Chcę kupić mieszkanie, ale boję się wziąć kredyt. Czy warto? Co lepiej kupić: mieszkanie w nowym osiedlu za ostatnie oszczędności, czy dom w starej zabudowie i przeznaczyć więcej pieniędzy na remont? Czy ceny mieszkań nie wzrosną do końca roku? Te pytania zadają sobie wszyscy, którzy zamierzają kupić mieszkanie na Ukrainie. Biorąc pod uwagę sytuację na świecie, trudno jest podjąć tę decyzję, a tym bardziej wybrać odpowiednią opcję.
Dzisiaj nabywca wybiera nie tylko liczbę pokoi czy dzielnicę. Dla niego ważne jest bezpieczeństwo i pewność, że z mieszkaniem nic się nie stanie do momentu spłaty kredytu hipotecznego.
UA.NEWS przeanalizowało rynek wraz z ekspertami z branży nieruchomości.
Jak rynek nieruchomości wkracza w rok 2026
Ukraiński rynek nieruchomości w 2026 roku znajduje się w fazie adaptacji. Nie jest już w stanie szoku, jak na początku wielkiej wojny. Jednak o pełnym ożywieniu jest jeszcze za wcześnie. Według szacunków NBU aktywność na rynku mieszkaniowym prawie nie zmienia się od około półtora roku, a ceny zachowują się różnie w zależności od regionu. Programy rządowe wspierają część popytu, ale nie eliminują głównych zagrożeń. A są to bezpieczeństwo i potencjalne problemy z budową. Dlatego nabywcy zwracają obecnie uwagę nie tylko na cenę i lokalizację, ale także na stan gotowości mieszkania, autonomię budynku oraz wiarygodność dewelopera.
Czy w 2026 roku na ukraińskim rynku nieruchomości pojawią się inwestorzy
Do 2022 roku rynek żywił się nie tylko rzeczywistym popytem mieszkaniowym, ale także oczekiwaniami na zysk. Chętni kupowali mieszkania i wynajmowali je lub sprzedawali po remoncie.
W 2026 roku ta logika nie zniknęła, ale uległa zmianie. Właścicielka ORRO Marketing Agency i strateg marketingowy w branży nieruchomości, Marisabel Gulko, opisuje tę zmianę w następujący sposób:
Jeśli chodzi o mieszkania, to przesunięcie dotyczy zakupu na własne potrzeby. Nie oznacza to jednak, że rynek inwestycyjny zniknął. Po prostu uległ przesunięciu
Właścicielka ORRO Marketing Agency
Marisabel zauważa, że popyt inwestycyjny przeniósł się do innych formatów. Ludzie zaczęli kupować apartamenty i apartamentowce:
Hotele nadal pozostają punktem zainteresowania inwestorów
Właścicielka ORRO Marketing Agency
Agent nieruchomości Taras Lisenko patrzy na to samo zjawisko z innej perspektywy. Jego zdaniem zainteresowanie inwestycyjne utrzymało się również w segmencie mieszkaniowym, w szczególności w ramach eOseli:
Ludzie zaciągają tam kredyt przy minimalnym oprocentowaniu, inwestują w remont i wynajmują mieszkanie. W rzeczywistości najemca swoimi opłatami spłaca kredyt hipoteczny właściciela
Agent nieruchomości
Jak komentują obaj eksperci, inwestorzy na rynku są obecni. Jednak działają ostrożniej, precyzyjniej i bardziej pragmatycznie. Dzisiaj poszukują konkretnego modelu uzyskiwania dochodu z nieruchomości.
єОселя — filar ukraińskiego rynku mieszkaniowego
Czy rynek opiera się na programach państwowych? Obaj eksperci udzielają na to pytanie odpowiedzi twierdzącej. Jednak odpowiadają z różnym wydźwiękiem.
Taras twierdzi, że obecnie programy państwowe stanowią fundament i podstawę rynku.
Dzisiaj rynek nieruchomości w rzeczywistości w 85–90% opiera się na programach państwowych. Bez nich rynek się zatrzyma
Agent nieruchomości
Oficjalne statystyki potwierdzają, że bez programu „e-Osela” rynek byłby znacznie słabszy. Według danych Ministerstwa Gospodarki, tylko od początku 2026 roku do 6 marca w ramach programu udzielono 1 450 kredytów na kwotę 2,9 mld UAH. Najbardziej aktywnymi regionami są Kijów, obwód kijowski i obwód lwowski.
