Wynajem mieszkań w Ukrainie w 2025 roku: ceny, trendy, prognozy
06 maja 2025 06:37Rok 2025 stał się okresem zmian na rynku wynajmu nieruchomości w Ukrainie. Branża przyzwyczaja się do nowych warunków i stopniowo wraca do poziomu sprzed wojny. Po trzech latach wojny najemcy stali się bardziej ostrożni, a właściciele mieszkań – bardziej skłonni do kompromisów. Jednak sytuacja w różnych regionach znacznie się różni.
Redakcja UA.NEWS przeanalizowała najnowsze dane statystyczne, porozmawiała z ekspertem praktykiem i zebrała najważniejsze informacje o tym, jak wygląda rynek wynajmu na Ukrainie w 2025 roku.
Główne trendy na rynku wynajmu w 2025 roku
Na dzień 1 maja 2025 roku ceny wynajmu w Ukrainie „huśtają się”. Według danych platformy LUN, w niektórych obwodach średni koszt wynajmu nawet się zmniejszył w ciągu ostatniego półrocza. Na przykład, kawalerki potaniały o 2% we Lwowie (z 18 360 UAH do 18 000 UAH), o 8% w Iwano-Frankiwsku (z 15 120 UAH do 14 000 UAH). W Odessie cena wzrosła o 11% (z 8 900 UAH do 10 000 UAH), w Dnieprze o 10% (z 9 900 UAH), a w Kijowie — o 3% (z 17 460 UAH do 18 000 UAH).
Takie zmiany wynikają nie tylko z sytuacji gospodarczej, ale również z sezonowości. Zimą popyt tradycyjnie jest niższy, dlatego ceny również spadają. Wiosną rynek zwykle się ożywia — i tak też jest w tym roku.
W pierwszym kwartale 2025 roku ceny wynajmu kawalerek w Kijowie prawie się nie zmieniły. Natomiast mieszkania dwupokojowe i trzypokojowe podrożały. Dwupokojowe — do 28 tysięcy hrywien, a trzypokojowe — do ponad 46 tysięcy miesięcznie.
Są regiony, w których stosunek między wynagrodzeniem a kosztami wynajmu się poprawił. Jednak nazywanie sytuacji „dostępną” jest nadal przedwczesne. W większości „bezpiecznych” obwodów wynajem kawalerki nadal pochłania ponad 50% średniego wynagrodzenia (liderem tej listy jest Użhorod). Tylko w nielicznych miastach obwodowych, takich jak Chmielnicki czy Czerkasy, ten udział jest nieco niższy.
W regionach przyfrontowych sytuacja wygląda inaczej. Tam wynajem jest znacznie tańszy, ponieważ — co logiczne — popyt jest niższy. Na przykład w Charkowie, Zaporożu i Mikołajowie wynajem kawalerki kosztuje od 18 do 39% średniej pensji. Jednak nawet w Dnieprze, który również leży blisko frontu, wynajem pozostaje wysoki — 47% dochodu.
Kolejną cechą roku 2025 jest utrzymujący się wysoki popyt na wynajem. Wiele osób nie jest gotowych na zakup mieszkania w czasie wojny, mimo że NBU (Narodowy Bank Ukrainy) uznaje warunki za korzystne. W rezultacie wynajem stał się podstawowym rozwiązaniem mieszkaniowym dla większości Ukraińców. Już w 2024 roku popyt na wynajem przekroczył poziomy sprzed wojny i ten trend prawdopodobnie utrzyma się także w 2025 roku.
Według szacunków analityków, w dużych miastach ceny wynajmu wzrosły w ubiegłym roku o 20–37%.
Zmiany w preferencjach najemców w porównaniu z poprzednimi latami
W ostatnich latach wojna zmieniła nie tylko ceny wynajmu, ale również samo podejście ludzi do wyboru mieszkania. Preferencje najemców stały się inne. Wcześniej kluczowe były cena, dogodna lokalizacja i dobry standard wykończenia. Teraz do tego doszły nowe wymagania — bezpieczeństwo (schron, piętro mieszkania) oraz autonomiczność (kuchenka gazowa lub generator).
Jak zauważa Taras Łysenko, agent nieruchomości z 9-letnim doświadczeniem, nikt nie chce mieszkać na ostatnim piętrze ani zostać bez gazu i prądu. Co więcej,
Wcześniej stare budownictwo było stanowczo odrzucane, a teraz często się je rozważa. Bo tam jest gaz, mniej pięter i ogólnie jest prościej. Teraz nie szuka się wyłącznie nowych budynków. Brane są pod uwagę także „chruszczowki” i bloki 9–16 piętrowe, jeśli mają dogodną lokalizację i są bezpieczniejsze.
agent nieruchomości
Jednak stopniowo wracają najemcy, którzy nie boją się wynajmować mieszkań na 10. czy 18. piętrze.
Oprócz bezpieczeństwa ludzie zwracają uwagę także na udogodnienia techniczne. Wiele osób pyta o dobrej jakości internet i stabilny zasięg telefonii komórkowej.
Zmieniły się również oczekiwania dotyczące standardu mieszkań. W pierwszych miesiącach wojny ludzie zgadzali się na jakiekolwiek lokum. Teraz sytuacja wygląda inaczej. Wzrosło zapotrzebowanie na mieszkania z dobrym remontem, nowymi meblami i sprzętem AGD.
