Вже більше 16 років в Україні точаться дискусії навколо земельної реформи. З огляду на політичні дивіденди, які приносить спекуляція навколо питання створення та функціонування ринку землі, це може тривати ще нескінченно довго.
Отже, 20грудня 2018 року депутати продовжили заборону на продаж землі до кінця2019-го, не дивлячись на те, що продаж землі – одна з умов реформи, розпочатої ще в 2001 році. Тоді парламентарії в перехідних положеннях до Земельного Кодексу прописали мораторій на купівлю-продаж сільгоспугідь до 2005 року. За чотири роки парламент повинен був створити правила роботи ринку. Та коли терміни почали підходити – заборону продовжили ще на рік. І так вже 13 років поспіль сім мільйонів українців не можуть розпоряджатися своєю землею. Та є такі, які користуючись обмеженими правами селян, розпоряджаються в тіньовий спосіб, а їх інтереси представлені в парламенті.
Досі юридично не з’ясовано, чи була законною заборона в Україні? На розгляді Конституційного Суду України перебуває подання групи народних депутатів щодо визнання мораторію таким, що не відповідає Основному Закону. І є велика ймовірність, що КСУ ухвалить рішення про скасування мораторію. А у Верховній Раді вже лежить кілька законопроектів про обіг земель: як такі, що впроваджують продаж, так такі, що забороняють його ще на певний час. Водночас Україна не отримає 1 мільярд доларів від МВФ, якщо не скасує мораторій і не впровадить вільний ринок землі.
Варто зазначити, мораторію саме в такій формі, як в Україні, коли приватна власність є, але власникам заборонено розпоряджатися нею, більше ніде немає.
На сьогодні Україна – ледь не єдина демократична країна у світі, де землевласники не мають права розпоряджатися своїм майном. Продаж землі заборонений, наприклад, в Китаї, Венесуелі, Північній Кореї.
Експерти у сфері правового регулювання стверджують, що право громадян розпоряджатися землею має бути відновлене, оскільки світ не знає прикладів більш демократичних країн, в яких ринок землі не був би відкритий.
Дискусія може виникати лише на тлі рівня відкритості їх ринків. Та варто зазначити, що є країни, де взагалі немає обмежень. В інших є тимчасові перехідні положення, що визначають періоди з обмеженого доступу іноземців або кількості землі в одні руки, мінімальної оцінки вартості землі, інші інструменти захисту тих чи інших національних інтересів.
На фоні політичних спекуляцій навколо питання ринку землі, прем'єр-міністр України Володимир Гройсман висловив офіційну позицію щодо намірів: «Ми можемо створити модель ринку земель, яка дозволятиме лише фізичним особам – українцям між собою продавати землю, яка їм належить. І в цьому питанні поставити крапку. Тобто, жодних загроз не буде. Я не підтримаю земельної реформи, яка може бути використана або великими агрохолдингами, або, умовно, іноземцями, які могли б приїхати до України та скупити землю».
Вже понад 16 років, з моменту набуття чинності Земельного кодексу України, вільно продати ці землі її власники не можуть. Середня площа приватизованої земельної частки – близько 4 га (від 1,5 до 15 га залежно від напрямку використання), а це 6,7 мільйонів гектарів паїв – землі колишніх 12 тисяч колгоспів.
Сільськогосподарським виробникам потрібні ресурси для розвитку. А банку не потрібні не ліквідні активи, які забезпечують позики, тобто земля, яку неможливо продати. І це створює проблеми як в реальному секторі, так і в фінансовому. Така проблема породила кон’юнктуру в умовах якої українські чорноземи одні з найдешевших в Європі. У 2017 році в Україні середня орендна плата за один гектар сільськогосподарської землі – 1369 грн (41 євро). В Євросоюзі найдорожча оренда в Нідерландах – 791 євро/га, а найдешевша – в Латвії – 46 євро/га
За даними Держстату, 20,7 млн га угідь нині здають в оренду. За цей земельний куш агрохолдинги платять близько 21 млрд грн (близько $780 млн). Середня орендна плата по Україні становить 1093 грн/га на рік.
Є прогнози, що після скасування мораторію вартість української землі збільшиться від $1100 до $3000 за гектар упродовж п'яти років. Тобто за ті ж 20,7 млн га, які наразі орендують, агрохолдингам потрібно було б заплатити сьогодні, якби мораторій зняли, від 22,7 до 62,1 млрд доларів.
За розрахунками Світового банку, запровадження прозорого ринку землі може розширити річний обсяг виробництва на 15 млрд доларів та збільшити ВВП України приблизно на 1,5%. Крім того, це могло б забезпечити до 2 млрд доларів доходу від одноразового продажу державних земель та 250 млн доларів щороку від їх оренди.
Ринок можна регулювати різновидами податків, наприклад, податком на перепродаж землі (для усунення спекулянтів) або ж податком на невикористання землі за сільськогосподарським призначенням. Деякі країни, як, наприклад, Угорщина, тимчасово ввели суттєві обмеження на обіг землі з огляду на їх популістичну направленість державної політики. Але та ж сама Румунія, відкривши ринок у 2014 році, є зараз однією з найгарячіших точок у Східній Європі для більшості інвестиційних фондів та стратегічних гравців по всьому світу.
Основна проблема подальшого існування мораторію - земля залишається неліквідним активом, а селяни через це не мають доступу до фінансових ресурсів. Адже її необов'язково продавати - під заставу землі можна взяти кредит, щоб розпочати власний бізнес. За час існування мораторію в сільській місцевості відбулося практичне знищення підприємництва. Сталось так, що власник земельної ділянки почувається зайвим на селі, адже головними гравцями в агробізнесі стали орендарі, які за мізерну орендну плату отримують доступ до головного виробничого активу, тоді як власники землі та їхні сім'ї позбавлені економічної свободи і ресурсів для розвитку. Тобто мораторій абсурдний як з правового, так і економічного погляду.
Нагадаємо, що Європейський суд з прав людини (ЄСПЛ) визнав мораторій на продаж сільськогосподарських земель в Україні порушенням прав людини. Про це йдеться в прес-релізі ЄСПЛ. «Абсолютна заборона України на купівлю й продаж сільськогосподарських земель призвела до порушення прав людини, уряд має ухвалити більш збалансований закон», - сказано в ньому. Зазначається, що 22 травня ЄСПЛ виніс постанову в справі «Зеленчук і Цицюра проти України». Ця справа стосувалася скарги двох людей (жителів Тернополя й Івано-Франківська) на мораторій щодо продажу сільськогосподарських земель, що, за їхніми словами, порушило їхні майнові права як власників таких ділянок.