Marisabel nie zaprzecza znaczeniu programu „єОселя”, ale postrzega jego rolę inaczej:
Wiele rodzin traktuje program „єОселя” jako szansę. Nie oznacza to jednak, że ta rodzina nie kupiłaby mieszkania bez programu „єОселя”. Najważniejsze jest zapotrzebowanie na nieruchomość. Rodzina wie, że potrzebuje nowego, większego i lepszego mieszkania i dąży do tego. Program „єОселя” jest jedną z dróg zakupu i doskonałą pomocą dla naszych ukraińskich rodzin. Nie wyklucza to jednak, że rodzina sprzeda mieszkanie na rynku wtórnym i zainwestuje środki w nową inwestycję. Ludzie samodzielnie znajdują również rozwiązania finansowe
Właścicielka ORRO Marketing Agency
Co będzie z cenami w 2026 roku
Nowe budynki będą drożeć
Na rynku pierwotnym głównym argumentem przemawiającym za wzrostem cen pozostaje koszt własny. Marisabel komentuje to w następujący sposób:
Ceny materiałów rosną. Firmy, z którymi współpracujemy, podnoszą ceny co trzy miesiące i jest to normalne
Właścicielka ORRO Marketing Agency
Taras podkreśla również, że rynek jest powiązany z kursem dolara. Oznacza to, że nawet gdyby popyt na nowe budynki spadł, ceny i tak by rosły. Czynnikami wzrostu byłyby materiały, waluta, logistyka oraz niedobór siły roboczej.
W popularnych lokalizacjach kijowskich, takich jak „mikrodzielnica Warszawska”, cena w dolarach wzrosła nawet o 10% w porównaniu z poziomem sprzed wojny. Oczywiście są deweloperzy, którzy wstrzymali realizację projektów jeszcze w 2022 roku (na przykład „Dibrova Park”). Jednak gracze systemowi, tacy jak „Stolitsa Group” czy „DBK-4”, kontynuują budowę. Słabsze firmy, takie jak „Kyivmiskbud”, praktycznie wychodzą z gry. Ich placówki są czasami przejmowane przez innych deweloperów, którzy dokańczają obiekty po ponownym sporządzeniu dokumentów
Agent nieruchomości
Dlatego im wcześniej zdecydujesz się na zakup, tym tańsze będzie Twoje mieszkanie.
Stare mieszkania wciąż „w modzie”
Stare mieszkania na Ukrainie również pozostają aktualne na rynku nieruchomości. Często krytykuje się je jako przestarzałe pod względem technicznym i moralnym, jednak nabywcy nadal kupują stare mieszkania. Powód jest prosty: stare zasoby kupuje się nie ze względu na jakość, ale dlatego, że mieszkanie jest gotowe do zamieszkania.
Marisabel Gulko twierdzi, że trend „kup i od razu zamieszkaj” pozostaje aktualny:
Priorytetem jest zapotrzebowanie nabywców na gotowe mieszkania wyremontowane zgodnie z europejskimi standardami. A ponieważ deweloperzy mogą zaoferować takie mieszkania tylko w niewielkiej ilości – często wygrywa rynek wtórny. Popyt na te domy będzie istniał tak długo, jak długo będą one stały. Osoby wewnętrznie przesiedlone rzadko mogą sobie pozwolić zarówno na wynajem mieszkania, jak i na inwestycję w oczekiwaniu na budowę i remont nowego obiektu. Dlatego popyt na mieszkania w blokach z płyt jest bardzo wysoki. Chociaż ogólnie rzecz biorąc, tendencja zmierza w kierunku nowych budynków, to jest jeszcze zbyt wcześnie, aby mówić o okresie, w którym stare mieszkania zaczną masowo tracić na wartości. Ponadto na Ukrainie nie ma rejestrów, w których odnotowywano by wyburzanie jakichkolwiek budynków (na przykład bloków z czasów Chruszczowa). Nie ma na to programu państwowego. Aby usunąć stare zasoby mieszkaniowe z mapy, potrzebna jest zdecydowana decyzja miasta, państwa oraz pieniądze, które obecnie są wydawane na inne cele
Właścicielka ORRO Marketing Agency
Taras wyjaśnia tę samą logikę poprzez budżet i praktyczność:
Mieszkanie w dzielnicy Nyvky lub na placu Szewczenki można kupić za 40–45 tys. dolarów i od razu się wprowadzić. Dla przesiedleńców, na przykład z Mariupola, jest to optymalna opcja. Mają oni pieniądze tylko na samo mieszkanie. Nie mogą zainwestować kolejnych 30–50 tys. dolarów w remont nowego budynku
Agent nieruchomości
Dlatego stare zasoby mieszkaniowe nie znikną z rynku w 2026 roku i pozostaną „na topie”.
