Нерухомість в Україні в 2026 році: купувати чи чекати?

Хочу купити житло, але боюсь брати кредит. Чи варто? Що краще купити: квартиру в ЖК на останні гроші, чи оселю в старому будинку і вкласти більше грошей в ремонт? А чи не зростуть ціни на купівлю квартири до кінця року? Всі ці запитання ставлять собі ті, хто має намір придбати оселю в Україні. Враховуючи ситуацію в світі, складно прийняти це рішення, й аж тим більше — обрати підходящий варіант. 

Сьогодні покупець обирає не лише кількість кімнат чи район. Для нього важлива безпека та впевненість у тому, що з оселею нічого не станеться до моменту виплати іпотеки. 

UA.NEWS проаналізував ринок з експертами у сфері нерухомості.   
 

Яким ринок нерухомості входить у 2026 рік
 

Український ринок нерухомості у 2026 році перебуває у адаптивному стані. Він уже не в стані шоку, як на початку великої війни. Однак про повноцінне відновлення говорити рано. За оцінкою НБУ, активність на ринку житла майже не змінюється близько півтора року, а ціни поводяться по-різному залежно від регіону. Державні програми підтримують частину попиту, але не прибирають головні ризики. А це безпека та можливі проблеми з будівництвом. Тому покупці зараз дивляться не лише на ціну та район, а й на готовність житла, автономність будинку і надійність забудовника.

 

Чи є інвестор на українському ринку нерухомості в 2026 році
 

До 2022 року ринок жив не лише реальним житловим попитом, а й очікуванням заробітку. Бажаючі купували квартири й здавали житло в оренду, чи ж продавли після ремонту. 

У 2026 році ця логіка не зникла, однак змінилася. Власниця ORRO Marketing Agency та маркетинг стратег нерухомості Марісабель Гулько описує цей зсув так:

Якщо говорити про квартири, то зміщення є до покупки для власного проживання. Але це не означає, що інвестиційний ринок зник. Він просто змістився

Марісабель зазначає, що інвестиційний попит перейшов в інші формати. Люди почали купувати апартаменти, апартбудинки: 

Готелі продовжують бути точкою інвестицій для інвесторів

Ріелтор Тарас Лисенко дивиться на те саме явище з іншого боку. На його думку, інвестиційний інтерес залишився і в житловому сегменті, зокрема в межах єОселі: 

Там люди беруть кредит під мінімальний відсоток, інвестують у ремонт і здають квартиру в оренду. Фактично орендар своїми платежами виплачує іпотеку власника

Як коментують обидва експерти, інвестор на ринку є. Проте діє обережніше, точніше і прагматичніше. Сьогодні він шукає конкретну модель доходу від житла.

 

 

єОселя — опора українського житла
 

Чи тримається ринок на державних програмах? Обидва експерти дають позитивну відповідь на це питання. Проте відповідають з різною інтонацією.

Тарас говорить, що сьогодні держпрограми — фундамент і основа ринку.

Сьогодні ринок нерухомості фактично на 85-90% тримається на державних програмах. Без них ринок зупиниться

Офіційна статистика підтверджує, що без єОселі ринок був би значно слабшим. За даними Мінекономіки, лише з початку 2026 року і до 6 березня за програмою видано 1 450 кредитів на 2,9 млрд грн. Найактивнішими регіонами є Київ, Київська область і Львівщина.

Марісабель не заперечує важливість єОселі, але бачить її роль інакше: 

Багато сімей використовують єОселю як можливість. Але це не означає, що ця сім’я не купила б житло без єОселі. Головним є запит на нерухомість. Сім'я знає, що їй потрібна нова, більша, краща квартира, і вона йде до цього. єОселя є один із шляхів покупки і прекрасною допомогою нашим українським сім'ям. Проте вона не виключає того, що сім’я продасть вторинку та інвестує кошти в новобудову. Люди також самостійно знаходять фінансові рішення

 

Що буде з цінами у 2026 році
 

Новобудови дорожчатимуть
 

На первинному ринку головним аргументом для зростання цін залишається собівартість. Марісабель коментує це так:

Вартість матеріалів зростає. Компанії, з якими ми працюємо, збільшують ціни кожні три місяці і це нормально

Тарас акцентує й на тому, що ринок прив’язаний до курсу долара. Тобто навіть якби попит на новобудови впав, ціна би все одно зростала. Фактором зростання були б матеріали, валюта, логістика, дефіцит робочих рук.

