywny wpływ ukraińskich migrantów na wzrost polskiej gospodarki będzie się nasilał i widoczny będzie nie tylko w takich sektorach jak rynek nieruchomości. Chodzi przede wszystkim o poprawę sytuacji demograficznej kraju, gdzie od 1990 roku obserwuje się spadek wskaźnika urodzeń. W miarę rozwoju gospodarki coraz bardziej odczuwalny staje się również deficyt siły roboczej, który Ukraińcy mogą częściowo pokryć. Co najmniej 43% uchodźców planuje pozostać w Polsce na stałe.
Przeczytaj także:
Migranci z Azji czy uchodźcy z Europy: Ołeksij Pozniak opowiada, jak Ukraina może przezwyciężyć kryzys demograficzny.
