На противагу багатьом країнам ЄС Польща демонструє економічну стійкість і в 2025 році очікує 3,5% зростання ВВП. На цьому тлі впевнено почувається місцевий ринок нерухомості, де на зростання цін вплинула безпрецедентна міграція одразу з кількох країн Східної Європи.
Зокрема, через війну Польща стала «тихою гаванню» для тимчасового або постійного проживання та ведення бізнесу багатьох українців. І з кожним роком повномасштабних бойових дій ця тенденція посилюється.
UA.News розповідає за якою ціною і де купують житло у Польщі мігранти, а також яким способам оплати віддають перевагу.
Ринок нерухомості Польщі
За останні два роки польський ринок нерухомості динамічно змінився. За даними Eurostat, ціни на житло в Польщі зросли на 25,9% між другим кварталом 2022 року та другим кварталом 2024 року, що є одним із найвищих показників у ЄС. Навпаки, Люксембург і Німеччина демонструють зниження вартості житла на 13,7% і 12,0% відповідно. Франція так само відчула спад на 4,0%, натомість Іспанія зафіксувала зростання майже на 12%.
Ще одна особливість польського ринку — вторинна нерухомість також різко подорожчала. Підвищення цін було у таких містах, як Краків (24,7%) і Зелена-Гура (21,6%), що вказує на стійкий попит як на столичному, так і на регіональному ринках.
Спеціалізований портал Nieruchomosci-online.pl показує динаміку руху цін на ринку житла в Польщі, особливо на вторинному ринку, де вартість 1-3-кімнатних квартир (кухні, ванні кімнати та туалети не включені до кількості кімнат) зростає. Так, протягом двох років середні ціни на квартири найчастіше збільшувалися на 20-30%.
При цьому подорожчання відбувалося нерівномірно:
- Краків лідирував на ринку з найвищим зростанням на однокімнатні квартири (студії), досягнувши понад 35%.
- Варшава продемонструвала помітне підвищення цін за всіма проаналізованими категоріями житла (за кількістю кімнат).
- Вроцлав і Ополе також відзначили істотне зростання, що часто перевищує 25% у певних категоріях.
- Ольштин і Бидгощ, продемонстрували більш помірне зростання ближче до 10%.
Загалом у 2024 році середня вартість квадратного метра житла на первинному ринку становила 12 000-14 000 злотих (€2 700–3 200). У великих містах, таких як Варшава, Краків та Вроцлав, ціни досягали 15 000-18 000 злотих за квадратний метр.
Чому подорожчало житло
В основі швидкого зростання цін на житло у Польщі було кілька чинників:
- Збільшення доходів підвищило купівельну спроможність та стимулювало попит.
- Програма субсидування іпотечних кредитів «Безпечна іпотека 2%» у 2023 році значно розширила доступ до іпотечних кредитів та стимулювала попит.
- Постійне прибуття населення у міські райони та зростання попиту на житло в містах.
- Обмежена кількість нових ЖК і зростання витрат на будівництво скоротили пропозицію.
- Висока інфляція у 2022-2023 роках змусила багатьох інвестувати в нерухомість, щоб захистити свої гроші від знецінення.
Окремо варто виділити програму субсидування «Безпечний кредит 2%» (Bezpieczny Kredyt 2%), яка перезавантажила ситуацію на ринку. Цю програму польський уряд запустив у середині 2023 року, щоб зупинити зростаючу кризу з недоступністю житла. Ця ініціатива мала зробити житло більш доступнім, особливо для тих, хто вперше його купує. Заявники могли отримати субсидовані ставки за іпотекою.
Хоча урядова програма збільшила попит, вона також призвела до інфляції, особливо на вторинному ринку. У цьому сегменті об'єкти нерухомості, які відповідають критеріям відбору, різко стали затребуваними.
Фактор українців на ринку нерухомості Польщі
У 2024 році рекордну кількість квартир у Польщі купили іноземці — близько 17330 одиниць. З них — більше 9 160 (понад 53%) придбали громадяни України.