Regionalne „cenowe” zróżnicowanie na rynku nieruchomości
Marisabel podkreśla, że standardy cenowe na rynku nieruchomości uległy zmianie. Wymienia miasta, w których dostrzega systematyczny wzrost:
Kijów, Lwów, Użhorod i Winnica — systematyczny wzrost cen. Winnica, w szczególności, dorównała cenom w Kijowie za metr kwadratowy. Regiony Czernihowa i Żytomierza, na przykład, nie odnotowują wzrostu
Właścicielka ORRO Marketing Agency
Ekspertka tłumaczy to relokacją przedsiębiorstw, przenoszeniem zespołów oraz długotrwałym napływem osób wewnętrznie przesiedlonych.
Co pokrywa się z ogólną oceną NBU. W niektórych zachodnich obwodach ceny mieszkań rosły znacznie bardziej zauważalnie. Natomiast w innych regionach były stabilne lub nawet spadały.
Czy zachodnia Ukraina jest zbyt droga, by kupować tam mieszkania?
Taras Lysenko zauważa, że zachodnie regiony są przewartościowane, ale tendencja ta słabnie:
Lwów i Użhorod mają obecnie sztucznie zawyżone ceny z powodu szaleństwa na rynku. Widzę jednak odwrotną tendencję. Niedawno pomagałem w przeprowadzce dziewczynie, która wróciła z oddziału swojej firmy w Użhorodzie, bo w stolicy życie toczy się szybciej. Gdy tylko podaż na zachodzie przewyższy popyt, ceny tam się ustabilizują
Agent nieruchomości
Z kolei inna ekspertka nie uważa, że region Lwowa jest przeceniony:
Nie mówiłabym o regionie lwowskim w kontekście przegrzania rynku. Jest tam bardzo dużo miejsc pracy, firm i europejskich biur
Właścicielka ORRO Marketing Agency
Jednocześnie w odniesieniu do Użhorodu jej opinia jest inna:
W Użhorodzie już widać spadki cen w drugiej połowie 2025 roku. Deweloperzy zbudowali bardzo dużo i teraz trzeba zaniżać ceny na rynku
Właścicielka ORRO Marketing Agency
Na ile realistyczne są ceny w ogłoszeniach dotyczących nieruchomości
Ukraiński rynek nieruchomości pozostaje nieprzejrzysty. Jest to jedna z przyczyn, dla których ogłoszenia nie odzwierciedlają prawidłowo rzeczywistej sytuacji.
Marisabel otwarcie mówi, że na Ukrainie brakuje narzędzi, które pokazywałyby rzeczywisty stan rzeczy. Na przykład w Hiszpanii istnieją odpowiednie rejestry zawierające szczegóły dotyczące nabycia nieruchomości:
Można je (rejestry — red.) przeglądać bez ujawniania danych osobowych. Oznacza to, że nie będzie widać, kto konkretnie dokonał zakupu, ale będą widoczne szczegóły transakcji i wartość zakupu. W Ukrainie, niestety, takie rejestry nie są jawne i nie możemy zobaczyć umów. Znacznie łatwiej byłoby porównać liczby, ale wiem, że kwoty podawane w kampaniach reklamowych na stronach deweloperów lub apartamentowców są często zawyżone. Deweloperzy też nie udzielają dużych rabatów. Nie mówimy tu o 10%, ponieważ rabaty są znacznie mniejsze. Częściej deweloper oferuje wygodniejsze metody płatności, rozłożenie na raty lub odroczenie (gdy istnieje możliwość nie płacenia za mieszkanie od razu, a dokonania 3-5 płatności). Albo też zniżka może wynosić, na przykład, 40 dolarów za metr kwadratowy, jeśli osoba zapłaci od razu
Właścicielka ORRO Marketing Agency
Taras opisuje również pewne zawyżanie ceny ze strony sprzedawcy, jeśli kupujący przychodzi z certyfikatem państwowym. Według niego sprzedawcy często ustalają cenę mieszkania o 5–10% wyższą. Jest to rekompensata za to, że właściciel otrzymuje hrywnę na konto, którą następnie trzeba wymienić i wypłacić. Albo, według słów Tarasa, cenę „podciągają” do kwoty certyfikatu, jeśli faktyczna kwota zakupu jest mniejsza. A resztę zwracają kupującemu w gotówce.
Jak widać, w 2026 roku cena w ogłoszeniu często pozostanie w gestii sprzedawcy.
