Уже более 16 лет в Украине ведутся дискуссии вокруг земельной реформы. Учитывая политические дивиденды, которые приносит спекуляция вокруг вопроса создания и функционирования рынка земли, это может продолжаться еще бесконечно долго.
Итак, 20 декабря 2018 депутаты продлили запрет на продажу земли до конца 2019-го, несмотря на то, что продажа земли - одно из условий реформы, начатой еще в 2001 году. Тогда парламентарии в переходных положениях в Земельный Кодекс прописали мораторий на куплю-продажу сельхозугодий до 2005 года. За четыре года парламент должен был создать правила работы рынка. И когда сроки стали подходить - запрет продлили еще на год. И так уже 13 лет семь миллионов украинцев не могут распоряжаться своей землей. Но есть такие, которые пользуясь ограниченными правами владельцев, распоряжаются теневым способом, а их интересы представлены в парламенте.
До сих пор юридически не установлено, был ли законным запрет свободного обращения земель сельскохозяйственного назначения в Украине? В Конституционном суде Украины находится на рассмотрении представление народных депутатов о признании моратория таким, что не соответствует Основному Закону. И есть большая вероятность, что КСУ примет решение об отмене моратория.
А в Верховной Раде уже лежит несколько законопроектов об обороте земель: как такие, которые внедряют продажу, так запрещающие его еще на некоторое время. В то же время Украина не получит 1 млрд долларов от МВФ, если не отменит мораторий и не введет свободный рынок земли.
Стоит отметить, моратория именно в такой форме, как в Украине, когда частная собственность есть, но владельцам запрещено распоряжаться ею, больше нет ни в одной стране.
На сегодня Украина - чуть ли не единственная демократическая страна в мире, где землевладельцы не имеют права распоряжаться своим имуществом. Продажа земли запрещена, например, в Китае, Венесуэле, Северной Корее.
Эксперты в сфере правового регулирования утверждают, что право граждан распоряжаться землей должно быть восстановлено, поскольку мир не знает примеров более демократических стран, в которых рынок земли не был бы открыт.
Дискуссия может возникать только на фоне уровня открытости их рынков. Но стоит отметить, что есть страны, где вообще нет ограничений. В других есть временные переходные положения, определяющие периоды с ограниченного доступа иностранцев или количества земли в одни руки, минимальной оценки стоимости земли, другие инструменты защиты тех или иных национальных интересов.
На фоне политических спекуляций вокруг вопроса рынка земли, премьер-министр Украины Владимир Гройсман выразил официальную позицию относительно намерений: «Мы можем создать модель рынка земель, которая позволит только физическим лицам - украинцам между собой продавать землю, которая им принадлежит. И в этом вопросе поставить точку. То есть, никаких угроз не будет. Я не поддержу земельной реформы, которая может быть использована или крупными агрохолдингами, или, условно, иностранцами, которые могли бы приехать в Украину и скупить землю».
Уже более 16 лет, с момента вступления в силу Земельного кодекса Украины, свободно продать эти земли ее владельцы не могут. Средняя площадь приватизированных земельных паев - около 4 га (от 1,5 до 15 га в зависимости от направления использования), а это 6,7 млн гектаров паев - земли бывших 12 тыс. колхозов.
Сельскохозяйственным производителям нужны ресурсы для развития. А банку не нужны не ликвидные активы, которые обеспечивают займы, то есть земля, которую невозможно продать. И это создает проблемы как в реальном секторе, так и в финансовом. Такая проблема породила конъюнктуру, в условиях которой украинские черноземы одни из самых дешевых в Европе. В 2017 году в Украине средняя арендная плата за гектар сельскохозяйственной земли - 1369 грн (41 евро). В Евросоюзе самая дорогая аренда в Нидерландах - 791 евро / га, а самая дешевая - в Латвии - 46 евро / га
По данным Госстата, 20,7 млн угодий сейчас сдают в аренду. За этот земельный куш агрохолдинги платят около 21 млрд грн (около $ 780 млн). Средняя арендная плата по Украине составляет 1093 грн / га в год.
Есть прогнозы, что после отмены моратория стоимость украинской земли увеличится от $ 1100 до $ 3000 за гектар в течение пяти лет. То есть за те же 20,7 млн. га, которые сейчас арендуют, агрохолдинги нужно было бы заплатить сегодня, если бы мораторий сняли, от 22,7 до 62,1 млрд долларов.
По расчетам Всемирного банка, введение прозрачного рынка земли может расширить годовой объем производства на 15 млрд долларов и увеличить ВВП Украины примерно на 1,5%. Кроме того, это могло бы обеспечить до 2 млрд долларов дохода от одноразовой продажи государственных земель и 250 млн долларов ежегодно от их аренды.
Рынок можно регулировать разновидностями налогов, например, налогом на перепродажу земли (для устранения спекулянтов) или налогом на неиспользование земли за сельскохозяйственным назначением. Некоторые страны, как, например, Венгрия, временно ввели существенные ограничения на оборот земли с учетом их популистской направленности государственной политики. Но та же Румыния, открыв рынок в 2014 году, является сейчас одной из самых горячих точек в Восточной Европе для большинства инвестиционных фондов и стратегических игроков по всему миру.
Основная проблема дальнейшего существования моратория - земля остается неликвидным активом, а крестьяне поэтому не имеют доступа к финансовым ресурсам. Ведь ее необязательно продавать - под залог земли можно взять кредит, чтобы начать собственный бизнес. За время существования моратория в сельской местности произошло практическое уничтожение предпринимательства. Случилось так, что собственник земельного участка чувствует себя лишним на селе, ведь главными игроками в агробизнесе стали арендаторы, которые за мизерную арендную плату получают доступ к главному производственному активу, тогда как владельцы земли и их семьи лишены экономической свободы и ресурсов для развития. То есть мораторий абсурдный как с правовой, так и экономической точки зрения.
Напомним, что Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ) признал мораторий на продажу сельскохозяйственных земель в Украине нарушением прав человека. Об этом говорится в пресс-релизе ЕСПЧ. «Абсолютная запрет Украины на покупку и продажу сельскохозяйственных земель привела к нарушению прав человека, правительство должно принять более сбалансированный закон», - сказано в нем. Отмечается, что 22 мая ЕСПЧ вынес постановление по делу «Зеленчук и Цицюра против Украины». Это дело касалось жалобы двух людей (жителей Тернополя и Ивано-Франковска) на мораторий о продаже сельскохозяйственных земель, что, по их словам, нарушило их имущественные права как владельцев таких участков.