В популярних київських локаціях, як-от «Варшавський мікрорайон», ціна в доларах навіть зросла на 10% порівняно з довоєнним рівнем. Звісно, є забудовники, які заморозили об’єкти ще у 2022 році (наприклад, «Діброва парк»). Але системні гравці, як «Stolitsa Group» чи «ДБК-4», продовжують будувати. Слабші компанії, як «Київміськбуд», фактично виходять з гри. Їх майданчики іноді підхоплюють інші девелопери, добудовуючи об'єкти після переоформлення документів

Тому, чим раніше наважитесь купувати, тим дешевше вам обійдеться житло.

 

 

Старий фонд досі «в моді»
 

Старе житло в Україні також залишається актуальним на ринку нерухомості. Його часто критикують як морально й технічно застаріле, втім покупець продовжує купувати старі квартири. Причина проста: старий фонд купують не через якість, а через готову для життя квартиру.

Марісабель Гулько говорить, що тенденція «купити й одразу жити« лишається актуальною: 

У пріоритеті знаходиться запит покупців на готову квартиру з ремонтом за європейським стандартом. А оскільки забудовники можуть таке запропонувати лише в малому об'ємі – часто виграє вторинка. На ці будинки буде попит поки вони стоятимуть. Внутрішньопереміщені особи рідко можуть дозволити собі і орендувати якусь квартиру і інвестувати, чекаючи будівництва й ремонту новобудови. Тому панельки мають перегрітий попит. Хоча в цілому зміщення і йде у бік новобудов, говорити про період коли старе житло почне масово знецінюватися ще дуже рано. Крім того, в Україні немає реєстрів, в яких вказуватиметься про зніс якихось будинків (наприклад, хрущівок). Нема державної програми на це. Для того, щоб старий фонд прибирати з мапи, треба вольове рішення міста, держави, і гроші, які зараз витрачаються на інше

Тарас пояснює ту саму логіку через бюджет і практичність: 

Хрущівку на Нивках чи площі Шевченка можна купити за $40–45 тис. і одразу заїхати. Для переселенців, наприклад з Маріуполя, це оптимальний варіант. У них гроші є тільки на саму квартиру. Вкладати ще $ 30-50 тис. у ремонт новобудови вони не можуть

Тому старий фонд і в 2026 році не зникне з ринку та залишатиметься «в ціні». 

 

 

Регіональний «ціновий» перекіс на нерухомість
 

Марісабель акцентує на тому, що цінові стандарти на ринку нерухомості змінились. Вона окреслює міста, де бачить системне зростання:

Київ, Львів, Ужгород і Вінниця — системне підвищення цін. Вінниця, зокрема, прирівнялась до київських цін за метр квадратний. Чернігівський та Житомирський регіон, наприклад, не ростуть

Експертка пояснює це релокацією бізнесів, переміщенням команд і тривалим притоком внутрішньо переміщених осіб.

І це збігається із загальною оцінкою НБУ. В частині західних областей ціни на житло зростали значно помітніше. Натомість в інших регіонах вони були стабільними або навіть знижувалися.
 

Чи не задорогий захід України для придбання житла?
 

Тарас Лисенко зазначає, що західні області переоцінені, але тенденція йде на спад: 

Львів та Ужгород зараз мають штучно роздуті ціни через ажіотаж. Проте я бачу зворотну тенденцію. Нещодавно я заселяв дівчину, яка переїхала назад з ужгородської філії своєї компанії, бо в столиці життя активніше. Щойно пропозиції на заході стане більше, ніж попиту, ціни там стабілізуються

Натомість інша експертка не вважає Львівщину переоціненою: 

Я б не говорила про Львівщину в аспекті перегріву. Там дуже багато робочих місць, бізнесу, європейських офісів

Водночас щодо Ужгорода її думка інша:

В Ужгороді вже є цінові просідання за друге півріччя 2025 року. Забудовники набудували дуже багато і тепер треба демпінгувати ринок

 

 

Наскільки реальні ціни в оголошеннях з нерухомістю
 

Український ринок нерухомості лишається непрозорим. Це одна з причин, чому оголошення не коректно відображають реальний стан справ.