Czego obawia się nabywca w 2026 roku, kupując nieruchomość na Ukrainie
Oczywiście kupujący mają obawy związane z zakupem jakiegokolwiek mieszkania. Marisabel opowiada, że obecnie kupujący za główne ryzyko uważają wstrzymanie prac na placach budowy:
Obawiają się, że nastąpi zamrożenie budowy, ponieważ ceny materiałów budowlanych bardzo gwałtownie rosną. Obecnie rozsądni nabywcy zwracają uwagę na to, ile równoległych placów budowy prowadzi deweloper. Jest to sytuacja, w której dla małych firm nadszedł najlepszy czas — cieszą się zaufaniem
Właścicielka ORRO Marketing Agency
Ekspertka dodaje również, że deweloper, który obecnie prowadzi wiele projektów jednocześnie, ryzykuje. Może po prostu nie poradzić sobie ze wszystkimi budowami naraz z powodu braku ludzi i pieniędzy. Dlatego firmy, które koncentrują się na kilku projektach, mają większe szanse na sukces.
Marisabel zauważa, że obecnie nawet stabilne finansowanie nie gwarantuje rezultatu, jeśli na budowie nie będzie kogo zatrudnić. Ryzyko związane z pozyskaniem specjalistów zmusza inwestorów do ostrożności:
Nie znamy planów wojskowych. Być może jutro co drugi pójdzie na front i po prostu fizycznie nie będzie komu budować. Będą pieniądze, ale zabraknie rąk do pracy. W związku z tym wszystkie obiekty zostaną wstrzymane. Znalezienie ekipy do jednego obiektu jest zawsze łatwiejsze niż do czterech
Właścicielka ORRO Marketing Agency
Według ekspertki w niektórych miastach już teraz obserwuje się kolejki po profesjonalne ekipy budowlane. Ma to bezpośredni wpływ na tempo oddawania mieszkań:
Obecnie we Lwowie i Winnicy działają zespoły specjalistów, które przemieszczają się od obiektu do obiektu i są tam oczekiwane. To „sygnał”, na który warto zwrócić uwagę
Właścicielka ORRO Marketing Agency
Taras dodaje do tej listy jeszcze kwestię bezpieczeństwa. Dla nabywcy ważne są dziś nie tylko deweloper i „gwarancje” w postaci dokumentów, ale także to, jak będzie się mieszkało w tym budynku podczas ostrzałów i niestabilnych warunków.
Aby podjąć przemyślaną decyzję, Marisabel Gulko zaleca samodzielne sprawdzanie obiektów i porównywanie ofert według tych samych kryteriów:
Zalecam sporządzenie listy kontrolnej. Należy uwzględnić w nim pozwolenia, dokumenty, liczbę obiektów, harmonogramy budowy i infrastrukturę. Ważne jest, aby zebrać analizę i zadawać wszystkim te same pytania, ponieważ klient zazwyczaj odwiedza 5–6 różnych placów budowy”
Właścicielka ORRO Marketing Agency
Co faktycznie wpływa na płynność obiektu
Dzisiaj na rynku nieruchomości kupujący słyszy wiele nowych słów: autonomiczność, niezależność energetyczna, generator, zasilanie awaryjne. Deweloperzy aktywnie dodają i sprzedają takie „bonusy” do mieszkań. Marisabel twierdzi, że obecnie niemal każdy deweloper oferuje albo mieszkania i domy niezależne energetycznie, albo alternatywne źródła zasilania.
Jednak Taras inaczej komentuje kwestię autonomii:
Generator w domu to ogromny plus przy wynajmie, ale ma niewielki wpływ na cenę sprzedaży. Obecnie kluczowym czynnikiem jest piętro. Mam na sprzedaż dwa mieszkania na 24. piętrze w kompleksie mieszkaniowym „Navigator”. Stoją one bez ruchu od dwóch lat. Ludzie boją się ostrzałów i przerw w dostawie prądu. Nawet mając generator, nabywca przede wszystkim szuka bezpieczeństwa i niższych pięter
Agent nieruchomości
Jak będzie wyglądał rynek nieruchomości w Ukrainie do końca 2026 roku
Możemy wyciągnąć wniosek. Do końca 2026 roku ukraiński rynek nieruchomości raczej nie pójdzie w żadną radykalną stronę. Dlatego kupującym, którzy zdecydowali się na zakup mieszkania, radzimy śledzić ceny i wybierać mieszkanie świadomie, biorąc pod uwagę wszystkie plusy i minusy. A sprzedającym — obiektywnie oceniać wartość nieruchomości i być gotowym na ustępstwa finansowe.
