Ринок нерухомості України: як зміняться ціни на житло

Національний ринок нерухомості віддзеркалює всі проблеми перехідної економіки та в основному характеризується нерівномірним розвитком своїх сегментів, недосконалою законодавчою базою, а також інвестиційною активністю громадян та юридичних осіб. Водночас, цей ринок являє собою перспективну сферу вкладення для капіталу.

В умовах сьогодення, в Україні пропозиція житла прямує до ринкової нормалізації. Обсяг  введеного  в  експлуатацію  житла  в багатоквартирних  будинках  в  Україні  торік  знизився  на 25.3%  р/р.  Так  закінчилася  кількарічна  тенденція наявності  на  ринку  вагомих  тимчасових  чинників: надлишкового  попиту  з  боку  внутрішньо  переміщених осіб у 2014–2015 роках та ажіотажної пропозиції у 2016–2017  роках,  зумовленої  зміною  регуляторного середовища. У Києві спад був навіть більшим: 28.6% р/р.

Рисунок 1 -  Пропозиція нового житла в багатоквартирних будинках

Джерело: ДССУ, Головне управління статистики в м. Києві

Варто зазначити, що ринок повертається до норми, яку визначає макроекономічна ситуація в Україні. Водночас  у  2018  році  в  Україні  обсяг  житла,  на будівництво якого було отримано дозволи, збільшився на 13.2% р/р.  У  столиці  цей  показник  дещо  знизився у порівнянні з  рекордним  рівнем  2017  року.



Рисунок 2 - Нове будівництво (отримані дозволи)

Джерело: ДССУ

Отже, зниження темпів уведення в експлуатацію нового житла тимчасове й загрози його перетворення на тривалий спад поки немає.  Зростає  середня  поверховість  будинків  у виданих дозволах. Ця тенденція помітно пришвидшилася у  2017–2018  роках.  Відтак,  імовірно,  тривалість  циклу будівництва  збільшуватиметься.

За даними сайту ЛУН, станом на кінець І кварталу в Києві на стадії проєктування перебувало близько 60 житлових комплексів, у фазі будівництва – втричі більше. На цей рік у столиці  заявлено  введення  в  експлуатацію  142 житлових  комплексів.  Усе  це  підтверджує,  що  столичне будівництво  житла  зберігає  високі  темпи,  тож  нова пропозиція житлової нерухомості залишиться істотною. Попит на житло поступово зростає з низького рівня.

Як зазначають в НБУ, торік кількість угод купівлі-продажу житла збільшилась на 8.3% р/р, а в І кварталі 2019 року — на  5.0%  р/р.  Зростання  попиту  зупинило  кількарічну тенденцію  зниження  цін  на  житло  в  доларовому еквіваленті: на кінець березня на первинному ринку вони залишилися на торішньому рівні (у гривні збільшилися на 3.5% р/р), а на вторинному – зросли на 3.5% р/р. Жвавіший  попит  зумовлений  переважно  зростанням доходів  населення.  Адже,  за  оцінками  учасників  ринку, кредити  банків  фінансують  лише  менш як 7–8%  угод первинного  продажу  житла,  на  вторинному  ринку  ця частка ще нижча. Цей сегмент потроху розвивається: за І квартал 2019 року було видано 583 млн грн (+5.4% р/р) нових іпотечних кредитів фізичним особам. Але, імовірно, в  середньостроковій перспективі  іпотечне  кредитування не буде визначальним на ринку житлової нерухомості.

Тим  часом  довготривалі  чинники  попиту  на  житло перебувають  на  найнижчому  за  багато  років  рівні.



Рисунок 3 - Показники Price-to-income та Price-to-rent у 2009 – 2019 роках у Києві

Джерело: ДССУ,  агентства нерухомості, розрахунки НБУ

Завдячуючи зростанню доходів населення на кінець березня,  показник Price-to-income 10  становив 10.5. Водночас Price-to-rent   за рік майже не змінився, бо вартість оренди, як і купівлі  квадратного  метра  житла  в  доларовому еквіваленті залишалася практично сталою протягом року.

Мінімальна ціна квадратного метра в новобудовах Києва, визначена  за  інформацію  з  сайту  ЛУН,  лише  на  15.5% перевищує усереднену собівартість спорудження житла, обчислену  Мінрегіонбудом.  Тож  багато  забудовників економ-сегмента  працюють  на  межі  рентабельності.

Однак  ціни  на  будівельно-монтажні  роботи  зростають (+13.4% р/р на кінець березня). З огляду на це, а також на пожвавлення  попиту,  найбільш  імовірно,  що  вартість житла  в  гривні  зростатиме.  Якщо  макроекономічна стабільність  збережеться,  то  подорожчання  житла можливе й у доларовому вимірі. Однак, беручи до уваги відносну  збалансованість  ринку  на  сьогодні,  зростання цін не буде суттєвим та стрімким.



Рисунок 4 - Ціни на житло в Києві, грудень 2013 року = 100

Джерело: агентства нерухомості, розрахунки НБУ

Ринок комерційної нерухомості жваво відновлюється, зазначають в НБУ. Торік в Україні було введено вдвічі більше торговельної нерухомості, ніж у депресивному 2017 році, а в столиці, за даними CBRE Ukraine, – у 6.9 рази більше, або 5.0% від наявного фонду. Та внаслідок збільшення роздрібного товарообігу рівень вакантності продовжив знижуватися. У результаті орендні ставки в Києві зросли на 19.0% р/р в доларовому  вимірі.  В  І  кварталі  2019  року  ці  тенденції зберігаються: вартість оренди в доларах зростає (18.8% р/р),  а  нова  пропозиція  в  столиці  вже  становить  майже половину показника за повний минулий рік.



Рисунок 5 - Введення нових торговельних площ, тис. кв.м

Джерело:  консалтингові компанії, розрахунки НБУ

За даними консалтингової компанії Cushman & Wakefield, в  І  кварталі  цього  року  на  столичному  ринку  офісної нерухомості було введено майже стільки площ, як за весь 2018  рік.  Очікується,  що  до  кінця  року  нова  пропозиція перевищить  торішній  рівень  удвічі.  Тож  за  квартал вакантність зросла з 7.2% до 8.2%, але досі вона на 1.5 в. п. нижча, ніж рік тому. Стрімкий приріст пропозиції не зупинив  зростання  орендних  ставок:  +8.7%  р/р  у доларовому еквіваленті.

За інформацією Cushman & Wakefield, торік у вторинний ринок комерційної нерухомості було інвестовано рекордні 330 млн дол., що майже у 2.5 рази вище за рівень 2017 року. НБУ очікує, що в цьому році інвестиційна активність зростатиме, створюючи умови для появи нових проєктів.

Якщо  макроекономічна  стабільність  збережеться,  то  у середньостроковій  перспективі  попит  на  об’єкти комерційної  нерухомості  пожвавлюватиметься  й  надалі зумовлюватиме  скорочення  рівня  вакантності  та підвищення орендних ставок.

В підсумку зазначимо, тенденції ринку, які обумовили доступнішим житло,  обумовлені підвищенням   доходів  населення та  незмінністю ціни на нерухомість.  Тому  попит  на  житло  почав  поступово зростати. Водночас нова пропозиція тимчасово знизилася. Попри це ринок близький до рівноваги: немає ні ризиків стрімкого зростання цін, ні загроз фінансовій стабільності. Обсяги іпотечного кредитування зростають, проте ще замалі, щоб помітно впливати на ринок житлової нерухомості.