Окрім українців, за даними Rzeczpospolitej, активними покупцями були громадяни Білорусі, росії, Індії, Великої Британії та В'єтнаму.
Здебільшого іноземці купували помешкання у великих містах: Варшаві (3535 квартир), Кракові (1523) та Вроцлаві (1491). Статистика підтверджує, що саме Варшава — найпопулярніше місто серед закордонних інвесторів. Середня площа одного придбаного об’єкта становила 58 кв. м.
Більшість українців купували новобудови з інвестиційною метою або для довгострокового проживання. Багато з них оплачували покупки готівкою, без залучення іпотечних кредитів, іноді купували одразу кілька квартир. За словами старшого агента компанії Hamilton May Патріка П’єти, «для них Варшава — дешева. Бо, наприклад, у Києві до війни було дорожче».
Загалом упродовж 2014-2023 років, у Польщі у понад 4 рази зросла кількість помешкань, які купують іноземці. У випадку з громадянами України — у сімнадцять разів. Однак навіть попри це участь українців на польському ринку нерухомості є невеликою. Про це йдеться в іншому аналітичному огляді, який у березні 2025 року опублікував Банк крайового господарства Польщі (BGK).
Так, у 2023 році зареєстровано 255 тис. операцій купівлі-продажу квартир, але лише 2,7% з них припали на українців. Зауважимо, що за польським законодавством, іноземці можуть купувати у Польщі квартири без спеціального дозволу, але на придбання будинку й земельної ділянки треба отримати дозвіл Міністерства внутрішніх справ Польщі.
Найчастіше громадяни України все ж таки орендують, ніж купують помешкання. У 2024 році власну оселю у Польщі мали тільки 14% довоєнних мігрантів і 3% українських біженців. А близько 70% українців з обох груп орендують житло.
Внесок українців у польську економіку
Управління у справах іноземців повідомляє, що станом на 24 лютого 2025 року у Польщі проживало 1,55 млн українців, з яких 993 тис. — біженці, здебільшого жінки та діти, які тікали від російської агресії.
Серед українських біженців, які зареєстровані під тимчасовим захистом у Польщі, 42% — жінки, 19% — чоловіки, 39% – діти.
Що стосується українських біженців працездатного віку, то таких, згідно з даними реєстру PESEL за лютий 2025 року, зараз у Польщі перебуває близько 600 тис. осіб.
Загалом українці утворюють найбільшу діаспору у Польщі і становлять 78% від усіх іноземців, які оселилися в країні.
Географічно вихідці з України найчастіше розселяються у регіонах з великими міськими агломераціями. Найбільш популярні воєводства: Мазовецьке — 22%, Нижньосілезьке — 12%, Великопольське — 11%, Малопольське — 9% і Сілезьке — 9% осіб.
Українські мігранти у Польщі сприяють зростанню місцевої економіки і генерують приблизно 1% ВВП щороку. Зокрема, біженці сплачують до бюджету країни більше, ніж отримують грошової допомоги у вигляді соціальних виплат. Про це свідчать дані аналітичного огляду BGK.
Найчастіше українці працюють на промислових підприємствах (22% біженців і 25% довоєнних мігрантів) та у торгівлі (12% і 13% відповідно). Водночас в огляді наголошується, що частка осіб з вищою освітою, які прибули до Польщі до 2022 року становила 46% і 50% після 2022 року.
За даними 2024 року, податки до Zakład Ubezpieczeń Społecznych (ZUS) сплачували близько 794 тис. українців.
Подальший позитивний вплив українських мігрантів на зростання польської економіки буде посилюватись і проявлятися не лише у таких секторах, як ринок нерухомості. Йдеться насамперед про поліпшення демографічного стану країни, де рівень народжуваності падає з 1990 року, а зі зростанням економіки все більше відчувається дефіцит робочої сили. Українці можуть частково покрити цей дефіцит, принаймні, близько 43% біженців планують залишитися у Польщі назавжди.
Читайте також:
Мігранти з Азії чи біженці з Європи: Олексій Позняк розповідає, як Україні подолати демографічну кризу
