Рынок недвижимости Украины: как изменятся цены на жилье
Национальный рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и в основном характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой, а также инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. В то же время, этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения для капитала.
В сегодняшних условиях, предложение жилья в Украине стремится к рыночной нормализации. Объем введенного в эксплуатацию жилья в многоквартирных домах в Украине в прошлом году снизился на 25.3% г / г.
Рисунок 1 - Предложение нового жилья в многоквартирных домах
Источник: ДССУ, Главное управление статистики в г. Киеве
Стоит отметить, что рынок возвращается к норме, которую определяет макроэкономическая ситуация в Украине.
В то же время в Украине в 2018 году объем жилья, на строительство которого было получено разрешения, увеличился на 13.2% г / г. В столице этот показатель несколько снизился по сравнению с рекордным уровнем 2017 года.
Рисунок 2 - Новое строительство (полученные разрешения)
Источник: ДССУ
Следовательно, снижение темпов ввода в эксплуатацию нового жилья временное и угрозы его превращения в длительный спад пока нет. Растет средняя этажность зданий в выданных разрешениях. Эта тенденция заметно ускорилась в 2017-2018 годах. Поэтому, вероятно, продолжительность цикла строительства увеличиваться.
По данным сайта ЛУН, по состоянию на конец I квартала в Киеве на стадии проектирования находилось около 60 жилых комплексов, в фазе строительства — втрое больше. На этот год в столице заявлено введение в эксплуатацию 142 жилых комплексов. Все это подтверждает, что столичное строительство жилья сохраняет высокие темпы, поэтому новое предложение жилой недвижимости останется существенным. Спрос на жилье с низкого уровня постепенно возрастает.
Как отмечают в НБУ, в прошлом году количество сделок купли-продажи жилья увеличилась на 8.3% г / г, а в I квартале 2019 - на 5.0% г / г. Рост спроса остановило многолетнюю тенденцию снижения цен на жилье в долларовом эквиваленте: на конец марта на первичном рынке они остались на прошлогоднем уровне (в гривне увеличились на 3.5% г / г), а на вторичном — выросли на 3.5% г / г.
Оживленный спрос обусловлен преимущественно ростом доходов населения. Ведь, по оценкам участников рынка, кредиты банков финансируют лишь менее 7-8% сделок первичной продажи жилья на вторичном рынке эта доля еще ниже. Этот сегмент понемногу развивается: за I квартал 2019 было выдано 583 млн грн (+ 5.4% г / г) новых ипотечных кредитов физическим лицам. Но, вероятно, в среднесрочной перспективе ипотечное кредитование не будет определяющим на рынке жилой недвижимости.
Между тем долговременные факторы спроса на жилье находятся на самом низком за многие годы уровне.
Рисунок 3 - Показатели Price-to-income и Price-to-rent в 2009 - 2019 годах в Киеве
Источник: ДССУ, Агентства недвижимости, расчеты НБУ
Благодаря росту доходов населения на конец марта, показатель Price-to-income 10 составил 10.5. В то же время Price-to-rent за год почти не изменился, поскольку стоимость аренды, как и покупки квадратного метра жилья в долларовом эквиваленте оставалась практически постоянной в течение года.
Минимальная цена квадратного метра в новостройках Киева, определенная за информацией сайта ЛУН, только на 15.5% превышает усредненную себестоимость строительства жилья, исчисленную Минрегионстроем. Поэтому многие застройщики эконом-сегмента работают на грани рентабельности.
Однако цены на строительно-монтажные работы растут (+ 13.4% г/г на конец марта). Учитывая это, а также оживление спроса, наиболее вероятно, что стоимость жилья в гривне будет расти.
Если макроэкономическая стабильность сохранится, то подорожание жилья возможно и в долларовом измерении. Однако, принимая во внимание относительную сбалансированность рынка на сегодня, существенного и стремительного возрастания цен не будет.
Рисунок 4 - Цены на жилье в Киеве, декабрь 2013 = 100
Источник: агентства недвижимости, расчеты НБУ
Рынок коммерческой недвижимости живо восстанавливается, отмечают в НБУ. В прошлом году в Украине было введено вдвое больше торговой недвижимости, чем в депрессивном 2017 году, а в столице, по данным CBRE Ukraine - в 6.9 раза больше, или 5.0% от имеющегося фонда. И вследствие увеличения розничного товарооборота уровень вакантности продолжил снижаться. В результате арендные ставки в Киеве выросли на 19.0% г / г в долларовом измерении. В I квартале 2019 эти тенденции сохраняются: стоимость аренды в долларах растет (18.8% г / г), а новое предложение в столице уже составляет почти половину показателя за полный прошлый год.
Рисунок 5 - Введение новых торговых площадей, тыс. кв.м
Источник: консалтинговые компании, расчеты НБУ
По данным консалтинговой компании Cushman & Wakefield, в I квартале этого года на столичном рынке офисной недвижимости было введено почти столько площадей, как за весь 2018 год. Ожидается, что до конца года новое предложение превысит прошлогодний уровень в два раза. Поэтому за квартал вакантность выросла с 7.2% до 8.2%, но до сих пор она на 1.5 в. п. ниже, чем год назад. Стремительный прирост предложения не остановил роста арендных ставок: + 8.7% г / г в долларовом эквиваленте.
По информации Cushman & Wakefield, в прошлом году во вторичный рынок коммерческой недвижимости было инвестировано рекордные 330 млн долл., что почти в 2.5 раза выше уровня 2017 года. НБУ ожидает, что в этом году инвестиционная активность будет расти, создавая условия для появления новых проектов.
Если макроэкономическая стабильность сохранится, то в среднесрочной перспективе спрос на объекты коммерческой недвижимости будет оживляться, предопределяя в дальнейшем сокращение уровня вакантности и повышение арендных ставок.
В итоге отметим, тенденции рынка, обусловивших доступным жилье, обусловленные повышением доходов населения и неизменностью цены на недвижимость. Поэтому спрос на жилье начал постепенно расти. В то же время, новое предложение временно снизилась. Несмотря на это, рынок близок к равновесию: нет ни рисков стремительного роста цен, ни угроз финансовой стабильности. Объемы ипотечного кредитования растут, однако еще недостаточно, чтобы заметно влиять на рынок жилой недвижимости.