Марісабель прямо говорить, що в Україні відсутні відсутні інструменти, які б показували реальний стан справ. До прикладу, в Іспанії є відповідні реєстри з деталями придбання нерухомості: 

Їх (реєстри — ред.) там можна переглянути без відкриття персональних даних. Тобто, не видно буде, що це купила конкретна людина, але буде видно деталі угоди та вартість покупки. В Україні, на жаль, такі реєстри не відкриті і ми не можемо побачити угоди. Було б значно простіше порівняти цифри, але, знаю, що заявлені цифри в рекламних кампаніях на сайтах забудовників або апартготелів часто перевищені. Великої знижки забудовники теж не роблять. Про 10% ми не говоримо, оскільки знижки значно менші. Частіше забудовник іде на більш зручні методи оплати, розтермінування або відтермінування (коли дається можливість не одразу заплатити за квартиру, а зробити 3-5 платежів). Або ж знижка може бути, наприклад, 40 доларів, на метр квадратний, якщо людина буде платити відразу

Тарас також описує й певне завищення ціни з боку продавця, якщо покупець прийде з державним сертифікатом. За його словами, продавці часто ставлять ціну за житло на 5-10% вище. Це компенсація за те, що власник отримує гривню на рахунок, яку потім треба конвертувати та знімати. Або ж, за словами Тараса, цінник «підтягують» до суми сертифікату, якщо фактична сума покупки менша. А решту повертають готівкою покупцю.

Як бачимо, в 2026 році ціна в оголошенні часто залишатимуться на розсуд продавця. 

 

 

Чого боїться покупець у 2026 році купуючи нерухомість в Україні 
 

Звісно, у покупців є страхи щодо покупки будь-якого житла. Марісабель розповідає, що основним ризиком сьогодні покупці вважають зупинку робіт на майданчиках:

Бояться, що буде замороження будівництва, оскільки ціни дуже стрімко ростуть на будматеріали. Нині мудрі покупці дивляться, скільки паралельно будмайданчиків є у забудовника. Це той випадок, коли для невеликих компаній найкращий час — їм довіряють

Також експертка додає, що забудовник, який сьогодні веде багато проєктів одночасно, ризикує. Він може просто не впоратися з усіма будівництвами одразу через брак людей та грошей. Тому компанії, які зосереджені на кількох проєктах, мають більші шанси на успіх.

Марісабель зазначає, що сьогодні навіть стабільне фінансування не гарантує результат, якщо на об'єкті не буде кому працювати. Ризик мобілізації фахівців змушує інвесторів бути обережними:

Ми не знаємо військових планів. Можливо, завтра кожен другий піде на фронт, і просто фізично не буде кому будувати. Будуть гроші, але не буде рук. Відповідно, тоді всі об'єкти заморозять. Знайти команду на один об'єкт завжди простіше, ніж на чотири

У деяких містах, за словами фахівчині, вже зараз спостерігається черга за професійними будівельними бригадами. Це прямо впливає на темпи здачі житла:

Нині по Львову і Вінниці є деякі команди фахівців, які ходять з об'єкта на об'єкт і їх чекають. Це «дзвіночок», на який варто звернути увагу

Тарас додає до цього списку ще й безпековий пункт. Для покупця сьогодні важливим є не лише забудовник і «гарантії« у вигляді документів, а й те, як у цьому будинку жити під час обстрілів та нестабільних умов.

Щоб прийняти зважене рішення, Марісабель Гулько рекомендує власноруч перевіряти об’єкти та робити порівняння пропозицій за однаковими критеріями:

Рекомендую зробити собі чек-лист. Включити в нього дозволи, документи, кількість об’єктів, графіків будівництва та інфраструктури. Важливо зібрати аналіз і поставити однакові питання всім, адже клієнт зазвичай відвідує 5-6 різних будмайданчиків»

 

Що реально впливає на ліквідність об’єкта
 

Сьогодні на ринку нерухомості покупець чує багато нових слів: автономність, енергонезалежність, генератор, резервне живлення. Девелопери активно додають і продають такі «бонуси» до оселі. Марісабель каже, що сьогодні чи не кожен девелопер пропонує або енергонезалежні квартири-будинки, або альтернативні джерела підключення.

Але Тарас коментує автономність інакше:

Генератор у будинку – це величезний плюс для оренди, але на ціну продажу він впливає мало. Зараз ключовий фактор — це поверх. Я маю на продаж дві квартири на 24-му поверсі в ЖК «Навігатор». Вони стоять без руху два роки. Люди бояться обстрілів і відключень світла. Навіть із генератором покупець насамперед шукає безпеку та нижчі поверхи

 

 

Яким буде ринок нерухомості в Україні до кінця 2026 року
 

Можемо зробити висновок. До кінця 2026 року український ринок нерухомості навряд чи обере якийсь радикальний бік. Тому покупцям, які вирішили придбати житло, радимо слідкувати за цінами та обирати оселю свідомо, враховуючи всі плюси та мінуси. А продавцям — об’єктивно оцінювати вартість нерухомості та бути готовими до фінансових поступок.   

Читай нас у Telegram та Sends