Jednak najważniejszym kryterium pozostaje lokalizacja. Ludzie nadal chcą mieszkać blisko pracy lub uczelni, w dobrze skomunikowanej dzielnicy. Jest to szczególnie widoczne w Kijowie i Lwowie, gdzie studenci i młodzi specjaliści szukają mieszkań w pobliżu uniwersytetów, przy metrze lub z możliwością szybkiego dojazdu do domu.
Jeśli student przyjechał, powiedzmy, z obwodu sumskiego — wygodniej mu zamieszkać w dzielnicach, z których łatwo wrócić do domu. Często tacy studenci szukają mieszkań bliżej stacji Boryspilska, Czernihivska. Czyli kierują się w stronę, którą zwykle wracają do swojego regionu. Dzielnica Hołosijiw również jest często brana pod uwagę — zwłaszcza w pobliżu trasy odeskiej, przy wylocie z miasta. agent nieruchomości
W Kijowie jedną z takich dzielnic dla studentów jest okolica stacji metra Lisowa (ze względu na uniwersytet, który się tam znajduje). Taras opowiada, że to ukształtowana lokalizacja, w której wynajmujący wiedzą, komu będą wynajmować mieszkania.
Sezon studencki zaczyna się bliżej sierpnia i w tym okresie ceny tradycyjnie rosną o 10–15%. Jednak średni studencki budżet — według agenta — wynosi 10–12 tysięcy hrywien za kawalerkę. Wszystko jednak zależy od lokalizacji. Jeśli student chce mieszkać, na przykład, w centrum (w pobliżu KPI lub KNU), cena mieszkania będzie odpowiednio wyższa.
We Lwowie studenci często dzielą mieszkanie dwupokojowe na dwie osoby (~8–9 tys. hrywien na osobę). W Odessie tanie opcje szybko znikają, dlatego studenci się grupują.
Nie obywa się również bez problemów. W sezonie dużego popytu uaktywniają się oszuści. Co roku policja odnotowuje przypadki, gdy „właściciele” proszą o zaliczkę za mieszkanie na podstawie zdjęć i znikają. Dlatego studentom zaleca się osobiste oglądanie mieszkań i sprawdzanie dokumentów.
Właściciele — według Tarasa — często idą teraz na ustępstwa. Jeśli widzą, że przyjechała rodzina, w której oboje pracują — mogą obniżyć czynsz.
To nie zawsze jest 5 tysięcy, ale 2–3 tysiące hrywien – jak najbardziej. Na przykład cena wynosi 25 tysięcy, a najemca prosi o 22. Jeśli widać, że to porządni, wypłacalni ludzie, z potencjałem – właściciele mogą się zgodzić. Niektórzy pozwalają rozłożyć płatność lub dają kilka dni opóźnienia. Zwłaszcza że obecnie umowy często zawierane są na rok. Ale obserwuje się tendencję, że po pół roku właściciel może – za zgodą – zaktualizować czynsz. Na przykład podnieść go o 1–2 tysiące hrywien. To normalne i rynek się do tego dostosowuje.
agent nieruchomości
Właściciele mieszkań również dostosowali się do tego, że najemców często interesują głównie kawalerki. Jak opowiada agent, obecnie kupuje się trzypokojowe mieszkanie w nowym budownictwie i przerabia je na trzy oddzielne kawalerki. Każdą wynajmuje się za 15–18 tysięcy, zamiast czekać na najemcę, który zapłaci 30–40 tysięcy hrywien za całość.
A jeśli ktoś chce mieszkać w centrum, to za mieszkanie często trzeba zapłacić kilka tysięcy dolarów miesięcznie:
Oczywiście za taką cenę oczekuje się dobrego stanu, drogiego wykończenia i odpowiedniej jakości mieszkania. Ofert w centrum jest mniej, ale najemcy zazwyczaj wiedzą, za co płacą. Rzadko zdarza się tam chaotyczne przeprowadzanie — częściej są to stabilni klienci..
agent nieruchomości
Miasta-liderzy pod względem popytu i cen wynajmu
Obecnie prym wiodą Zachodnia Ukraina oraz Kijów. W Użhorodzie, na przykład, koszt wynajmu kawalerki przekracza 18 tysięcy hrywien. Takie ceny były wcześniej niemożliwe dla tego miasta. Do marca 2022 roku wynajem kawalerki kosztował około 5 tysięcy hrywien. Po rozpoczęciu pełnoskalowej wojny ceny gwałtownie wzrosły. Już w kwietniu wzrost sięgnął 200–300%, a za podobne mieszkanie żądano nawet 500 dolarów miesięcznie. Nawet wcześniej tańsze miasta, takie jak Łuck czy Tarnopol, oferują teraz wynajem za 9–10 tysięcy hrywien — na poziomie Kijowa.
Z kolei w Charkowie, Chersoniu, Zaporożu czy Mikołajowie wynajem często kosztuje dziś 4–5 tysięcy hrywien. Jednak, jak zauważa Taras Łysenko, po zakończeniu wojny rynek powróci do poziomu sprzed wojny.
Rynek wynajmu w Ukrainie w 2025 roku nadal dostosowuje się do warunków wojennych i wyzwań gospodarczych. Wzrost cen obecnie częściowo wyhamował, ale w bezpiecznych regionach stawki pozostają wysokie. Mimo to agent dodaje, że ceny mogą jeszcze wzrosnąć o 10–20% do końca roku, jednak na początku 2026 roku rynek powinien się samoczynnie ustabilizować.
